Aus der Not eine Tugend machen: Wertschöpfung im Bürobestandsportfolio

In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, sich verändern-der Arbeitsmodelle und steigender Anforderungen an die Nachhaltigkeit wird neben der Portfoliobereinigung die Wertschöpfung im Bürobestand zunehmend komplexer. Eigentümer müssen ganzheitliche Strategien entwickeln, um Bestandsimmobilien an aktuelle und zukünftige Anforderungen der Nutzer und des Regulators bei gleich-zeitiger Sicherung der Wirtschaftlichkeit anzupassen. Zudem ist in Zeiten hybrider Arbeitsmodelle klar: Nur die anpassungsfähigsten Büroimmobilien mit hoher Standortqualität werden langfristig erfolgreich sein.

Zukunftsfähigkeit von Büroimmobilien

Die wichtigsten Kriterien der Zukunftsfähigkeit einer  Büroimmobilie sind nicht neu und gelten nach wie vor:
1. Standortqualität: Gute Anbindung an den ÖPNV, Ein­kaufsmöglichkeiten, Gastronomie und soziale Infrastruk­tur sind entscheidende Faktoren bei der Standortwahl. Büroimmobilien in peripheren Lagen mit unzureichender Infrastruktur werden zunehmend weniger nachgefragt. Zudem ist hier eine steigende Home-Office-Quote und in einem zweiten Schritt eine erhöhte Mitarbeiterfluktuation zu erwarten. In Zeiten des Arbeitskräftemangels ist diese Entwicklung nicht im Interesse der Arbeitgeber.
2. Anpassungsfähigkeit: Die Anpassungsfähigkeit von Immobilien an sich verändernde Mieterbedürfnisse ist entscheidend. Elementare Faktoren sind hier Decken­höhen und Grundrisse. Sie sollten so konzipiert sein, dass sie ein Höchstmaß an Flexibilität bieten, um etablierte Arbeitsformen sowie unterschiedlichste New Work­ Konzepte abbilden zu können. Ein hohes Maß an Flexibi­lität ermöglicht es, ein breites Spektrum an Mietern anzu­sprechen und auf Veränderungen in deren Anforderungen schnell zu reagieren.

Langfristige Wertschöpfung im Büroportfolio

1. Status quo: Bevor Optimierungsmaßnahmen an der Immobilie durchgeführt werden, bedarf es einer umfang­reichen Analyse des Status quo. Dabei ist es entschei­dend, umfassende Objektkenntnisse, z. B. hinsichtlich der Flächenqualität der Immobilie unter Einbeziehung brandschutztechnischer und baurechtlicher Vorgaben, der verbauten Haustechnik, der Qualität und des Zu­stands der Gebäudehülle sowie des Energieverbrauchs der Immobilie, zusammenzutragen. Erst dann kann unter Berücksichtigung der bestehenden Instandhaltungs­ und CapEx­Planung sowie des Dekarbonisierungsplans ein ganzheitlicher, das heißt ein kaufmännisch, technisch und zeitlich abgestimmter Fahrplan zur Wertschöpfung entwickelt werden.

2. Energieeffizienz: Ein integriertes Gebäudemanage­mentsystem kann den Energieverbrauch und die Betriebskosten optimieren und gleichzeitig die Lebens­dauer der Immobilie verlängern. Darüber hinaus sollte der Einsatz von moderner Heizungs­, Lüftungs­ und Klima­technik sowie die Nutzung erneuerbarer Energien geprüft werden. Über eine Minimierung der Nebenkosten ist eine Maximierung der Nettokaltmiete möglich, denn den Mieter interessiert in erster Linie die zu leistende Warmmiete. Dieser Ansatz zur Wertschöpfung war übrigens auch schon vor dem Zeitalter von ESG weit verbreitet.

3. Ressourcenschonung & Zertifizierungen: Der Einsatz nachhaltiger Baumaterialien und die Implementierung von Recycling­ und Abfallmanagementsystemen leisten einen wesentlichen Beitrag zur Schonung wertvoller Ressourcen und sind Basis gängiger Zertifizierungen. Zertifikate wie LEED, BREEAM oder DGNB bieten eine strukturierte Vorgehensweise zur Erreichung und Nach­weisbarkeit von Nachhaltigkeitszielen. Sie erhöhen die Marktattraktivität für potentielle Nutzer und maximieren dadurch die zu erzielenden Mieten, reduzieren die Fluktu­ation und damit Kosten für Makler und Innenausbauten.

4. Vermietung: Ohne Vermietung keine Wertschöpfung. Vor dem Hintergrund ist das finale Ziel des o. g. Fahrplans die Schaffung eines für die Zielgruppe attraktiven Flächen­angebotes und letztendlich die für den Eigentümer wirt­schaftlich vernünftige Vermietung der Bestandsflächen. Besonders bei Neuvermietungen und Mietvertragsver­längerungen von Bestandsobjekten ist es zielführend, die Flexibilität der Grundrisse, die Möglichkeiten zur moder­nen Flächennutzung und Neugestaltung aufzuzeigen. Durch eine geschickte Architekturplanung können potenziell einschränkende Faktoren in das Gesamt­konzept integriert werden, sodass sie im Idealfall nicht mehr als Einschränkung wahrgenommen werden. So kann die Immobilie langfristig wettbewerbsfähig bleiben und Leerstand bestenfalls gänzlich vermieden werden.

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