Die Zukunft der Büroimmobilien: Herausforderungen und Chancen in einem sich wandelnden Markt
Autor
Bernd Haggenmüller
Blogbeitrag
Die Büroimmobilienlandschaft in Deutschland steht vor einer bedeutenden Transformation. Laut einer aktuellen Studie von Colliers, PwC und Garbe befinden sich etwa 75 Millionen Quadratmeter Bürofläche in deutschen A- und B-Städten in einer kritischen Lage. Ohne signifikante Investitionen in die Gebäudequalität sowie Maßnahmen zur CO2Reduzierung droht ein erheblicher Teil dieser Flächen zu sogenannten "stranded Assets" zu werden – Immobilien, die ihre Vermietbarkeit und damit ihren Marktwert verlieren.
Die Ursachen: Flexibilität und veränderte Arbeitswelten
Die besagte Studie geht davon aus, dass etwa ein Drittel der Büroflächen aufgrund hybrider Arbeitsmodelle redundant werden. Insbesondere in den zentralen und gut angebundenen A und BStädten wird dieser Trend deutlich spürbar. Eine Lösung für die sinkende Nachfrage ist die Umnutzung dieser Flächen. So schlägt die Studie vor, einen Teil der Bürogebäude in Wohnfläche oder für den stark wachsenden Bereich der LifeScienceIndustrie umzuwandeln. Für mehr als 50 Millionen Quadratmeter Bürofläche gibt es aber auch weiterhin einen Bedarf, so die Autoren. Dies zeigt, dass trotz aller Veränderungen der Büroimmobilienmarkt keineswegs obsolet ist – vielmehr befindet er sich im Wandel.
Herausforderungen für Neubauten und Revitalisierungen
Durch steigende Baukosten und die Zinswende sind selbst in ALagen viele Neubauprojekte und Revitalisierungen, insbesondere im Bürosegment, ins Stocken geraten. Die Bauwirtschaft leidet unter hohen Regulierungen und den enormen Kosten, die mit modernen Bauprojekten einhergehen. Dies betrifft sowohl neue, als auch bestehende Büroflächen, die dringend revitalisiert werden müssten, um den zukünftigen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zu genügen.
"Flight to Quality" und steigende Mietpreise
Ein Phänomen, das den Markt in den kommenden Jahren prägen wird, ist der sogenannte "Flight to Quality": Hochwertige Büroprojekte, die modernste Ausstattung, Nachhaltigkeit und eine zentrale Lage bieten, werden immer knapper. Da die Nachfrage nach solchen Premiumflächen hoch bleibt, prognostizieren Marktteilnehmer einen weiteren Anstieg der Mietpreise im Spitzensegment. In zentralen Lagen deutscher Metropolen werden Mieten von 40 Euro pro Quadratmeter und mehr immer häufiger Realität.
Allerdings ist dieser Trend nicht für alle Büronutzer relevant. Das Gros der Unternehmen wird sich weiterhin in einem moderateren Preissegment bewegen. Die Mehrheit der Büroflächen in deutschen Immobilienhochburgen liegt weit unter den Spitzenmieten. Hier stellt sich die Frage: Wie lässt sich die anhaltende Nachfrage in diesem mittleren Preissegment decken?
Optionen für die Deckung der Nachfrage
Es gibt verschiedene Ansätze, um die Büroflächennach frage in diesem schwierigen Marktumfeld zu befriedigen:
1. Günstige Mieten in „stranded Assets“:
Unternehmen könnten von niedrigeren Mieten in älteren oder nicht revitalisierten Bürogebäuden profitieren. Dies könnte vor allem für nichtregulierte Investoren eine Chance sein, in solche "stranded Assets" zu investieren und sie für ein preissensibles Mieterklientel zu positionieren.
2. Akzeptanz steigender Mieten in B- und Nebenlagen:
Eine zweite Möglichkeit wäre, dass Mieter auch in weniger zentralen Lagen höhere Mieten akzeptieren. Doch angesichts der wirtschaftlichen Aussichten in Deutschland scheint dies eher unwahrscheinlich.
3. Sinkende Zinsen und steigende Bewertungen:
Eine mittelfristige Entspannung könnte durch sinkende Zinsen eintreten. Dies würde die Bewertungen von Immobilien wieder steigen lassen, auch in BLagen. Höhere Bewertungen wiederum könnten eine wirtschaftliche Grundlage für Investitionen in die Nachhaltigkeit ermöglichen.
4. Deregulierung und technischer Fortschritt:
Eine weitere Möglichkeit wäre eine Deregulierung im Bauwesen, die kostengünstigere Revitalisierungen erlauben würde. In Kombination mit technischem Fortschritt könnten so Büroflächen auch in BLagen wieder baulich aufgewertet werden ohne explodierende Mietpreise Fokus auf Revitalisierung und Flexibilität.
Fazit
Am wahrscheinlichsten ist eine Kombination dieser Ansätze: Günstigere Flächen in älteren Gebäuden könnten für kostenbewusste Unternehmen attraktiv werden, während technologische Fortschritte und neue Finanzierungsmodelle Perspektiven für Investitionen in Nachhaltigkeit eröffnen. Die Revitalisierung bestehender Büroimmobilien, bietet Investoren nach wie vor attraktive Renditechancen. Institutionelle Investoren werden sich jedoch weiterhin auf hochwertige Büroprojekte in besten Lagen konzentrieren, die den Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gerecht werden, da hier die Renditechancen am vielversprechendsten sind. Doch auch außerhalb des Spitzensegments werden sich Lösungen finden müssen. Kurzfristig bleibt das „Brot-undButterGeschäft“ mit Büroimmobilien zwar herausfordernd, aber der Markt wird sich neu ordnen. Langfristig können Büroimmobilien wieder an Wert gewinnen, ein Potenzial, das es zu nutzen gilt.
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