Anlagechancen am US-Immobilienmarkt 2026

Die geopolitische Lage bleibt volatil. Die Technologiebegeisterung hat für Höhenflüge an den Aktienmärkten gesorgt und auch Private Credit hat viel Kapital angezogen. Dagegen standen Immobilien in den vergangenen drei Jahren im Schatten von Anlageklassen, die als liquider oder einfach spannender wahrgenommen wurden. Dadurch bieten sich im Real-Estate-Bereich jetzt attraktive risikobereinigte Renditechancen. 

Die Immobilienmärkte erholen sich auf breiter Front. Laut MSCI Global Quarterly Property Index liefern globale Immobilienanlagen seit sieben Quartalen positive Gesamtrenditen. Auch die Transaktionstätigkeit zieht an: In den zwölf Monaten bis Ende 2025 wechselten weltweit ertragsgenerierende Immobilien im Wert von 945 Milliarden US-Dollar den Besitzer – 17 Prozent mehr als im Vorjahr. Besonders dynamisch entwickelte sich der US-Markt mit einem Anstieg von 25 Prozent. 

Warum US-Immobilien? 
Der US-Immobilienmarkt hat bereits eine deutliche Preiskorrektur hinter sich. Gemessen am NFI-ODCE Index verloren US-Gewerbeimmobilien vom Hoch 2022 bis zum Tief 2024 rund ein Viertel ihres Werts (Abb. 1). Diese Marktkorrektur scheint inzwischen weitgehend abgeschlossen. RCA zufolge lagen die Transaktionspreise in den 14 Monaten bis März 2026 jeweils über dem Vorjahresniveau. Während sich die Fundamentaldaten stabilisieren, gibt es Immobilien aktuell noch zu Preisen, die unter den Wiederbeschaffungskosten und den Werten früherer Zyklen liegen. Und es gibt noch viel Luft nach oben. Die drei vorhergehenden Immobilienzyklen in den USA dauerten jeweils mehr als zwölf Jahre, bei durchschnittlichen jährlichen Renditen von über 11 Prozent.

Zusätzlichen Rückenwind liefert die Angebotsseite. Hohe Bau- und Finanzierungskosten haben Neubauprojekte in allen großen Sektoren deutlich gebremst. Für Mehrfamilienhäuser, Logistikimmobilien, ambulante Gesundheitszentren, Büro- und Einzelhandelsimmobilien werden so wenig Fertigstellungen prognostiziert wie seit mehr als einem Jahrzehnt nicht mehr (Abb. 2). Das knappe Angebot stärkt Bestandsobjekte und spricht für höhere Belegungsquoten, ein stärkeres Mietwachstum und nachhaltigere Ertragsrenditen. 

Welche Segmente derzeit besonders interessant erscheinen 

• Gesundheitsimmobilien bieten eine seltene Kombination aus soliden Fundamentaldaten und demografischen Wachstumstreibern. Gesundheitsausgaben machen bereits mehr als ein Sechstel des US-BIP aus, und die Zahl der Über-75-Jährigen – die rund drei Mal so viel für Gesundheit ausgeben wie jüngere Altersgruppen – wird bis 2040 voraussichtlich um 68 Prozent steigen. Die Baubeginne ambulanter Gesundheitszentren (MOBs) haben sich trotz rekordhoher Vermietungsquoten gegenüber früheren Werten halbiert. In der Vergangenheit haben MOBs im Vergleich zum breiter gefassten Index um 22 Basispunkte höhere durchschnittliche Quartalsrenditen bei einer um 78 Basispunkte geringeren Volatilität generiert. Im Bereich Seniorenwohnen sieht es ähnlich gut aus: Seit mindestens 18 Quartalen ist die Nachfrage hier fast drei Mal so hoch wie das Angebot.
• Auch der Mietwohnungsmarkt profitiert von nachhaltigen strukturellen Trends. Heute übersteigen die Kosten von Wohneigentum die Mietkosen für Wohnungen um 95 Prozent. Das Medianalter erstmaliger Eigenheimkäufer, das lange bei 32 Jahren lag, hat mit 40 Jahren einen neuen Höchststand erreicht. Eine ganze Generation scheint notgedrungen länger zur Miete zu wohnen. Gleichzeitig sind die Baubeginne im Apartmentsektor innerhalb eines Jahres um 33 Prozent gesunken.
• Die Aufnahme von Einzelhandelsimmobilien in diese Liste mag auf den ersten Blick überraschen – US-Einkaufszentren mit Lebensmittelanker überzeugen jedoch mit einer um 4 Prozent höheren Belegungsquote im Vergleich zu anderen Shoppingcentern und einem Anteil von Neubauten am Gesamtbestand von lediglich 0,2 Prozent.
• Auch das Light-Industrial-Segment erscheint attraktiv. Kleinere produktionsnahe Industrieimmobilien an zentralen Infill-Standorten profitieren von einem begrenzten Flächenangebot in Ballungszentren. Light-Industrial-Immobilien weisen seit 20 Jahren höhere Belegungsquoten auf als große Vergleichsobjekte und sind von den allgemeinen Sorgen über Leerstände in diesem Sektor nicht betroffen – diese konzentrieren sich weiterhin auf große Objekte in Randlagen.

Die Argumente für US-Immobilien im Jahr 2026 sind überzeugend. Die Bewertungen haben korrigiert. Das Angebot ist stark gesunken. Die Renditen tendieren wieder nach oben. Und das Kapital kehrt zurück. Derzeit sind 63 Prozent der globalen institutionellen Investoren noch unter ihrer Zielallokation investiert, und die Zahl der Institutionen, die ihre Immobilienquote 2026 erhöhen wollen, ist fast drei Mal so hoch wie die derjenigen, die ihre Allokation reduzieren wollen. Die entscheidende Frage ist daher nicht, ob man in diesen Markt zurückkehrt, sondern wann.

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