ESG im Bestand: Zielgerichtete Strategien und die Potentiale von KI

Die Umsetzung von ESG-Anforderungen in Bestandsimmobilien gehört zu den größten Herausforderungen unserer Zeit. Frühzeitige Strategien, zielgerichtete Ersatzinvestitionen und KI-gestützte Tools bieten Chancen, den aktuellen Marktstressoren besser zu begegnen.

Bedeutung von ESG-Kriterien in Bestandsimmobilien
ESG­Kriterien sowie regulatorische Anforderungen (z.B. aus der EU­Taxonomie) bestimmen zunehmend den wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien: Neben geänderten Marktanforderungen (z.B. Trend zu kleineren Büroflächen / besseren Lagen, steigende Qualitätsansprüche) sind Nachhaltigkeitsaspekte weit über den Energieverbrauch im Betrieb hinaus zu einem festen Kriterium in der Immobilienbewertung geworden.

Bestandsimmobilien geraten dabei auch durch moderne Neubauten in unmittelbarer Nachbarschaft unter erheblichen Druck, der auch direkte Auswirkungen auf den Immobilienwert erzeugt. Als Konsequenz sehen sich viele Objekte einer erschwerten Vermietbarkeit, zunehmendem Leerstand und sinkenden Erträgen ausgesetzt. Es drohen erhebliche Wertabschreibungen, erschwerte (Re­) Finanzierungsbedingungen bis hin zu Insolvenzen von Objektgesellschaften.

Entwicklung wirtschaftlicher Strategien
Nach kleineren Verbesserungsmaßnahmen ("Low­Hanging­Fruits") können viele Bestandsimmobilien mittlerweile nur noch mit substanziellen Investitionen am Markt bestehen, die sich wirtschaftlich nur unter Berücksichtigung von ohnehin fälligen Ersatzinvestitionen stemmen lassen.

Mit einer langfristigen, zielgerichteten Strategie können Immobilien unter Berücksichtigung von Mietvertragslaufzeiten etc. auch auf relevante ESG­Kriterien und Nachhaltigkeitsziele hin entwickelt werden.

Solche Strategien müssen bereits frühzeitig erstellt werden, um im Falle kurzfristiger Marktveränderungen, Mietvertragskündigungen, Ausfall von baulichen oder technischen Komponenten etc. schnell die richtigen Entscheidungen treffen zu können. Erfahrungsgemäß sind hier mindestens 5 Jahre, besser 10 Jahre Vorlauf vor z.B. anstehenden Ersatzinvestitionen, potenziellem Anker­Mietvertragsende, etc. empfehlenswert.

Vor dem Hintergrund der statistischen Lebensdauer von technischen Komponenten sollte daher auch eine 15­20 Jahre junge Immobilie bereits eine Strategie für die Zukunft haben, bevor bspw. unerwartete Ersatzinvestitionen (z.B. Ausfall einer Kältemaschine) anstehen, die bei 1:1­Ersatz konzeptionell den Rahmen für die nächsten 25 Jahre definieren. Aber auch im Rahmen einer Exit-Strategie können notleidende Immobilien mit einem in Machbarkeit und wirtschaftlicher Konsequenz substanziell erarbeiten Repositionierungs­Konzept besser am Markt platziert werden.

Machbarkeitsstudien als Grundlage für Immobilienstrategien
Ganzheitliche, objekt­ oder portfoliobezogene 360°­Machbarkeitsstudien ermöglichen die fundierte Betrachtung von möglichen Nutzungsänderungen (z.B. Büro zu Wohnen) über schrittweise Dekarbonisierung und Entwicklung in höchste Zertifizierungsergebnisse bis hin zu validen Investitionskostenschätzungen erforderlicher Maßnahmen. Sie bilden somit die benötigte Grundlage für kurz, mittel­ und langfristige Immobilienstrategien.

Für die Strategie erforderliche Daten fehlen häufig
Die Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie erfolgt im besten Fall auf der Grundlage verschiedener Daten und Erkenntnisse – neben dem allgemeinen baulichen Zustand und der Kennwerte verbauter Materialien spielen hier die Verbrauchswerte bzw. die Daten aus der Gebäudeleittechnik eine wesentliche Rolle.

Leider stehen vor allem die letztgenannten Daten in der Regel nicht bzw. nur unvollständig zur Verfügung, so dass hier mit Annahmen oder Benchmarks gearbeitet werden muss. Dies führt zu Ungenauigkeiten, welche verhindert werden können.

Der Markt bietet eine Reihe an (KI­basierten) Softwarelösungen (Bsp. Aedifion) zur Datenerhebung, -aufbereitung sowie ­-reporting, die teilweise bereits aktiv in die Steuerung eingreifen und damit den Betrieb des Gebäudes effizienter gestalten können.

Es empfiehlt sich daher, bereits lange vor geplanten Sanierungs­ oder ESG­Maßnahmen eine entsprechende Softwarelösung einzusetzen, um zum Zeitpunkt der Machbarkeitsstudie auf alle relevanten Daten zurückgreifen zu können. Am besten im Rahmen einer ganzheitlichen Digitalisierungsstrategie für das gesamte Portfolio, um nicht ein „Flickwerk“ an verschiedenen Lösungen zu produzieren.

Positiver Nebeneffekt: Durch die frühzeitige Nutzung geeigneter Lösungen können bereits im laufenden Betrieb des Bestandsgebäudes Energieverbrauch, CO2­Emissionen und Betriebskosten gesenkt werden.

Darüber hinaus erfolgt das Nachhaltigkeitsreporting gegenüber Investor:innen und Zertifizierungsstellen auf Basis verlässlicher Kennzahlen und macht das Entwicklungspotenzial einer Immobilie frühzeitig transparent.

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