Healthcare-Konsolidierung als Investmentchance

Spätestens mit der Insolvenzwelle 2023 ist das Betreiberrisiko ins Zentrum der Investmententscheidung für Pflegeimmobilien gerückt. Eine Reihe an Betreiberinsolvenzen hat gezeigt, wie unmittelbar Faktoren wie Energiekosten, Fachkräftemangel, die Dynamik der Personalkosten sowie regulatorische Anforderungen auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Betreibern wirken und damit auch direkt die Immobilie als Investment betreffen. In der Folge prägte das Betreiberrisiko die Marktstimmung und Investoren zogen sich zunehmend aus dem Markt zurück.

Abseits dieser Risikofaktoren spricht jedoch viel für die Assetklasse: Durch die demografische Entwicklung und den stetig steigenden Versorgungsbedarf wächst die Branche seit Jahrzehnten kontinuierlich. Die deutsche Bevölkerung altert und somit steigt langfristig der Bedarf an Pflegeeinrichtungen und -leistungen. Ein Indikator dafür sind die Ausgaben im Gesundheitswesen, die seit 1990 kontinuierlich um 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Gut positionierte Einrichtungen können somit vergleichsweise planbare und potenziell langfristig wachsende Cashflows generieren, mit höheren Renditen als zum Beispiel im Wohnsegment.

Die Investitionslogik bleibt damit intakt; verschoben hat sich allein die Frage, an welcher Stelle das Risiko der Investoren liegt. Gleichzeitig zeigt sich eine Veränderung im Markt: Da insbesondere kleine Einrichtungen von Insolvenzen betroffen sind, schließen sich diese zunehmend zusammen oder werden von großen Betrieben aufgekauft. Mittlerweile decken die Top 30 Betreiber über 23 Prozent des Marktes ab, was einem Zuwachs von 4 Prozentpunkten seit 2016 entspricht.

An die Stelle kleinteiliger, oft unterkapitalisierter Einzelbetreiber treten zunehmend größere Gruppen und Konzernstrukturen, die operative und finanzielle Risiken deutlich besser abfedern können. Die Diversifizierung über viele Standorte puffert zudem Ertragsausfälle einzelner Häuser ab und trägt zu stabileren Cashflows bei.

Auch im Umgang mit dem Fachkräftemangel eröffnet die Konsolidierung Chancen. So profitieren große Betreibergruppen von einem professionelleren Personalmanagement. Durch zentrale Personalstrukturen können sie ihre Mitarbeiter flexibler zwischen Standorten einsetzen und so kurzfristige Personallücken bedarfsgerecht schließen. Dadurch lassen sich sowohl die Fluktuation als auch die Personalkostendynamik, die beiden zentralen Stellgrößen in der stationären Pflege, wirksamer steuern als bei Einzelbetreibern.

Für Vermieter verschiebt sich durch Betreiberkonsolidierungen zudem die Risikoarchitektur grundlegend. Konzern- und Gruppensicherheiten treten neben die reine Objekt- und Einzelbetreiberbetrachtung, verankern die Mietverpflichtung auf einer breiteren Bonitätsbasis und machen die Konzernzugehörigkeit eines Betreibers zum zentralen Selektionskriterium. Zudem verfügen sie in der Regel über eine höhere finanzielle Stabilität und eine breitere Kapitalbasis.

In der Summe schlägt sich diese Entwicklung bereits in den Zahlen nieder. Die Anzahl der Insolvenzen im HealthcareSektor ist zuletzt deutlich zurückgegangen, und das Ausfallrisiko hat sich seit 2023 um rund 50 Prozent reduziert. Auch wenn das Betreiberrisiko damit nicht verschwindet, wird es jedoch selektierbar und steuerbarer. Durch die bislang anhaltende Zurückhaltung von Investoren und die Risikowahrnehmung der jüngsten Insolvenzwelle eröffnen sich zum aktuellen Zeitpunkt für vorausschauende Akteure attraktive Einstiegschancen zu noch relativ günstigen Preisen.

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