Der richtige Betreiber wird beim Büro zum Treiber

Auch in Deutschland setzt sich die Erkenntnis durch: Professionell betriebene Büroimmobilien funktionieren im Alltag besser, reduzieren Risiken und schaffen Mehrwerte. Wie das gelingt, zeigt das von ACCUMULATA betriebene LILO in München.

Am Morgen kommt ein internationaler Gast ins Haus. Kurz darauf braucht ein Mieter einen Raum für zwanzig Personen. Mittags soll das Catering für einen Workshop stehen, am Abend findet ein Vortrag für Beschäftigte mehrerer Unternehmen statt. Vermieter könnten solche Leistungen selbst erbringen – steuerlich wäre das für Fonds- und Grundstücksgesellschaften riskant: Dienstleistungen jenseits der reinen Vermietung gelten als gewerbliche Tätigkeit und können die erweiterte Gewerbesteuerkürzung oder die Steuerbefreiung des Fonds gefährden. Ein rechtlich eigenständiger Betreiber hält diese Tätigkeit vom Vermieter fern und übernimmt sie im eigenen Namen. Aus einem klassisch verwalteten Bürohaus wird so ein dynamisch gemanagter New-Work-Space.

Auch auf die Vertragsform kommt es an. Die Schieflagen von WeWork und anderen Flex-Space-Anbietern haben gezeigt, dass ein konventioneller Mietvertrag mit einem Betreiber den Vermieter nicht schützt: Läuft der Betrieb nicht, fällt das Risiko am Ende auf ihn zurück – während er in guten Zeiten am Upside nicht beteiligt ist. Die Antwort sind Betreiberverträge, die die Interessen von Eigentümer und Betreiber weitestmöglich gleichrichten und Zielkonflikte von vornherein reduzieren. Es braucht einen Betreiber, der sich als Partner des Vermieters versteht.

Der Markt sortiert nach Nutzungsqualität 
Der deutsche Büromarkt diskutiert seit Jahren über Lage, Ausstattung und Bauqualität. Zu wenig diskutiert wird darüber, wer nach der Bauabnahme den Arbeitstag im Haus managt. Hier verschenken Eigentümer und Vermieter Potenziale.

Der Leerstand in den Big 7-Städten ist zur Jahresmitte 2026 auf 8,5 Mio. Quadratmeter gestiegen, die Quote auf 8,5 Prozent. Gleichzeitig legten die Spitzenmieten binnen zwölf Monaten um fünf Prozent zu. Der Markt schrumpft nicht gleichmäßig, er sortiert. Ein entscheidendes Kriterium steht in kaum einem Exposé: ob ein Gebäude seinen Nutzern einen besseren Arbeitstag ermöglicht als der heimische Schreibtisch.

Nicht die Dachterrasse bringt Menschen ins Büro, sondern das, was dort möglich wird: Begegnung, funktionierende Räume und Technik, jemand, der bei einem Problem ansprechbar ist. Ein Unternehmen mietet keine Amenity-Liste, sondern die Gewissheit, dass all das zusammenkommt.

Ausstattung ohne Betrieb ist gebundenes Kapital
Niemand würde ein Hotel bauen und die Rezeption unbesetzt lassen. Im Bürobestand ist genau das häufig der Fall: Lobby, Lounge, Dachterrasse und Konferenzbereich sind nach der Übergabe Angebote ohne Anbieter, im Mietvertrag Nebenfläche, im klassischen Facility Management Betriebs- und Wartungsaufgabe. Ein Betreiber macht daraus ein Produkt. Property Management steuert die Mietverhältnisse, Facility Management sichert den technischen Betrieb, der Betreiber managt den Arbeitstag und unterstützt die Mieter in ihrem Geschäftsbetrieb (siehe Abbildung 1).

Das LILO im Münchner Norden zeigt beide Ebenen. Das aus drei Gebäuden von 2002 bestehende, langjährig von BMW genutzte Ensemble mit rund 45.000 Quadratmetern wurde nicht ersetzt, sondern als Arbeitsort neu positioniert. Für rund 3.000 Quadratmeter Community-, Meeting- und Work-Spaces hat die Eigentümerin GVG den Betrieb für zehn Jahre an ACCUMULATA Operations vergeben, als White-Label-Mandat unter der Gebäudemarke. Damit ist der Betreiber Ansprechpartner für die Nutzer des gesamten Hauses, nicht nur für die betriebenen Flächen.

Aus drei Jahren Betrieb im MARK München wissen wir: Ohne Gastgeber vor Ort läuft nichts. Vieles lässt sich digitalisieren, das offene Ohr für die Nutzer nicht. Auch der Raum allein genügt nicht. Beschreibbare Wände, mobile Möbel und die richtige Technik entscheiden, ob ein Workshop funktioniert. Auch das Essen muss zum Anlass passen: zum Workshop eher die Power Bowl als die Schweinshaxe, am Nachmittag eher der Obstkorb als der Kuchen. Das Konstrukt ist für die üblichen institutionellen direkten und indirekten Investitionsstrukturen erprobt.

Der Wert zeigt sich in Nachfrage und Bindung 
Wie direkt solche Qualitäten Nachfrage und Bindung beeinflussen, geht aus der CBRE Occupier Survey 2025 hervor (siehe Abbildung 2). JLL ermittelt für amenity- reiche Lifestyle-Office-Märkte in den USA gegenüber sonstigem Class-A-Bestand 32 Prozent höhere Mieten und einen doppelt so schnellen Lease-up. Ein häufiger Einwand lautet, Betrieb sei zusätzlicher Aufwand. Das ist er. Die Frage ist, was die Alternative kostet: Flächen, die gebaut und bezahlt sind und im Alltag ungenutzt bleiben. 

Betreiber retten nicht jedes Büro. Aber sie können einem guten Gebäude Relevanz zurückgeben. Ganz nebenbei erhöht sich die Tenant Retention und langfristig der Cashflow.

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