Der Einfluss von CO2 -Einsparung auf Mietpreise

Erzielen Wohnliegenschaften, bei denen für Heizung und Warmwasserbereitung wenig CO2 freigesetzt wird, höhere Mieterträge und Marktwerte? Diese Frage beantworteten vier Ökonomen vom Beratungsunternehmen Wüest Partner respektive der Universität St. Gallen. Ihre Studie untersucht drei zentrale Forschungsfragen: Erstens, ob geringere CO2 -Emissionen eines Gebäudes einen Nettomietenzuschlag erzeugen; zweitens, ob dieser Zuschlag hauptsächlich durch Einsparungen bei Betriebskosten oder durch Präferenzen für nachhaltiges Wohnen bedingt ist; und drittens, welche Auswirkungen die Energiekrise 2021/22 auf diese Mietprämie hatte. Dabei wurde jeweils umfassend kontrolliert für die Gebäudebeschaffenheit (Alter, Zustand, Ausstattung, Renovationskosten) sowie Lagefaktoren (Mikro-/Makrolage).

Mietzuschlag verstärkte sich mit Energiepreisanstieg
Die Ergebnisse zeigen einen Nettomietenzuschlag von etwa 4.2 %. Der Nettomietenzuschlag ist primär auf eingesparte Heizkosten und sekundär auf eine höhere Zahlungsbereitschaft der Bewohnenden für nachhaltiges Wohnen zurückzuführen. Zertifizierungen, speziell Minergie-Labels, erhöhen die Nettomiete zusätzlich um rund 1.2 %. Auffällig sind regionale Unterschiede: In angespannten urbanen Märkten mit niedrigen Leerständen fällt die Prämie geringer aus als in peripheren Lagen. Differenziert man nach Einsparungen bei Betriebskosten und Nachhaltigkeitspräferenzen, wirken beide Faktoren: Kosteneinsparungen dominieren in Gebieten mit hohen Energiepreisen, während Nachhaltigkeitspräferenzen in - gemessen an Volksabstimmungsergebnissen - umweltbewussten Regionen stärker ausgeprägt sind. Die Energiekrise ab Oktober 2021 – mit einem Gaspreisanstieg in der Schweiz von 89 % und einem Ölpreisanstieg von 43 % – verstärkte die Mietprämie signifikant: Neun Monate nach Krisenbeginn lag der Mietunterschied zwischen emissionsintensiven und emissionsarmen Wohnungen um 1.6 Prozentpunkte höher.

Höhere Zahlungsbereitschaft von Investoren
Auch bei der Kapitalisierung zeigt sich ein LowCarbon-Premium: Eine Reduktion der Emissionen um 22 kg CO2 / m² senkt die Cap-Rate um 6.3 Basispunkte. Bei einer durchschnittlichen Cap-Rate von 2,82 % ergeben sich so Marktwertsteigerungen von um 2.2%. Zusammenfassend zeigt sich: Investitionen in energetische Sanierungen und emissionsarme Technologien sind mit Investitionsausgaben verbunden, generieren jedoch Heizkosteneinsparungen, Mietsteigerungen und erhöhen die Zahlungsbereitschaft von Investoren.

Akademische Studie gestützt auf umfassenden Datensatz
Die Studie trägt den Titel „The Low-Carbon Rent Premium of Residential Buildings“ und wurde im Mai 2025 im Journal of Real Research veröffentlicht. Methodisch basiert die Studie auf hedonischen Preismodellen und einer Difference-in-Differences-Analyse. Grundlage waren 92.600 Mietverträge aus der Schweiz (Januar 2015 bis Oktober 2023) sowie 611 Transaktionen von Wohngebäuden zur Ermittlung kapitalisierungsbasierter Cap-Rates. Als Indikator für CO2 -Emissionen diente der Wüest Partner CO2 -Rechner, der energieeffizienzrelevante Faktoren wie Klimabedingungen und Heizsystemtypen berücksichtigt.

Link zur Studie: www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/08965803.2025.2496023

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