Betreutes Wohnen - effektives Asset Management bei Betreiberinsolvenzen

Immobilieninvestoren erkennen zunehmend den enormen Bedarf an Wohnraum für pflegebedürftige Seniorinnen und Senioren und die Notwendigkeit, in entsprechende (Wohn) Infrastruktur zur investieren. Dabei konzentrieren sie sich aufgrund der höheren Flexibilität hinsichtlich der Vermietbarkeit und der geringeren Abhängigkeit von politischen Rahmenbedingungen vermehrt auf Alternativen zum stationären Pflegeheim, wie beispielsweise das Betreute Wohnen. Nicht zuletzt da diese Konzepte weit weniger abhängig von politischen Rahmenbedingungen und seltener von Insolvenzen betroffen sind als die stationäre Pflege. Zudem bieten sie dem Eigentümer bessere Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit zahlungsunfähigen Mietern, deren Anzahl zuletzt aufgrund gestiegener Kosten und verzögerten Zahlungen der Kostenträger zugenommen hat.

Praxisbeispiel: Wie man eine Senioren-Wohnanlage im Falle einer Insolvenz des Betreibers schützt

In einer Senioren-Wohnanlage im Raum Bremen, die von einem insolvenzbedrohten Betreiber geführt wurde, blieben die Mietzahlungen an den Eigentümer aus. Die Einrichtung war jedoch beliebt und hatte gutes Personal, was maßgeblich zur Stabilität des Betriebes und ihrem positiven Ruf beitrug. Generell ist es bei Investitionen in diese Anlagekategorie wichtig zu verstehen, dass die Einrichtungen jeweils als selbstständiges Ökosystem aus Bewohnenden und Personal bestehen, das es zu schützen gilt. Daher ist es grundsätzlich erstrebenswert, dieses zu erhalten und mit dem bestehenden Betreiber eine Lösung zu finden, bevor mit Kündigung und Räumungsklage vorgegangen wird.

Wenngleich die Fortführung des Betriebs durch den bestehenden Betreiber daher in den allermeisten Fällen die bevorzugte Vorgehensweise ist, kann es notwendig sein, das Mietverhältnis außerordentlich zu beenden. Dies war auch im geschilderten Fall die Reaktion auf die ausbleibenden Mietzahlungen.

Übergang der Bewohnermietverträge bei Kündigung des Generalmietverhältnisses als Vorteil beim Betreuten Wohnen gegenüber der stationären Pflege

Anders als in der stationären Pflege führt die Kündigung eines Generalmietverhältnisses im Betreuten Wohnen dazu, dass die mit den Bewohnerinnen und Bewohnern bestehenden Mietverträge gesetzlich vom Betreiber auf den Eigentümer des Gebäudes übertragen werden und dieser direkt Ansprüche auf die Mietzahlungen geltend machen kann. Dadurch lassen sich die Mietzahlungen an den Eigentümer umleiten, was verhindert, dass der Betreiber diese zur Deckung von Liquiditätsengpässen im Konzern nutzen kann.

Im vorliegenden Fall wurde eine Vereinbarung mit dem Betreiber getroffen, mit der ihm erlaubt bleibt, die üblichen Pflege- und Serviceleistungen mithilfe der bestehenden Belegschaft temporär fortzuführen, um einen nahtlosen Betriebsablauf sicherzustellen. Auf diese Weise ergab sich eine vorteilhafte Situation für beide Seiten ("Win-win").

Während dieses Prozesses wurden die Bewohnerinnen und Bewohner und das Personal in enger Zusammenarbeit mit dem Betreiber umfassend informiert, um das oben erwähnte „soziale Ökosystem“ zu schützen. Dies dient sowohl den Interessen des Immobilieneigentümers als auch denen des Pflegedienstleisters, da ein funktionierender Personalstamm in Zeiten enormen Fachkräftemangels einen besonderen Wert darstellt, der bei der Veräußerung des Betriebes realisiert werden kann.

Die geschilderte Vorgehensweise stabilisierte die Situation vor Ort, da der laufende Betrieb fortgeführt und die Mietzahlungen der Bewohnerinnen und Bewohner umgeleitet wurden, wodurch sich Zeit und Handlungsoptionen für die weitere strategische Planung ergaben. Es bestand nun die Möglichkeit, das neu geschaffene Konstrukt der direkten Vermietung an die Bewohnenden beizubehalten oder einen neuen Generalmieter zu finden, der den Betrieb zu mindestens den gleichen Konditionen wie der Vormieter fortführt.

Im vorliegenden Fall konnte ein neuer Generalmieter unter fast denselben Bedingungen gewonnen werden, welcher das Unternehmen aus der Insolvenzmasse kaufte und die Mitarbeitenden übernahm. Dadurch ließ sich der Schaden für den Eigentümer auf ein Minimum reduzieren.

Fazit

Selbst wenn der geschilderte Fall kein Standardprozedere darstellt und es intensiver Arbeit im Asset Management und viel Feingefühl in der Abwägung unterschiedlicher Interessen und sorgfältiger Kommunikation bedarf, bietet Betreutes Wohnen im Vergleich zur vollstationären Pflege die nötige Flexibilität und bessere Durchgriffs- und Gestaltungsmöglichkeiten, um aktiv Einfluss auf den Erfolg einer Einrichtung nehmen zu können. Standort und Wettbewerbssituation sowie konzeptionelle Ausrichtung der Immobilie sind selbstverständlich Schlüsselvoraussetzungen, um den Bedarf passgenau aufzufangen. Professionelles Management und ein guter Zugang zum Markt und den Akteuren sind dabei elementare Voraussetzung für den Erfolg, wenngleich die Nachfrage im Prinzip flächendeckend vorhanden ist.

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