Healthcare-Hoch durch internationales Kapital

Positives Gesamtbild der Assetklasse, trotzdem Unterschiede in der Einschätzung ihrer Teilsegmente 

Cushman & Wakefield verzeichnete am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im ersten Quartal 2026 ein hohes Transaktionsvolumen von rund 1,23 Mrd. Euro, damit knapp 80 Prozent mehr als im Auftaktquartal 2025. Darüber hinaus übertraf der Markt 2026 damit bereits nach den ersten drei Monaten das Investitionsniveau des gesamten Vorjahres und sorgte auch dafür, dass Healthcare in Deutschland in den ersten drei Monaten 2026 mit einem Anteil von 16 Prozent in der ersten Investment Liga spielte. 

Mit rund 1,08 Mrd. Euro entfielen 88 Prozent des Transaktionsvolumens auf Käufer mit internationalen Kapitalquellen. Die Statistik verdeutlicht, wie herausragend der Jahresstart 2026 verlaufen ist, wenngleich das hohe Transaktionsvolumen in erster Linie durch zwei großvolumige Transaktionen aus dem Bereich Pflegeimmobilien bzw. Pflegeheime getrieben wurde: Die Übernahme von knapp 80 Prozent der Cofinimmo-Anteile von Aedifica und der Verkauf von 33 deutschen Pflegimmobilien als Teil eines deutschniederländischen Portfolios an TPG Real Estate durch die Vital Infrastructure Property Trust. 

Ein detaillierter Blick hinein in die unterschiedlichen Segmente (Pflegeheime, Immobilien für betreutes Wohnen, Zentren zur ambulanten medizinischen Versorgung sowie Krankenhäuser und Rehakliniken) unterstreichen das positive Gesamtbild. Dennoch bleibt festzuhalten, dass das Hauptinteresse Pflegeimmobilien gilt, die mit 880 Mio. Euro den Löwenanteil auf sich vereinten. Sie sind als Asset seit vielen Jahren fest etabliert und sorgen entsprechend für hohe Abschlüsse.

Internationales Investoreninteresse durch Stabilität in einem herausfordernden Umfeld
Internationale Investoren bevorzugen Märkte mit etablierten verlässlichen Betreiberstrukturen und stabilen Mietverträgen. Das reduziert Management und Ausfallrisiken. Auch zeigen sich Gesundheitsimmobilien gegenüber anderen Core Sektoren nach der Preisanpassung 2023 bis 2025 wieder deutlich attraktiver gerade für Investoren, die bei ihrer Kapitalallokation Schutz vor Konjunkturschwankungen suchen. Deutsches Kapital ist generell eher zurückhaltend und kauft nur selektiv ein. Das eröffnet Chancen für ausländische Kapitalquellen, die im Wettbewerb mit deutschen Investoren lange Zeit das Nachsehen hatten. Aktuell agieren grenzüberschreitende Investoren mit viel Kapitalpower und sind damit oft erfolgreich.

Unterschiedliche Investmentprofile 
Die Segmentdifferenzierung folgt der ökonomischen Logik von Stabilität über Wachstum hin zur Skalierbarkeit. Die genannten Teilsegmente werden seitens potenzieller Investoren unterschiedlich eingeschätzt und bilden damit unterschiedliche Risikoprofile. 

Pflegeheime bieten lange Laufzeiten und stabile Cashflows, erfordern gleichzeitig einen höheren Kapitaleinsatz. Betreutes Wohnen kombiniert Wohn- und Serviceelemente, entsprechend liegen die erzielbaren Renditeprofile in der Spanne zwischen Wohn und Pflegeassets. 

Die Ambulante Versorgung (Medizinische Versorgungszentren, Praxen) profitiert vom demografischen Wandel und der grundsätzlichen, auch durch die Kostenträger und damit indirekt auch politisch beabsichtigten Verlagerung von stationärer zu ambulanter Versorgung.

Rehakliniken gelten seit Langem als etabliertes Anlageprodukt im institutionellen Immobilienmarkt. Ausschlaggebend ist ihre klar strukturierte Refinanzierung sowie die unkomplizierte Trennung zwischen Eigentum und Betrieb. Akutkliniken, insbesondere mit einem privaten Kostenträger, sind für institutionelle Investoren interessant, denn der Anteil privatzahlender Patienten nimmt insbesondere in Regionen mit hoher Kaufkraft zu. Krankenhäuser spielten aufgrund der dualen Refinanzierungsstruktur als Investmentprodukt eine untergeordnete Rolle. Der massive Investitionsstau könnte allerdings dafür sorgen, dass Privatkapital notwendigerweise zum Tragen kommen wird. 

Ende März 2026 blieben nach Cushman & Wakefield die Spitzenrenditen in allen Teilbereichen stabil. Sie notieren weiterhin bei etwa 5,10 % für Pflegeheime, 4,50 % für Betreutes Wohnen und 4,75 % für MVZ. Kurzfristig gehen Markbeobachter von stabilen Niveaus aus, die mittelfristig allerdings unter dem Vorbehalt makroökonomischer Entwicklungen und der Konkurrenz anderer Immobilienklassen wieder unter Druck geraten könnten.

Gesundheitsimmobilien haben Potenzial, langfristig ein fester Portfoliobestandteil zu sein
Trotz wachsendem Wettbewerbsdruck aus dem Wohn und aus dem Logistikbereich, der aktuellen Zinsentwicklung und erhöhter Bau und Betriebskosten geht Cushman & Wakefield von einer ungebrochenen Attraktivität der Healthcare-Sparte sowie der Teilsegmente, aus. Dazu gehört auch ein nachhaltiges Interesse internationaler Investoren.

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