„Der Tunnel ist länger, als wir alle gehofft haben“

Redaktion FondsForumMagazin (FFM): Herr Rein, Luxemburg gilt seit Jahren als einer der zentralen Standorte für Fonds- und Investmentstrukturen in Europa. Wie stellt sich die aktuelle Marktsituation aus Ihrer Sicht dar?

Sven Rein: Auch Luxemburg kann sich der allgemeinen Marktlage nicht entziehen. Aber es kommt hier insbesondere auf die Assetklasse an. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen schneidet die Immobilie zur Zeit schlechter ab. Nach vielen Jahren mit zweistelligen Wachstumsraten kam das Neugeschäft vor etwa drei Jahren weitgehend zum Erliegen. Das bestehende Geschäft läuft stabil weiter, aber neue Fonds aufzulegen oder Investoren zu gewinnen, ist derzeit deutlich schwieriger. Das betrifft die gesamte Infrastruktur – von Auditoren über Berater bis hin zu administrativen Dienstleistern. Wachstum war in den letzten zwei Jahren kaum spürbar. Die Branche musste sich mit einer grundlegenden Marktabkühlung auseinandersetzen.

Redaktion FondsForumMagazin (FFM): Sie leiten einen sogenannten Third Party AIFM, oder zu deutsch eine „Service- KVG“. Können Sie kurz erklären, worum es dabei geht – und wie sich dieses Geschäftsmodell aktuell entwickelt?

Sven Rein: Ein Third Party AIFM ist im Grunde eine Managementgesellschaft, die für Fonds tätig wird, deren Initiatoren keine eigene Lizenz besitzen – also eine Art ausgelagerte, regulierte Fondsgesellschaft. Das Modell hat sich in Luxemburg etabliert, weil es für viele Marktteilnehmer wirtschaftlicher ist als eine eigene Lizenz zu beantragen. Eigene Lizenzen sind teuer: Personal, Compliance, Aufsichtsfunktionen, IT-Systeme – das alles kostet. Unter etwa 1,5 Milliarden Euro verwaltetem Vermögen lohnt sich ein eigener AIFM kaum. Deshalb lagern viele kleinere und zunehmend auch mittlere Häuser Governance-Themen aus, behalten aber das Portfoliomanagement im eigenen Haus. Das Konzept der Third Party AIFM hat sich in Luxemburg bewährt und ist durch Konsolidierungen mit großen Häusern professioneller geworden. Heute gibt es weniger Anbieter, aber dafür größere und leistungsfähigere Strukturen.

Redaktion FondsForumMagazin (FFM): Die deutsche Immobilienwirtschaft steckt in einer schwierigen Phase. Wie wirkt sich diese „Krise“ auf Luxemburg aus?

Sven Rein: Luxemburg ist nah dran – sowohl geografisch als auch strukturell. Auch wir spüren die Zurückhaltung der Investoren. Wo früher Neugeschäft priorisiert wurde, herrscht heute eher „Firefighting“. Wir verbringen viel Zeit damit, gemeinsam mit Kunden und Investoren bestehende Probleme zu lösen: Rückgänge bei Renditen, steigende Reportinganforderungen, steigende Refinanzierungskosten, fallende Bewertungen, mehr Transparenzforderungen. Wenn die Märkte schwieriger werden, werden die Fragen zahlreicher.
Unsere Rolle als AIFM ist dabei zentral – wir sind Mittler zwischen Investoren, Managern und der Assets. Lösungen zu finden, anstatt nur zu verwalten, ist heute der entscheidende Erfolgsfaktor.

Redaktion FondsForumMagazin (FFM): Wie schätzen Sie die Entwicklung für die nächsten zwei Jahre ein – insbesondere für 2026?

Sven Rein: Wir hatten gehofft, dass sich die Situation schneller erholt. Doch realistisch betrachtet wird es wohl länger dauern. Das Licht am Ende des Tunnels ist sichtbar – aber der Tunnel ist deutlich länger, als wir alle dachten. Die geopolitischen Unsicherheiten dieser Zeit bremsen das Vertrauen der Investoren, und ohne Vertrauen fließt kein Kapital in unsere Assetklasse. Daher stehen Immobilien aktuell nicht sehr weit oben auf der Wunschliste institutioneller Anleger. 
Die erzielbaren Renditen sprechen im Vergleich zu anderen Anlageklassen bisweilen gegen Immobilienfonds. Wir sehen, dass sich der Fokus stärker auf Bestandsverwaltung und echtes Asset Management verlagert – also auf operative Kompetenz und die Optimierung bestehender Portfolios. Zunehmende Anfragen betreffend der Auflegung neuer Strukturen werfen aber einen positiveren Ausblick auf 2026.

Redaktion FondsForumMagazin (FFM): Zum Abschluss – wie wirkt sich diese Entwicklung auf Ihre tägliche Arbeit und auf die Branche in Luxemburg aus?

Sven Rein: Wir stehen heute stärker in der Verantwortung als je zuvor. Die Anforderungen an Governance und an Kommunikation mit Investoren steigen deutlich. Family Offices als Investoren in Immobilien sind präsenter als zuvor. Gleichzeitig erleben wir, dass auch Investoren selbst viel kompetenter geworden sind – sie challengen uns sowie die Fonds-Initiatoren mittlerweile auf Augenhöhe. Das ist positiv, weil es das Niveau hebt, erfordert aber auch eine neue Art der Zusammenarbeit. 
Auch Luxemburg entwickelt sich kontinuierlich weiter, um den steigenden Anforderungen gerecht zu werden. Die Kompetenz im Portfolio Management bei den AIFMs wird gezielt ausgebaut, sodass sie bei Bedarf und auf Kundenwunsch diese Aufgabe eigenständig übernehmen können – und zwar im Kontext der Beratung durch den ausgelagerten Investment Advisor.

Redaktion FondsForumMagazin (FFM): Vielen Dank für das Gespräch.

Sven Rein (MRICS) ist Senior Partner bei PANDOO. Zuvor war er als CEO der BNP Paribas REIM Luxembourg S.A. verant wortlich für die luxemburgische Immobilie nfonds Plattform. Sven Rein blickt auf mehr als 30 Jahre Erfahrung im Bereich Immobilienfinanzierung, Fondsmanagement und Verwaltung von Immobilienfonds in Luxemburg als auch in Deutschland zurück.

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