Besonderheiten im Due-Diligence-Prozess von Fachmarktimmobilien

10.11.2025

Autor

Kira Pütz

Geschäftsführerin

Blogbeitrag

Beim Ankauf von Immobilien werden durch den Käufer i.d.R. diverse Gutachten beauftragt, um sich bestmöglich über etwaige Risiken der Immobilie im Zusammenhang des Erwerbs zu informieren. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Besonderheiten bei Fachmarktimmobilien (i.d.S. Fachmärkte, Superund Verbrauchermärkte, Nahversorgungszentren, Fachmarktzentren) bestehen und welche besonderen Gutachten sich zur Erhöhung der Transparenz für den Käufer anbieten. Neben dem klassischen Wertgutachten, der TDD und der ESG-DD bietet sich auch eine Standort- und Marktanalyse mit Fokus auf den Umsatzpotentialen des Mieters an.

Besonderheiten des Wertgutachtens
Bei Fachmarktimmobilien erfolgt die Ableitung des Marktwertes i.d.R. über das Ertragswertverfahren. Bei diesem Verfahren stehen die aus der Immobilie erzielbaren Mieten im Vordergrund und werden über die entsprechende Restnutzungsdauer der Immobilie kapitalisiert. Entsprechend wichtig ist die Ableitung einer marktüblichen Miete. Bei Betreiberimmobilien wie Fachmärkten kann die Miete aus dem Umsatzpotential des Standortes bzw. der Immobilie abgeleitet werden. Jede Betriebsform hat eine bestimmte Spanne der tragfähigen Umsatzmietbelastung, also einen Anteil vom Gesamtumsatz, der operativ für die Mietzahlung aufgewendet werden kann. Aus dem vom Gutachter geschätzten Umsatz oder tatsächlich vorliegenden Umsätzen lässt sich somit eine tragfähige Miete ableiten. Der Gutachter schätzt den Umsatz i.d.R. anhand von branchen- bzw. betreiberüblichen Kennziffern zur Flächenproduktivität, also den Umsatz pro m² Verkaufsfläche, der üblicherweise erwirtschaftet wird. Dieser wird dann standortspezifisch angepasst. Eine weitere Möglichkeit den Umsatz abzuleiten, besteht im Rahmen einer datenbasierten Umsatzpotentialeinschätzung durch erfahrene Standortgutachter.

Umsatzeinschätzung
Im Rahmen einer Umsatzeinschätzung erfolgt die Ableitung des standortspezifischen, prognostizierten Umsatzes anhand von Kaufkraftdaten in einem Einzugsgebiet, welches auf Basis von Parametern wie Fahrzeitaufwänden, Wettbewerb aber auch topographischen Gegebenheiten abgegrenzt wird. Innerhalb dieses Gebietes wird dann eine gutachterliche Einschätzung zur potenziellen Abschöpfung der Kaufkraft (Abschöpfungsquoten) vorgenommen, die sich vor allem an den Wettbewerbern, aber auch weiteren standortgebundenen Parametern orientiert.

Dies ermöglicht eine auf den jeweiligen Standort angepasste Umsatzeinschätzung, die auch unterschiedliche Sortimente eines Mieters betrachten kann. Insbesondere bei anstehenden Mietvertragsverhandlungen erhält der Immobilieneigentümer so eine valide Bandbreite der tragfähigen Miete. Im Rahmen von Ankäufen kann so auch das Risiko beleuchtet werden, ob der Mieter zur aktuell verhandelten Miete langfristig am Standort verbleibt. Eine solche Analyse unterstützt zudem die Einschätzungen des Wertgutachters, die dieser im Rahmen der Mietableitung im Wertgutachten trifft.

Besonderheiten der TDD
Im Rahmen einer TDD für Fachmarktimmobilien liegt der Prüfschwerpunkt i. W. auf denselben Themen und Inhalten wie für alle anderen Immobilien auch: Baurechtliche Konformität, konstruktiver und anlagentechnischer Brandschutz sowie konstruktive und gebäudetechnische Mängel. Jedoch unterscheiden sich Fachmarktimmobilien in einigen Punkten von z.B. Wohn- oder Büroimmobilien: So weisen Fachmarktimmobilien teilweise erhöhte Brandschutzanforderungen, nutzungsspezifische Gebäudetechnik wie u.a. Kälte- und Lüftungstechnik auf. Der in Teilen volatile Einzelhandelsmarkt mit kurzen Konzept- und Revitalisierungszyklen kann zudem, insbesondere im Vergleich zu Wohnimmobilien, umfangreichere und intensivere Prüfprozesse der baurechtlichen sowie brandschutztechnischen Konformität bedingen.

Besonderheiten der ESG-DD
Im Rahmen von Ankaufsprüfungen zeigen auch ESGDDs eine steigende Nachfrage. ESG-DDs schaffen die Möglichkeit, bereits vor dem Ankauf die Immobilie hinsichtlich spezifischer ESG-Kriterien in aggregierter Form einzuordnen sowie frühzeitig mögliche ESG-Maßnahmen zu identifizieren. Diese können nach einem Ankauf umgesetzt werden, um die Immobilie langfristig und zukunftssicherer aufzustellen. Fachmarktimmobilien weisen wiederholend Eigenschaften auf, welche aus Sicht des Mieters bzw. Betreibers unabdingbar sind (z.B. die Versiegelung großer Flächen, um Parkplätze zu schaffen), jedoch aus ESG-Perspektiven eher nachteilig bewertet werden. Optimierungschancen bieten demgegenüber z.B. die großen Dachflächen zur Installation von PV-Anlagen oder die großflächigen Parkplatzflächen zur Errichtung einer Ladeinfrastruktur.

Zusammenspiel der Gutachten
Im Rahmen des DD-Prozesses tragen die Umsatzeinschätzung, die TDD und die ESG-DD zur Risikobewertung eines bestimmten Teilbereichs bei. Die Ergebnisse der einzelnen Gutachten fließen dann im Wertgutachten zusammen und werden im Marktwert reflektiert.