Auf der Sonnenseite: Potenzial von Mehrfamilienhäusern im Sun Belt der USA

Der US-Mietwohnungsmarkt bleibt für Entwickler weiterhin attraktiv. Traditionell setzen US-Amerikaner beim Wohnen auf das Eigenheim, doch hohe Immobilienpreise und Hypothekenzinsen treiben die Nachfrage nach Mietwohnungen an. Ein Trend, der besonders im Südosten der USA zu beobachten ist.

Der Traum vom Eigenheim rückt für die Mittelschicht der USA in weite Ferne. Steigende Immobilienkaufpreise und Hypothekenzinsen erschweren es Erstkäufern, Wohneigentum zu erwerben. Eine Analyse des Immobilienportals Zillow von Februar 2024 ergab, dass potenzielle Hausbesitzer jährlich mehr als 106.000 US -Dollar verdienen müssten, um ein typisches Haus zu kaufen. Im Vergleich zu 2020 ist das eine Steigerung um 80 Prozent, als ein Jahreseinkommen von 59.000 US-Dollar reichte. In der Folge wohnen US-Amerikaner länger zur Miete, was sich positiv auf den Multi-Family-Sektor auswirkt, den Markt für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen. Besonders gute Perspektiven für Projektentwickler bietet der Südosten der USA, der sogenannte Sun Belt.

Sun Belt: Der Wirtschaftsmotor der USA

Als Sun Belt wird der Süden der USA bezeichnet, der sich südlich des 37. Breitengrades befindet. Er gilt als Wirtschaftsmotor der USA. Fast jeder zweite US -Amerikaner lebt heute in einem der 15 Bundesstaaten im Sun Belt. Prognosen zufolge sollen es 2030 bereits 55 Prozent der US-Bevölkerung sein. Die Menschen zieht es vor allem in die großen Metropolen, wo sich Unternehmen aus Wachstumsbranchen ansiedeln und die Jobchancen sehr gut sind. Heute tragen die Staaten Florida, Texas, Georgia, North und South Carolina sowie Tennessee mehr zum nationalen BIP bei als der Nordosten, in dem um Boston, New York und Washington die älteste Industrieregion der USA liegt. Die Verschiebung fand während der Pandemie statt, es gibt keine Anzeichen für eine Umkehrung.

Vor allem Familien zieht es dank der guten wirtschaftlichen Voraussetzungen in den Süden. Städte wie Nashville oder Jacksonville bieten nicht nur ein wärmeres Klima mit viel Sonnenschein, sondern zugleich einen hohen Lebensstandard und eine gute Infrastruktur, zudem punkten sie im Vergleich zu nordamerikanischen Metropolen mit niedrigeren Energie - oder Lebenshaltungskosten. Das anhaltende Bevölkerungswachstum treibt die Nachfrage nach Mietwohnungen an, die steigenden Kosten für Wohneigentum tun ihr Übriges. Daher liegt die Eigentumsquote in den Sun-Belt-Metropolen mit 50 bis 60 Prozent unter dem nationalen Durchschnitt von 65 Prozent.

Mietwohnungen als erschwingliche Alternative

Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen treibt auch die Mieten an. Seit 2020 sind die Mietpreise für Wohnungen um rund 18 Prozent gestiegen. Doch im Vergleich zu den Preissteigerungen bei Immobilien -Erstkäufen (+43 Prozent) und Einfamilienhäusern zur Miete (+25 Prozent) fallen die Mietpreissteigerungen im Multi -Family Segment deutlich moderater aus.

Im Sun Belt hat sich die Mietwohnung zur erschwinglichen Alternative gegenüber dem Eigenheim entwickelt. Doch das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen kann den Bedarf nicht abdecken und neue Multi-Family-Projekte werden nicht ausreichend gebaut. Laut einer Redfin-Analyse sind die Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser in den US-Metropolen seit der Pandemie um fast 30 Prozent zurückgegangen, die Bautätigkeit ist landesweit auf das niedrigste Niveau seit Anfang der 2010er Jahre gefallen. Der Einbruch der Genehmigungszahlen betrifft die gesamten USA, aber in den Südstaaten waren die Behörden noch fleißig. So erteilte beispielsweise die Stadt Cape Coral im Bundesstaat Florida mehr Baugenehmigungen als jede andere Stadt im ganzen Land, dicht gefolgt von Austin, der Hauptstadt von Texas.

Starke Marktperformance im Multi-Family-Sektor

Für Investoren hat sich das Multi-Family-Segment im Sun Belt zu einem attraktiven Markt entwickelt. Während das Projektentwicklungsvolumen deutlich zurückgegangen ist, profitiert der Investmentmarkt: 2023 verzeichnete der Südosten das höchste Transaktionsvolumen und die höchste Gesamtrendite auf dem Mehrfamilienhausmarkt der USA. Derzeit liegen die Projekt- und Transaktionsvolumina noch hinter den Zahlen von 2021 zurück. Es ist aber davon auszugehen, dass sie ab 2025 wieder an Fahrt aufnehmen, vor allem wenn die Zinsen weiter sinken. Die geringe Bautätigkeit wird zu einem weiteren Anstieg der Wohnungsmieten führen, denn es ist nicht davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen einbricht.

Bisher wurde die Nachfrage vor allem von Familien und Singles bestimmt, doch der demografische Wandel gewinnt auch in den USA an Bedeutung. Der Anteil der über 65 -Jährigen wird laut U.S. Census Bureau bis 2060 von derzeit rund 17 auf 23 Prozent ansteigen, während die Zahl der Kinder zurückgeht. Der Bau von seniorengerechten Wohnungen, die barrierefrei sind und nahegelegene Gesundheitsdienste bieten, sind eine Chance für Investoren und Projektentwickler, auf den wachsenden Bedarf zu reagieren.

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