Herausforderung Fondssanierung

Von der anhaltenden Wirtschaftskrise sind zunehmend auch Immobilienfonds betroffen. Von deren Investoren wird in dieser Situation mehr Aktivität gefordert. Zugleich stehen aber in der Regel nicht mehr Ressourcen zur Verfügung. Es entstehen unerwartet neue Situationen, z.B.:

• Ein Fondsmanager wird insolvent.
• Ein Fonds wird insolvent.
• Fonds und Fondsmanager werden zugleich insolvent.
• Bei einer Service-KVG wird ein Fondspartner insolvent.

Für das, was zu tun ist, gibt es kein Patentrezept. Viel zu unterschiedlich sind die Situationen:

• Bei einem Individualfonds besteht für den Investor kein Abstimmungsbedarf mit anderen Investoren. In der Regel sind dies größere Investoren ggf. mit weitergehender Immobilienexpertise im eigenen Haus, was die Bewertung der Situation erleichtert. Bei Gemeinschaftsfonds ist i.d.R. eine Abstimmung mit den Ko-Investoren erforderlich. Dabei können Meinungsverschiedenheiten entstehen, die die Situation noch verschlimmern:

1. Unterschiedliche Bewertungen eines Sanierungsplans, und daraus resultierend eine unterschiedliche Bereitschaft, den Fonds ggf. mit frischem Geld zu unterstützen
2. Unterschiedliche Meinungen über die Einschaltung eines neuen Fondsmanagers

• Wurde der Fonds bei einer Service-KVG aufgelegt, ist zumindest die Gefahr der Insolvenz der KVG deutlich geringer. Dies liegt daran, dass die meisten Service-KVGen über ein größeres Geschäftsvolumen mit entsprechender Diversifikation verfügen. Weiter kann sich eine Service-KVG ihrer investmentrechtlichen Endverantwortung gegenüber den Anlegern nicht entziehen, auch wenn sie evtl. daran erinnert werden muss.
• Im Übrigen ist auch schon die Zeit vor der eigentlichen Insolvenz bereits problematisch, weil ggf. die Fondsmanager Mitarbeiter abbauen (müssen), oder Leistungsträger das Unternehmen vorzeitig verlassen. Insolvenzen können bei unterschiedlichen Gesellschaften im Leistungsgeflecht eines Fonds auftreten, z.B. bei einer operativen Gesellschaft des Fondsmanagers, die Assetmanagementleistungen erbringt, bei der Muttergesellschaft des Fondsmanagers, bei der KVG oder einer Fondsgesellschaft selbst z.B. in Form einer Investment-KG. Zur Insolvenz eines Immobilien-Sondervermögens gibt es bislang keine praktischen Erfahrungen.
• Insolvenzverwalter vertreten die Interessen der Gesellschaft, für die sie bestellt wurden, deren Gläubiger, Mitarbeiter u.a. Dabei kann es vorkommen, dass ein Insolvenzverwalter bei einer Insolvenz in der Unternehmensgruppe des Fondsmanagers Ziele verfolgt, die gegen die Interessen der Fondsanleger laufen.

Es werden auch neue rechtliche Themen offenbar, für die es teilweise noch keine Lösungen gibt: Unstrittig ist, dass ein Fonds bei Insolvenz der KVG auf die zuständige Verwahrstelle übergeht. Aber auf wen geht zum Beispiel ein insolventer Fonds bei Insolvenz der KVG über? Auf die Verwahrstelle oder auf einen Insolvenzverwalter? Die Frage ist laut fachkundigen Rechtsanwälten im Gesetz nicht geklärt, aber die Situation kann sich schnell einstellen.

Wer sich als Anleger beraten lassen will, sollte bei der Auswahl der Berater insbesondere folgende Kompetenzen abfragen:

• Technisches Bauwissen

1. Gerade bei laufenden Projektentwicklungen ist dieses Wissen unersetzlich.
2. Oft ist die Informationslage aus Sicht der Investoren schlecht. Das Wissen diffundiert sehr schnell, oder einzelne Parteien halten ihr Wissen zurück, um ihre wirtschaftlichen Ziele durchzusetzen.

• Vermietung

1. Laufende Mietverhältnisse müssen betreut werden, der Zahlungsverkehr ist sicherzustellen. • In vielen Fällen wird die Vermietung leerstehender Flächen erforderlich sein, im Bestand oder in einer Projektentwicklung

• Investmentrech

1. Die Krise zeigt, was alles noch nicht geregelt ist.
2. Beispielsweise ist der Zeitpunkt der Einbeziehung der Verwahrstelle in die Übergabe eines Investmentvermögens in keiner Weise geregelt. Wünschenswert wäre dies mit Blick auf die Interessen der Anleger.

• Insolvenzrecht

1. Insbesondere ist wichtig zu verstehen, wie der Insolvenzfall die Interessenlagen der Beteiligten schlagartig verändern kann.
2. Eine anwaltliche Begleitung ist dringend geboten.

• Bereitschaft Gremienverantwortung zu übernehmen

1. Es kann erforderlich werden, dass kurzfristig in betroffenen Gesellschaften neue Geschäftsführer benötigt werden. Ein guter Berater sollte auch bereit und kompetent sein, um diese Verantwortung zu übernehmen.
2. Hilfreich ist weiter die investmentrechtliche Eignung zur Übernahme einer Geschäftsleitung in einer KVG.

• Compliance

1. In vielen Fällen wird man auf vertraute Personen aus dem eigenen Netzwerk zurückgreifen.
2. Ist dies nicht möglich, sollten unbedingt Abfragen zum Hintergrund laufen, auch über etwaige Interessenskonflikte.

• Durchschlagskraft

1. Es kann schnell ruppig und unappetitlich zugehen.
2. Idealerweise sind die zu engagierenden Berater vertraute Personen und ihre Fähigkeit, schwierige Situation zu meistern ist bekannt

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