Gute Investitionschancen am US-Mietwohnungsmarkt

Entwicklung am US-Wohnimmobilienmarkt

Die Mietpreise für Class-A-Apartmentanlagen in den USA haben in den letzten Jahren einen signifikanten Anstieg erfahren, beeinflusst durch verschiedene ökonomische und gesellschaftliche Faktoren. Hochwertige Wohnungen verzeichneten seit 2019 jährliche Mietpreisanstiege von in der Spitze über 15 Prozent in 2022. Aufgrund der deutlichen Lohnzuwächse über denselben Zeitraum, die den Mietpreisanstieg zeitlich leicht versetzt fast 1:1 abbildeten, bewegten sich die Leerstandsraten auf einem historisch niedrigen Niveau von rund 3 Prozent in 2022 und liegen aktuell im Bereich des langjährigen Mittelwertes von rund 5 Prozent. Diese Entwicklung wurde maßgeblich durch eine akute Wohnraumknappheit, insbesondere in Ballungsgebieten, vorangetrieben.

Auch die post-pandemische Inflation spielte eine Rolle, da die Vermieter auf die gestiegenen Verbraucherpreise mit deutlichen Mieterhöhungen reagierten. Demographische Veränderungen, wie eine dynamische Bevölkerungsentwicklung und zunehmende Haushaltszahlen, verstärkten die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich. Das wirtschaftliche Wachstum, insbesondere in den südlichen Bundesstaaten, zog qualifizierte Arbeitskräfte und Unternehmen an, was die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum weiter anheizte. Gleichzeitig führte der Trend zum Home Office zu einer Veränderung der Wohnpräferenzen, mit einer verstärkten Nachfrage nach größeren und besser ausgestatteten Wohnungen. Auch die Zinsentwicklung trug zum Anstieg der Mieten bei. Höhere Hypothekenzinsen erschwerten den Erwerb von Wohneigentum, was wiederum die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöhte. Diese Kombination von Faktoren hat dazu geführt, dass die Mieten für Class-A-Apartments in den USA deutlich gestiegen sind und auf hohem Niveau verharren. Parallel dazu zeigen jedoch auch, wie oben bereits erwähnt, die Einkommen in den USA ein robustes Wachstum, was angesichts des Fachkräftemangels bei einer Arbeitslosenrate im Vollbeschäftigungsbereich noch einige Jahre anhalten dürfte. Vor allem professionell verwaltete Mietwohnanlagen mit einem umfassenden Serviceangebot, wo sich Mieter um wenig selbst kümmern müssen, werden nachgefragt. Mit einer Investition in US-Mietwohnobjekte können Anleger auch hierzulande von diesem Miettrend in den USA profitieren.

Echter Inflationsschutz

Das US-amerikanische Mietrecht gesteht Vermietern weit mehr Rechte zu und ermöglicht es, flexibel auf Veränderungen der Konjunktur oder auch der Inflation zu reagieren. Anders als in Deutschland, wo bei Inflation die Mietgesetzgebung nur eine um oft viele Jahre verschleppte Reaktion ermöglicht, besteht in den USA bei Wohnungen echter Inflationsschutz durch die Möglichkeit schneller Mietanpassungen. Voraussetzung ist aber immer, dass bei den Investments selbst keine Fehler in Standortwahl und Ausführung gemacht werden.

Bauen statt kaufen

Bei der Investition in die Entwicklung von Apartmentanlagen bieten sich unterneh merisch ausgerichteten Anlegern im Vergleich zu Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Ertragschancen, da sie sich hierbei bereits ab einem sehr frühen Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette der Immobilien beteiligen und die Haltedauer der Investments relativ kurz ist. So dauert der Zyklus aus der Entwicklung hochwertiger Apartmentkomplexe, der Vermietung und dem "en bloc" Verkauf an einen institutionellen Investor in der Regel nicht mehr als drei bis vier Jahre – und kann für deutsche Anleger sehr lukrativ sein, wenngleich ein solches unternehmerisches Investment auch immer mit Risiken verbunden ist. Es braucht allerdings eine exzellente Vernetzung im Markt und eine hohe Expertise, um Projekte mit einem attraktiven Rendite-Risiko-Profil zu identifizieren – und erfolgreich umzusetzen.

Aktuell gute Einstiegschancen für Investoren

Seit 2022 wurde das Finanzierungsvolumen von US-Banken für Immobilienkredite merklich zurückgefahren. In Teilmärkten wie dem Sunbelt werden Überbauungstendenzen sichtbar. Beides führt zu einem Rückgang der Neubautätigkeit um rund 45 Prozent im Vergleich zu den Höchstwerten in 2022 und 2023. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass sich die Neubautätigkeit in den Jahren 2025, 2026 und 2027 im Bereich des langjährigen Mittels (2015 bis 2024) von rund 275.000 Wohnungen pro Jahr einpendeln sollte. Dies wird mittelfristig zu einem Nachfrageüberhang bzw. Mangel an neuen Objekten ab 2026 führen. In der Folge kann bei aktuellen Neubauprojekten nach Abschluss der Bau- und Vermietungsphase in rund 3 Jahren von einem guten Marktumfeld und hoher Nachfrage ausgegangen werden. Gute Voraussetzungen für Anleger, die jetzt investieren!