Banken sehen Potenzial am Hotelmarkt

20.05.2026

Autor

Lothar Lohr

Kundenbetreuer

Blogbeitrag

Bei Entwicklungen gewinnen Professionalität und Transparenz an Bedeutung
Der Hotelmarkt hat sich nach den Krisenjahren stabilisiert und die steigende Nachfrage im Tourismussektor führte in vielen Regionen sogar zu Rekordzahlen bei den Übernachtungen. Hotels haben ihre Anpassungsfähigkeit und Resilienz unter Beweis gestellt und Banken sehen wieder neues Potenzial in dieser Assetklasse. Dennoch ist die Finanzierungslandschaft bei Betreiberimmobilien anspruchsvoll und die Anforderungen an Projektentwicklungen hoch. Hotelentwickler stehen weiterhin vor Herausforderungen: Hohe Einstandspreise, gestiegene Baukosten sowie ein konstant hohes Zinsniveau erschweren die Wirtschaftlichkeit. In vielen Fällen müsste demnach die Miethöhe des Betreibers die Lücke zwischen Investition und Ertrag schließen, um das Projektrisiko rentabel zu gestalten, ohne einen Overrent zu riskieren. Geopolitische Unsicherheiten und schwankende Marktbedingungen erschweren zudem belastbare Marktwerte. Die erfolgreiche Veräußerung mit Baufertigstellung ist daher keine Selbstverständlichkeit mehr, sodass Entwickler damit rechnen müssen, ihre Projekte im Bestand zu halten, um die prognostizierten Erträge nachzuweisen.

Vor diesem Hintergrund befassen sich auf Betreiberimmobilien spezialisierte Banken immer intensiver mit der langfristigen Bewirtschaftung von Hotelimmobilien bei Projektfinanzierungen. Um die Rückzahlung der Finanzierung sicherzustellen, rücken realistische Ertragsprognosen, stabile Cashflows und resiliente Geschäftsmodelle, auch über den zunächst angefragten Kreditzeitraum hinaus, stark in den Fokus der Kreditentscheidungen. Neben Haftungshintergrund und wirtschaftlicher Rentabilität werden bei der Risikobewertung auch der Track Record und die Kompetenz der beteiligten Akteure berücksichtigt. Zudem wird der tatsächliche Bedarf für ein neues Hotelprojekt sehr kritisch hinterfragt. Hier spielen Standortqualität, Segmentwahl und die klare Positionierung des Produkts in Marke und Konzept eine Schlüsselrolle.

Hotelneubauten in Top-Lagen sind zunehmend schwer realisierbar, weshalb Entwickler verstärkt Bestandsobjekte in Betracht ziehen. Konversionen, Repositionierungen und Rebrandings von bestehenden Hotels bieten interessante Möglichkeiten, bergen jedoch größere Risiken als Neubauten. Die technischen, baulichen und rechtlichen Besonderheiten der Bestandsgebäude führen häufig zu höheren Umwandlungskosten als ursprünglich geplant, die vorhandene Grundrissstruktur schränkt die Auswahl geeigneter Betreiberkonzepte ein. Maßnahmen im laufenden Betrieb, also „am offenen Herzen“, erschweren dabei die Stabilisierung des Cashflows und erfordern eine sorgfältige Planung der Übergangsphasen inklusive Risikopuffer.

Anforderungen an Projektentwickler und Betreiber
Im aktuellen Marktumfeld gewinnen Qualität und Professionalität der Projektentwickler immer mehr an Bedeutung. Banken legen mehr und mehr Wert darauf, dass Entwickler über nachweisbare Expertise in der Hotelprojektentwicklung verfügen. Ein überzeugender Track Record erfolgreicher Projekte sowie eine realistische Markteinschätzung und CashflowPrognose werden wie erwähnt zu entscheidenden Faktoren bei der Kreditvergabe. Ein solides Eigenkapital des Entwicklers sowie ausreichende Liquidität im Verhältnis zur gesamten Projektpipeline sind notwendig, um ein tragfähiges Finanzierungskonzept zu gewährleisten. Dies ist besonders wichtig im Kontext gestiegener Renditeanforderungen, die Banken zu einer noch gründlicheren Prüfung der Finanzierungsstruktur anregen.

Auch der künftige Betreiber spielt eine zentrale Rolle bei der Finanzierungsentscheidung. Neben einem fundierten Businessplan mit realistischen Performance- und Kostenprognosen sind insbesondere die Bonität, der Track Record und das organische Wachstum des Betreibers von Bedeutung. Hybride Vertragsmodelle rücken zunehmend in den Fokus, da ein gut gestalteter Festpachtvertrag nur dann seine volle Wirkung entfaltet, wenn der Betreiber langfristig in der Lage ist, die vereinbarten Verpflichtungen zu erfüllen. Die Erfahrungen aus Insolvenzen der letzten Jahre haben das Bewusstsein für Governance, Transparenz und professionelles Risikomanagement geschärft, was heute maßgeblich die Kreditentscheidungen in diesem Sektor beeinflusst. Eine erhöhte betriebliche Transparenz, etwa durch regelmäßige Reporting-Verpflichtungen, wird für finanzierende Banken immer relevanter.

Fazit
In einer sich aufhellenden, aber anspruchsvollen Marktumgebung stellt die Entwicklung von Hotelprojekten weiterhin ein herausforderndes Geschäftsmodell dar, das tiefgehendes Fachwissen bei allen Beteiligten, fundierte Marktkenntnisse und ein solides Businessmodell erfordert, um langfristig rentabel zu bleiben. Banken müssen sich der Unsicherheiten bewusst sein und ihre Risikobewertung detaillierter gestalten, wobei der operative Betrieb des Projekts verstärkt im Fokus steht. Entscheidend ist, sicherzustellen, dass Investitionen auch unter volatilen Marktbedingungen tragfähig bleiben.

Der Artikel entstand in Zusammenarbeit mit Felicitas Hockemeyer und Johannes Lehmann, Spezialisten für Hotelfinanzierungen bei der BayernLB.