Hotelimmobilien: Renaissance einer totgesagten Assetklasse

"Hotels sind tot" – so lautete noch vor zwei Jahren das Urteil vieler Marktbeobachter. Die Corona-Pandemie hatte die Branche durch ausbleibende Gäste hart getroffen. Heute jedoch präsentiert sich der Hotelmarkt wieder als einer der dynamischsten Immobiliensektoren.

Zwischen Schein und Sein: Die wahre Performance

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Auslastung und Zimmerraten in der DACH-Region zeigen einen klaren Aufwärtstrend. Eine differenzierte Analyse offenbart jedoch ein komplexeres Bild: Die Belegungsrate bleibt trotz steigender Nachfrage aufgrund des erweiterten Angebots noch unter dem Niveau von 2019. Inflationsbereinigt lagen die Zimmerraten in Österreich 2023 nur auf dem Level von 2019, in Deutschland sogar darunter - obwohl die nominalen Raten 24 % über dem Vor-Corona-Niveau liegen.

Diese Erkenntnis zeigt: Der alleinige Blick auf nominale Raten reicht für fundierte Investitionsentscheidungen nicht mehr aus.

Geografische Verschiebungen am Markt

Die Marktdynamik weist deutliche regionale Unterschiede auf, wobei sich die DACH-Region als stabiler Mittelpunkt positioniert: Nach Jahren mit signifikanten Transaktionsverlusten (2022 vs. 2023: -20 %) zeichnet sich eine Trendwende ab: Die Performance bei Bestandsobjekten verbessert sich, mit positiver Entwicklung der Übernachtungs- und Auslastungszahlen im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 – und das zwei Jahre in Folge.

Im vergangenen Jahr (September 2023 - September 2024) bestätigte sich diese positive Tendenz. Zürich und Wien konnten sowohl die Auslastungszahlen (+2 %) als auch die durchschnittlichen Zimmerraten (+5 %) erneut verbessern. In Deutschland ist ebenfalls eine deutliche Erholung erkennbar. In den Top-7 stehen die Zeichen auf Wachstum, wobei Stuttgart mit einer Auslastungssteigerung um 8 % und einer Steigerung der durchschnittlichen Zimmerrate um 12 % besonders hervorsticht.

Nicht nur die Entwicklung der Reisezahlen lässt positiv in die Zukunft blicken; auch die Prognosen für 2025 sind vielversprechend: Experten erwarten eine Steigerung der Investitionsvolumina um bis zu 25 %, begünstigt durch die angekündigte Lockerung der EZB-Zinspolitik.

Paradigmenwechsel bei Betreibermodellen

In Zeiten höherer Renditeanforderungen gewinnen flexible Betreibermodelle an Bedeutung. Traditionelle Pachtvertrags-Verfechter öffnen sich zunehmend für Management-Verträge und hybride Modelle mit Umsatzpacht-Komponenten, die eine direkte Partizipation am operativen Erfolg ermöglichen. Dieser Trend spiegelt die veränderte Marktrealität wider und verteilt Chancen sowie Risiken ausgewogener zwischen Eigentümer und Betreiber.

ESG: Vom Kostentreiber zum Werttreiber

Die Transformation zu nachhaltigen Hotelimmobilien ist längst keine Kür mehr, sondern Pflicht. Als Assetklasse mit überdurchschnittlichem CO2-Fußabdruck stehen Hotels besonders im Fokus. Was zunächst als regulatorische Last erscheint, entwickelt sich zum handfesten Wettbewerbsvorteil: Aktuelle Erhebungen belegen eine steigende Nachfrage nach nachhaltigen Hotelangeboten, für die Gäste einem Aufpreis zu zahlen bereit sind.

Unser Ansatz ist dabei zweigeteilt: Wir bringen die Immobilie selbst auf einen grünen (CREEM-)Pfad und implementieren mit den Betreibern konkrete operative Maßnahmen. Ein Schlüsselelement ist dabei der konsequente Einsatz von Green Leases. Diese beinhalten neben klassischen ESG-Aspekten vor allem bindende Verpflichtungen zur Datenlieferung. Unsere langjährige Expertise ermöglicht es uns, diese komplexen Anforderungen vertraglich zu verankern und operativ umzusetzen - von der Installation von PV-Anlagen- bis zu Kompensationsangeboten für den Verzicht auf tägliche Zimmerreinigung umzusetzen.

Ausblick: Neue Chance für strategische Investoren

Mit der zunehmenden Normalisierung des Transaktionsmarktes entwickelt sich das Investoreninteresse vielversprechend. In Europa erreichte das Transaktionsvolumen 2024 rund 20 Mrd. Euro – ein Plus von 37 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Für den langfristigen Erfolg werden drei Faktoren entscheidend sein:

1. Konsequente Integration von ESG-Kriterien in Immobilie und Betrieb
2. Flexible Betreibermodelle mit fairer Risikoverteilung
3. Präzise Standort- und Marktanalysen unter Berücksichtigung sich wandelnder Nachfragemuster

Die Preiserwartungen von Verkäufern und Käufern nähern sich wieder an, wodurch der Markt wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Investoren bietet.

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