Erfolgskriterien für Investments in lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien

24.01.2025

Autor

Thomas Mitzel

Thomas Mitzel

Geschäftsführer

Hahn Gruppe

Blogbeitrag

Erfolgskriterien für Investments in lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien

Lebensmittelmärkte gelten als Stabilitätsanker im Immobiliensektor, da sie ein grundlegendes Bedürfnis der Konsumenten abdecken und von wirtschaftlichen Schwankungen weitgehend unabhängig sind. Doch auch in dieser Assetklasse bedarf es einer sorgfältigen Investmentauswahl, um sich langfristig erfolgreich zu positionieren.

Warum lebensmittelgeankerte Standorte?

Lebensmittelmärkte zeichnen sich durch ihre Resilienz aus, selbst in wirtschaftlich turbulenten Zeiten. Der Lebensmitteleinzelhandel profitiert von einer stabilen Nachfrage, da Lebensmittel zu den unverzichtbaren Gütern des täglichen Bedarfs zählen. Die Kunden schätzen die Convenience, den Komfort und das Einkaufserlebnis des stationären Ladens. Der Onlinehandel ist aufgrund der höheren Kosten, der aufwendigen Logistik und des hohen Frischeanteils der Waren für die meisten Konsumenten keine Option. Dies erklärt auch, warum der Onlinehandel mit einem Anteil von 2,4 Prozent am Lebensmitteleinzelhandel nach wie vor eine untergeordnete Rolle spielt bzw. mehr oder weniger stagniert.

Eine Umfrage unter Einzelhändlern ergab im Sommer, dass 76 Prozent der befragten Fachleute für den Lebensmitteleinzelhandel bis Ende 2024 steigende Umsätze erwarten. Dies unterstreicht die Attraktivität dieses Sektors für Investoren, die Stabilität und langfristige Renditen suchen. Die positiven Erwartungen haben sich im Vergleich zur Vorjahresbefragung leicht verbessert, was den Optimismus in dieser Branche weiter untermauert.1

Wo investieren?

Lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien finden sich in unterschiedlichen Lagen und Ausprägungen: Fachmarktzentren mit einer Nutzfläche von über 5.000 m² sind häufig am Stadtrand bzw. im außerörtlichen Bereich angesiedelt. Entsprechen sind die Standorte PKW-orientiert. Nahversorgungszentren weisen in der Regel eine Nutzfläche von weniger als 5.000 m² und bieten sowohl im innerstädtischen als auch im außerörtlichen Bereich eine lokale Anlaufstelle für die Kunden, die oftmals fußläufig gelegen ist.

Kleinere LEH-Objekte, wie Supermärkte und Discounter mit einer Nutzfläche von weniger als 800 m² können in nahezu jeder Lage etabliert werden. Sie sind besonders für innerstädtische oder dicht besiedelte Gebiete interessant, wo sie eine wichtige Rolle in der Nahversorgung spielen. Ab 800 m² greift im außerörtlichen Bereich die Baunutzungsverordnung, die die Neuansiedlung einem aufwendigen Genehmigungsverfahren unterwirft. Zu dieser Kategorie zählen größere Supermärkte und Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser. Die Objekte sind durch die Reglementierung ein knappes Gut. Das erhöht die Investitionssicherheit.

Bei der Auswahl eines Handelsstandorts ist es von großer Bedeutung, eine fundierte Makrostandortanalyse durchzuführen. Entscheidend sind Faktoren wie die regionale Wirtschaftslage, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Wettbewerbsintensität vor Ort. Standorte mit einer starken regionalen Kaufkraft und einer guten Verkehrsanbindung haben in der Regel bessere Zukunftsaussichten. Ein weiterer Faktor ist die langfristige Bevölkerungsentwicklung am Standort, die eine wichtige Einflussgröße für die zukünftige Nachfrage am Standort darstellt.

Herausforderungen und Chancen im Management

Im Rahmen des Investmentprozesses nehmen die regulatorischen Anforderungen bei den Investoren mittlerweile einen großen Stellenwert ein. So ergab eine aktuelle Umfrage, dass 71 Prozent der befragten Investoren die Regulatorik, insbesondere die energetischen Anforderungen, als größte Herausforderung betrachten.2

Um diese Themen zu adressieren, bedarf es eines ganzheitlichen Nachhaltigkeitsverständnisses im Immobilien Management. Mittels Verbesserung der Gebäude- und Klimatechnik sowie der Ausstattungsmerkmale der Objekte sollte der Immobilienbestand schrittweise neu ausgerichtet werden, um die steigenden Anforderungen der Anleger und des Gesetzgebers zu erfüllen. Übergeordnetes Ziel ist es dabei, die Energieeffizienz zu optimieren und den CO₂-Fußabdruck zu verringern. Das ist nicht nur aus ökologischer Sicht notwendig, sondern trägt auch zur Senkung der Nebenkosten und einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilien bei.

Fazit

Immobilieninvestments, die auf die Lebensmittelversorgung ausgerichtet sind, bieten eine hohe Stabilität und Resilienz. Die Auswahl des richtigen Standorts für lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien erfordert aber eine sorgfältige Analyse der Makrostandortfaktoren und eine zukunftsorientierte Managementstrategie. Dabei sollten die ESG-Konformität und nachhaltige Managementansätze im Fokus stehen, um den Wert der Investments langfristig zu maximieren.

1HAHN Retail Real Estate Report 2024/2025, S. 108
2HAHN Retail Real Estate Report 2024/2025, S. 165

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