Attraktiver Baustein für institutionelle Investoren

Ambulante Gesundheitsimmobilien als aufstrebende Assetklasse
Die Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten haben sich in den vergangenen Jahren fundamental verändert. Daher rücken alternative Assetklassen verstärkt in den Fokus von Versicherungen, Banken, Versorgungswerken oder Pensionskassen. Im Healthcare-Sektor beschäftigen sich immer mehr dieser institutionellen Investoren mit ambulanten Gesundheitsimmobilien als krisenresistente und wertstabile Alternative zu Kliniken und Pflegeheimen.

Prinzip „Ambulant vor Stationär“ als struktureller Treiber 
Der steigende Behandlungsbedarf trifft auf ein Gesundheitssystem, das sich im Zuge des medizinischen Fortschritts und anhaltenden Kostendrucks strukturell neu aufstellt. Unter dem politischen Leitmotiv „ambulant vor stationär“ findet eine tiefgreifende Ambulantisierung von Gesundheitsleistungen statt. Komplexe chirurgische Eingriffe und Therapien, die früher mehrtägige Krankenhausaufenthalte erforderten, werden heute routinemäßig und patientenschonender in spezialisierten Zentren ambulant durchgeführt. Für Investoren bedeutet dies, dass sie in die Infrastruktur der Zukunft investieren – in Gebäude, die den physischen Raum für diese veränderten Patientenströme bieten.

Wachsender Investmentmarkt für ambulante Gesundheitsimmobilien 
Das Spektrum bei ambulanten Gesundheitsimmobilien ist vielfältig und wird vom Nutzerprofil beeinflusst. Ärztehäuser und Gesundheitszentren bilden das Fundament der lokalen ambulanten Versorgung. Fachärztezentren sind klassische Multi-Tenant-Objekte, welche verschiedene autarke, humanmedizinische Arztpraxen beherbergen. In ambulanten Gesundheitszentren wird der medizinische Kern um nichtärztliche Heilberufe wie Physiotherapie, Ergotherapie oder Logopädie erweitert. Auch medizinische Einzelhändler wie Apotheken, Sanitätshäuser, Optiker oder Hörakustiker ermöglichen weitere Synergieeffekte, die zu einer hohen Patientenbindung und Frequenz führen.

In den letzten Jahren sind regelmäßig Marktreporte von Hauck Aufhäuser Lampe (HAL) zu diesem Segment erschienen, welche verlässliche Marktdaten zur Performance und zum Marktvolumen zur Verfügung stellen. Das dürfte vielen institutionellen Investoren eine zukünftige Allokation in ihren Portfolios erleichtern. Daten von CBRE dokumentieren ein zunehmendes Transaktionsgeschehen. Für das Jahr 2026 wird im Segment der ambulanten Gesundheitsimmobilien ein Transaktionsvolumen von über 300 Mio. Euro erwartet (Abb. 1) – ein Niveau, das signifikant über dem zehnjährigen Marktdurchschnitt liegt und die wachsende strategische Bedeutung der Assetklasse unterstreicht.

Sehr gute Mieterbonitäten im ambulanten Sektor 
Die ökonomische Tragfähigkeit von Healthcare-Investments hängt maßgeblich von der Zahlungsfähigkeit der Vertragspartner ab. Bei der Analyse der Kreditsicherheit zeigt sich eine deutliche Schere zwischen Mietern aus dem ambulanten und stationären Sektor. Arztpraxen weisen im Bonitätsindex von Creditreform beispielsweise eine minimale Ausfallwahrscheinlichkeit von durchschnittlich nur 0,26 % auf. Diese finanzielle Robustheit resultiert aus der Kopplung an die kassenärztliche Abrechnung, die einen kontinuierlichen, konjunkturunabhängigen Cashflow sichert. Unterstützt wird dieses Gefüge durch komplementäre Dienstleister wie Zahnärzte (0,46 %), Physiotherapeuten (0,50 %) und Apotheken (0,55 %), deren Einnahmen ebenfalls primär aus den gesicherten Töpfen der gesetzlichen Krankenversicherung stammen.

Der stationäre Bereich steht hingegen unter einem enormen Kostendruck. Akuter Fachkräftemangel, unzureichende Investitionsförderungen und die Konzentration auf Einzelbetreiber verursachen vermehrt Liquiditätsengpässe. So liegen die Ausfallwahrscheinlichkeiten im Creditreform-Bonitätsindex von Pflegeheimen bei 1,17 % und steigen bei Krankenhäusern sogar auf bis zu 1,52 % (Abb. 2). Durch ihre granulare Mieterstruktur bieten ambulante Objekte wie Ärztehäuser und Gesundheitszentren verlässliche Einnahmenströme und insgesamt ein deutlich geringeres Ausfallrisiko im direkten Branchenvergleich.

Fazit 
Ambulante Gesundheitsimmobilien vereinen gesellschaftliche Relevanz mit den ökonomischen Bedürfnissen institutioneller Anleger nach Stabilität, Planbarkeit und Inflationsschutz. Wer die regulatorischen Besonderheiten des Gesundheitsmarktes versteht und durch spezialisierte Assetmanager auffängt, findet hier einen zukunftsorientierten Baustein für ein nachhaltiges Portfolio. Da diese Immobilien direkt den Zugang zur medizinischen Versorgung sichern und somit Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge sind, erfüllen sie inhärent soziale Nachhaltigkeitskriterien. Dies macht sie zu idealen Zielinvestments für nachhaltige Anlagestrategien, beispielsweise für Artikel-8-Fonds.

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