ESG-Transformation von Immobilienportfolios

Der Gebäudesektor verfehlt regelmäßig seine Klimaziele – eine grundlegende Transformation ist unabdingbar. Die Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“, ins Leben gerufen von Experten aus den Bereichen Architektur und Ingenieurwesen und dem GdW, liefert wirtschaftlich tragfähige und sozialverträgliche Handlungsansätze zur Dekarbonisierung. Statt radikaler Sanierungspflichten setzt die Initiative auf realisierbare Maßnahmen im Bestand. Mit den Forderungen und Praxisbeispielen wird aufgezeigt: Die Transformation ist kein abstraktes Ziel, sondern ein machbarer Weg – verbunden mit Chancen zur Wertsteigerung und Risikominimierung des Immobilienportfolios. Auch wenn der Fokus auf Wohnimmobilien liegt, sind die Vorschläge ebenfalls auf den Nicht-Wohngebäudebereich anwendbar.

Förderung nachhaltiger und sozial verträglicher Klimapolitik im Gebäudebereich
Die Initiative konzentriert sich auf fünf 10 Bereiche, um eine nachhaltige und sozialverträgliche Klimapolitik im Gebäudebereich zu fördern. Berechnungen zufolge können Deutschlands Klimaschutzziele damit sogar mit Kosteneinsparungen von 60 Prozent erreicht werden. Die fünf Bereiche umfassen:

Emissionsarme Wärmeversorgung als Schlüsselfaktor
Ein schneller Umstieg auf erneuerbare Energien – v.a. strombasierte Systeme wie die Wärmepumpe und defossilierte Wärmenetze - für die Wärmeversorgung und damit auch eine Reduzierung der Abhängigkeiten von fossilen Brennstoffen. Lokale und netzgebundene erneuerbare Energien sollen gefördert und bestehende Regularien vereinfacht werden.

Maßvolle Sanierung statt Überoptimierung
Die aktuelle Fokussierung auf höchstmögliche Energieeffizienzstandards wird als nicht sinnvoll erachtet, da sowohl die Neubaukosten als auch die Kosten für Sanierungen steigen und Ressourcen verschwendet werden. Darüber hinaus sind die Kapazitäten der Bauindustrie bereits voll ausgelastet. Die Initiative fordert daher einen CO₂-orientierten Sanierungsansatz, der sowohl graue als auch operative Emissionen inkludiert.

Effizienter Einsatz von Wärmepumpen bei moderater Sanierung
Die Wissenschaftler zeigen auf, dass bereits maßvolle Sanierungen einen effizienten Einsatz von Wärmepumpen in älteren Gebäuden ermöglichen und oft sogar in unsanierten Bestandsgebäuden möglich sind. Eine Sanierung über den GEG-Mindeststandard hinaus habe kaum noch Effizienzvorteile für den Wärmepumpeneinsatz.

Emissionsminderungspfad als zentrales Steuerungsinstrument
Statt zahlreicher Einzelvorgaben sollte ein klar definierter Emissionspfad für Bau und Betrieb das Ziel sein.

Bestandserhalt und Kreislaufwirtschaft fördern
Baugenehmigungen sollen zukünftig einzig am Ausstoß von Treibhausgasen pro Quadratmeter Nutzfläche ausgerichtet werden. Hierbei sollen in Anlehnung an das dänische Modell Bestandsflächen mit „Null“ in die Berechnungen eingehen, um Bestandserhalt zu fördern.

Case Study zeigt Vorteilhaftigkeit von Wärmepumpennutzung auf
Ein Beispiel aus der Praxis verdeutlicht die Sinnhaftigkeit der Forderungen. In einem ca. 20.000 qm großen deutschen Bürogebäude aus dem Jahr 2002 wurde ein deutlich zu hoher Energieverbrauch festgestellt. Die bestehende Kälteanlage war veraltet, ineffizient und klimaschädlich. Anstatt sie zu ersetzen, wurden reversible Wärmepumpen installiert, die sowohl kühlen als auch heizen können und so die fossile Fernwärme deutlich reduzieren.

Der reine Austausch der Kälteanlage hätte lediglich zu einer Reduzierung der CO2-Emissionen um zwei Prozent geführt. Mit dem Einsatz der nur geringfügig teureren Wärmepumpen können hingegen fast 55 Prozent der CO2-Emissionen reduziert werden. Dies ist neben der Effizienz von Wärmepumpen vor allem auf die reduzierten Fernwärmemengen zurückzuführen. Betriebskosten können in dieser Variante zudem um ca. 60 Prozent reduziert werden.

Durch die Installation einer PV-Anlage auf dem Dach des Gebäudes können die CO2-Emissionen sogar um 60 Prozent reduziert werden. Aufgrund des hohen Strombedarfs der Wärmepumpen kann eine vollständige Stromabnahme direkt im Gebäude gewährleistet werden – somit lohnt sich die PV-Anlage besonders. Durch den Einsatz von Wärmepumpen und PV-Anlage kann ca. 60 Prozent an operativem CO2 eingespart werden, die Investitionskosten sind mit ca. 1 Prozent des Gebäudewerts dabei gering. Das Beispiel zeigt: moder ne Technik ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich attraktiv – und das ohne Eingriff in die Gebäudehülle.

Vom ESG-Ziel zur Transformationsstrategie
Die Zukunft der ESG-Transformation liegt nicht in pauschalen Fahrplänen, sondern in kontextsensiblen, wirtschaftlich tragfähigen Wegen. Der „Praxispfad CO₂-Reduktion“ zeigt eine fünfgliedrige Gesamtstrategie für Immobilienportfolios. Zentral ist, konkrete Maßnahmen wie Wärmepumpen und Solarenergie wirtschaftlich zu bewerten und ganzheitlich in den Bestand zu integrieren. So lässt sich ESG nicht nur als Reporting-Initiative, sondern als zukunftsfähige Investitionsstrategie implementieren.

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