Der Wandel von Workspaces und die Bedeutung für kommunale Immobilienmärkte

Büroflächen sind wesentlicher Treiber von Unternehmenskultur, Wissenstransfer und Produktivität. Sie fungieren als Spiegelbild für Unternehmen und bieten ihnen die Möglichkeit, sich zu präsentieren und einen aktiven Wettbewerbsvorsprung bei der Gewinnung und Bindung von Talenten zu erzielen. Neben den Personalkosten stellen die immobilienbezogenen Kosten mit rund 20 Prozent den zweithöchsten Kostenblock für Unternehmen dar (Kubon und Müller 2023). Ein effizientes Flächenmanagement und eine bedarfsgerechte Ermittlung der benötigten Flächen sind daher zentrale Aufgaben im Rahmen des Kostencontrollings.

In den letzten Jahren hat sich die Arbeitswelt jedoch rasant verändert. Über 99 % der Unternehmen bieten mittlerweile HomeofficeModelle an – sprich, es gibt eine wie immer geartete Regelung zum Homeoffice – während dieser Anteil vor der Covid19Pandemie noch bei 20 % lag (pro m² GmbH 2024). Auch Desksharing, also die gemeinsame Nutzung von Arbeitsplätzen, findet bei 67 % der Belegschaft positiven oder neutralen Anklang (pro m² GmbH 2024). Diese Entwicklungen haben erhebliche Auswirkungen auf die Auslastungsquoten von Büros. 77 % der Unternehmen sehen Potenzial für Flächenreduktionen, und bei 58 % sind bereits Flächen frei geworden (pro m² GmbH 2024).

Die veränderte Nutzung von Büroflächen hat unmittelbare Konsequenzen für die lokalen Immobilienmärkte. Der Wettbewerb zwischen Büroimmobilien und Standorten um Nutzer nimmt zu, was in einigen Märkten zu einer Verschiebung von einem Vermieter zu einem Mietermarkt führt.

Veränderte Arbeitswelt = veränderte Bürofläche?
Unternehmen müssen sich mit der Frage auseinandersetzen, wie sie auf die veränderten Arbeitsmodelle und Flächenbedarfe reagieren. Hierbei sind zwei Perspektiven zu berücksichtigen:

Zum einen erfordert dies eine gründliche Bedarfsanalyse, um den zukünftigen Flächenbedarf zu ermitteln. Moderne Bürokonzepte haben im Durchschnitt einen 44 % geringeren Flächenanspruch als traditionelle Konzepte (pro m² GmbH 2024), was erhebliche Einsparpotenziale bietet. Allerdings darf die Transformation nicht auf eine reine Flächenrationalisierung reduziert werden. Neue Bürokonzepte und standortspezifische Anforderungen bringen auch neuartige Flächenanforderungen mit sich. Büroimmobilien müssen daher zu flexiblen Allroundern entwickelt werden, die auf die vielfältigen Bedürfnisse der Nutzer reagieren können.

Zum anderen erfordert der Wandel auch einen kulturellen Transformationsprozess. Neue Arbeitsmodelle und strukturen bringen einen hohen Veränderungsgrad mit sich, der durch ein ganzheitliches Change Management begleitet werden muss.

Auch Immobilieneigentümer sind gefragt: die Büroimmobilie als Allrounder
Büroimmobilien, die nicht mehr den aktuellen Anforderungen genügen, können sich für Eigentümer rasch von einem Segen zu einem Fluch entwickeln. Insbesondere monostrukturierte Objekte außerhalb integrierter urbaner Strukturen, die zudem übergroß dimensioniert und nicht energieeffizient sind, laufen Gefahr, zu Stranded Assets zu werden.

Ab einem Sockelleerstand von 25 % drohen beträchtliche Folgen wie steigende Betriebskosten, Imageschäden und GhostingEffekte. Daher müssen Immobilieneigentümer neue Wege gehen, um ihre Objekte fit für die Zukunft zu machen.

Transformation in die Zukunft
Die Anpassung von Büroimmobilien erfordert ein Zusammenspiel von Mietern und Eigentümern. Für großflächige Standorte können komplementäre Nutzungen integriert werden, um Standortschwächen zu kompensieren. Auch die Stadtplanung kann durch die Schaffung robuster urbaner Strukturen einen wichtigen Beitrag leisten.

Für manche Objekte und Lagen wird ein Imagewechsel notwendig sein, um für Mieter und Stadtnutzer attraktiv zu werden. Dabei bedingen sich Standort und Immobilie gegenseitig und müssen ganzheitlich entwickelt werden.

Unabhängig von Refurbishment oder Neubau muss die Konzeption künftiger Büroimmobilien stets von den Bedürfnissen der Nutzer ausgehen. Büros müssen als flexible Allrounder gestaltet werden, die auf sich wandelnde Anforderungen reagieren können. Monostrukturen in der Büroplanung haben ausgedient - das Standortumfeld ist eng in die Immobilienentwicklung einzubinden, um Stärken zu stärken und Schwächen zu kompensieren.

Die Transformation der Büroimmobilienmärkte eröffnet große Chancen für zukunftsfähige, wettbewerbsfähige und nachhaltige Standortentwicklungen. Immobilieneigentümer und -nutzer, aber auch Städte und Gemeinden sind gefordert, diese Entwicklung aktiv mitzugestalten.

Literatur:

• pro m² GmbH: Das Betriebssystem Büro. Office Report 2024. Eigenverlag
• Colliers Studie
• Kubon J, Müller N (2023): Wo wollen Menschen arbeiten? In: Personalwirtschaft (01/ 2023), S. 70-71.

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