Bewertung von Photovoltaikanlagen

Das „Solarpaket I“ rückt Photovoltaik-Anlagen weiter in den Fokus institutioneller Anleger und somit auch der immobilienwirtschaftlichen Bewertung.

In Deutschland wurde im Jahr 2023 erstmals mehr als die Hälfte des Stromverbrauchs durch erneuerbare Energieträger gedeckt. Bis zum Ziel der Klimaneutralität 2045 ist es aber trotzdem noch ein weiter Weg. Um die Energiewende weiter voranzutreiben, trat im Mai 2024 nach knapp einem Jahr langwieriger Verhandlungen das „Solarpaket I“ in Kraft. Neben Änderungen im Energiewirt­schaftsgesetz (EnWG) und dem Messstellenbetriebsge­setz (MsbG) gehen mit dem „Solarpaket I“ umfassende Änderungen am Erneuerbare­Energien­Gesetz (EEG) einher. Kern des Gesetzespakets ist es, den Ausbau der Solartechnologie in Deutschland zu entbürokratisieren, zu fördern und damit deutlich zu beschleunigen.

Als künftiger Wachstumstreiber wird insbesondere die solare Elektrifizierung von Unternehmensdächern und ­freiflächen angesehen. Neue Förderungen und Vergütungssätze schaffen Möglichkeiten für Aufdach­Strom­lieferverträge (Onsite­PPAs), da sie nun erstmalig auch auf Gewerbeimmobilien gefördert werden. Eine wesentliche Neuerung ist zudem die Erhöhung der Gebotsgrenze in den Ausschreibungen von 20 auf 50 Megawatt für PV-Freiflächenanlagen. Das Untersegment „besondere Photovoltaik­Anlagen“ regelt eigens den nachhaltigen Ausbau von Solarparks ohne den Verbrauch freier Flächen. Dazu zählen z. B. großflächige Agri­PVA, bei denen landwirtschaftliche Flächen in Kombination mit PV­Modulen genutzt werden, aber auch kleinräumige Anlagen wie Parkplatz­PVA.

Mit dem voranschreitenden Ausbau der regenerativen Energieerzeugung rückt gleichzeitig die immobilienwirtschaftliche Bewertung der Anlagen immer stärker in den Fokus. Immobiliengutachter und ­gutachterinnen müssen den Werteinfluss dieser Anlagen bei der Grundstücksbewertung abschätzen und in ihre Gutachten einbeziehen. Welches Bewertungsverfahren dabei zum Einsatz kommt, hängt in erster Linie von der Art der PV­Anlage sowie dem Anlass der Wertermittlung ab. Die Bewertung umfasst eine Fülle verschiedener Faktoren, wie die Kosten der Anlage, die Nutzungsdauer, die Vergütung für die Flächenverpachtung, die Bewirtschaftungskosten und die Zinssätze für die Kapitalisierung der Erträge aus der Stromproduktion, die es zu beachten gilt.

Ebenfalls ist zu berücksichtigen, ob die PV­Anlage dem Eigentümer der Immobilie gehört oder einem Dritten, der die Dachfläche pachtet. Ist beispielsweise der Eigentümer der Immobilie auch Eigentümer und Betreiber der PV­Anlage, ist zu ermitteln, inwieweit die PV­Anlage den Wert der Immobilie beeinflusst. Bei der Verpachtung der Dachfläche an einen Dritten, der die Anlage betreibt, müssen die Vor­ und Nachteile der Verpachtung abgewogen und bei der Wertableitung Beachtung finden. Die Bewertung von Freiflächenanlagen, wie z. B. Solarparks, erfordert zusätzlich ein hohes Maß an speziellem Fachwissen. Nicht zu vergessen sind auch die Aspekte der Nachhaltigkeit und ESG­Konformität, die mittlerweile bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle spielen.

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