Energetische Sanierung von Wohnobjekten als Investmentchance

Die Diskussion um Klimaschutz, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit verändert die Immobilienwirtschaft grundlegend. Besonders im deutschen Wohnungsmarkt, der zu großen Teilen aus älteren Bestandsgebäuden besteht, bietet sich enormes Transformationspotenzial.

Rund 66 % der deutschen Wohngebäude entstanden vor 1979 – also vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung. Etwa ein Drittel entspricht energetisch noch dem Stand der 1960erJahre oder älter (Statistisches Bundesamt). Der Gebäudesektor verursacht rund 30 % der CO2-Emissionen in Deutschland (Umweltbundesamt, 2023). Damit ist klar: Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien wird in den kommenden Jahren eine der zentralen Aufgaben der Branche sein – und eröffnet zugleich attraktive Chancen für Investoren.

Politischer und regulatorischer Rahmen
eutschland hat sich im Rahmen des Klimaschutzgesetzes verpflichtet, bis 2045 klimaneutral zu werden. Für den Gebäudesektor bedeutet das eine Reduzierung der Emissionen um 65 % bis 2030 gegenüber 1990 (BMWK). Die EUTaxonomie und die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verschärfen die Anforderungen: Bis 2030 sollen alle Neubauten emissionsfrei sein, bis 2050 der gesamte Bestand.

Stranded Assets sind längst Realität: Energetisch ineffiziente Gebäude verlieren laut einer Studie von JLL (2023) im Schnitt bis zu 30 % an Marktwert. Dagegen sichern sich nachhaltige Gebäude ein sogenanntes Green Premium: Mieten für zertifizierte „grüne“ Wohngebäude liegen im Schnitt vier bis acht Prozent über dem Marktdurchschnitt (Savills Research).

Renditepotenziale durch Transformation Energetische Sanierungen erfordern hohe Anfangsinvestitionen: Die Deutsche EnergieAgentur (dena) schätzt die Kosten auf 400 – 600 €/m2 Wohnfläche für eine umfassende Modernisierung. Gleichzeitig sinken jedoch die Betriebskosten: Energieeinsparungen von 30–50 % sind realistisch und reduzieren die Nebenkosten für die Mieter.

Förderprogramme wie die KfWFörderung oder das BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) bieten zinsgünstige Kredite und Zuschüsse von bis zu 45 % der Investitionssumme. Die Marktdaten sind klar: Grüne Gebäude erzielen im Schnitt 1,5–2,5 % höhere Bruttorenditen und haben bis zu 50 % geringere Leerstandsquoten als unsanierte Objekte. (CBRE, 2023).

Brown-to-Green als systematischer Ansatz
Ein erfolgversprechender Weg ist die gezielte Identifizierung von Wohnimmobilien mit hohem Transformationspotenzial. Diese Objekte wechseln oft zu günstigeren Preisen den Besitzer – Preisabschläge von 10–20 % gegenüber sanierten Objekten sind keine Seltenheit. Durch Sanierung entsteht ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial: Laut einer Analyse von PwC (2023) kann der Marktwert nach Sanierung um bis zu 25 % steigen.

Der sogenannte BrowntoGreenAnsatz setzt genau hier an: Maßnahmen wie Dämmung, Photovoltaik oder intelligente Gebäudetechnik verwandeln Bestandsgebäude mit energetischen Schwächen in zukunftsfähige Assets. Damit entsteht ein doppelter Hebel: Neben der unmittelbaren Wertsteigerung leisten Investoren einen Beitrag zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors.

Herausforderungen und Komplexität
Die Umsetzung bleibt anspruchsvoll. Sanierungsmaßnahmen sind technisch komplex, greifen tief in die Bausubstanz ein und müssen mit den Bedürfnissen der Mieter in Einklang gebracht werden. Baukostensteigerungen von jährlich 8–10 % (Bauindustrieverband) und ein Fachkräftemangel von über 200.000 Handwerkern und Bauarbeitern (ZDB, 2024) erschweren die Umsetzung zusätzlich.

Für institutionelle Investoren heißt das: Portfolios systematisch analysieren, Sanierungsstrategien nach ESGKriterien priorisieren und Projekte effizient steuern.

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