Eine Analyse der angebotenen Immobilien-Spezialfonds mit Nachhaltigkeitsstrategien

Seit der Einführung der EU­Offenlegungsverordnung im März 2021 müssen Manager von Immobilienfonds verstärkt offenlegen, wie sie Nachhaltigkeitsaspekte in ihre Fondsstrategien integrieren. Zwischen Anfang 2020 und Ende August 2024 wurden auf dem deutschen Markt für Immobilienfonds mindestens 84 neue Spezial­AIFs registriert. Insbesondere ab dem Jahr 2022 ist ein deutlicher Trend zu beobachten: Die Mehrheit der neu eingeführten Fondsprodukte wird nach Artikel 8 oder 9 der SFDR (Verordnung über die Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung im Finanzdienstleistungssektor) eingestuft. Diese Tendenz zeigt, dass institutionelle Investoren vermehrt darauf abzielen, ihre Nachhaltigkeitsziele durch Investitionen in Immobilienfonds zu verwirklichen.

Im Jahr 2022 wurden bereits 74 % der neuen Fondsprodukte nach Artikel 8 oder 9 klassifiziert. Dieser Trend setzte sich auch im Jahr 2023 fort, wobei 53 % der neuen Fonds diesen Klassifizierungen unterlagen. Allerdings litt der gesamte Fondsmarkt, ebenso wie der Immobilienmarkt insgesamt, unter den veränderten Rahmenbedingungen – insbesondere durch gestiegene Zinsen, erhöhte Baukosten und die Erschöpfung der Anlagespielräume diverser Anlegergruppen.

Artikel 9 Fonds, die besonders strenge Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, verzeichneten in Folge dieser Entwicklungen deutliche Rückgänge. Während im Jahr 2022 noch 29 % der neuen Fondsprodukte nach Artikel 9 klassifiziert wurden, fiel dieser Anteil im Jahr 2023 auf 13 %. Für das Jahr 2024 wurde bisher kein neues Produkt in diese Kategorie eingeordnet, wie die EY REFOS Immobilienfondsdatenbank zeigt. Erste Fälle von Liquidationen von Artikel 9 Fonds wurden bekannt, da entweder das erforderliche Kapital oder geeignete Investitionsobjekte fehlten.

Bei der Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien liegt der Fokus häufig auf der individuellen Bewertung der einzelnen Objekte. Dabei richten sich die meisten Fonds auf Immobilien aus, die Energieeffizienz- und Gebäudequalitätsstandards erfüllen. Von den über 100 Objekten in der EY REFOS ESG Transaktionsdatenbank, die eine Nachhaltigkeitszertifizierung aufweisen, sind mehr als 30 nach DGNB, weitere 30 nach BREEAM und 15 nach LEED zertifiziert. Diese Zertifizierungen bieten einen transparenten und nachvollziehbaren Ansatz, um Immobilien im Hinblick auf Nachhaltigkeitsstrategien erfolgreich zu positionieren. Neubauten mit hohen Energieeffizienzstandards stehen dabei häufig im Vordergrund, da sie langfristig Vorteile bieten. Diese umfassen unter anderem geringere Betriebskosten, eine steigende Nachfrage aufgrund wachsender Sensibilisierung für umweltfreundliche Immobilien, potenziell höhere Mieteinnahmen, eine gesteigerte Wertentwicklung durch niedrigere CapEx­Kosten sowie eine Reduzierung des Risikos von Stranded Assets.

Trotz dieser Vorteile zeigt die Renditeanalyse bisher keine klare Überlegenheit von Nachhaltigkeitsfonds (Artikel 8 und 9) gegenüber konventionellen Fonds (Artikel 6). Eine Untersuchung auf Basis von Daten des INREV Vehicles Index und EY Research für den Zeitraum Q2/2021 bis Q4/2023 zeigt, dass Artikel 6 Fonds im Durchschnitt eine höhere Rendite erzielen.

Ein Hauptgrund hierfür liegt in den negativen Bewertungseffekten bei nachhaltigen Fonds, die im vierten Quartal 2023 deutlich stärker ausfielen als bei Artikel 6 Produkten, welche diese Effekte bereits bis zu vier Quartale früher eingepreist hatten.

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