Immobilien: Von Gegenwind zu Rückenwind

Nach einem zweijährigen Abschwung glauben wir, dass der Immobiliensektor nun in der Lage ist, von einer Reihe wirtschaftlicher Impulse zu profitieren, die sowohl durch die zyklische Erholung als auch durch den strukturellen Wandel angetrieben werden. 

Der Sektor stand während der Pandemie unter erheblichem Druck, da die Nachfrage nach Büroflächen einbrach. Dies führte zu einer Unterbrechung der Mieteinnahmen, während die Zinszahlungen – der größte Kostenfaktor – weiterhin anfielen. Darauf folgte 2022 ein starker Anstieg der Zinssätze, der zu erhöhten Finanzierungskosten und Bewertungsrückgängen führte.

Diese Gegenwinde hatten jedoch auch eine positive Kehrseite: eine deutliche Verlangsamung der Bautätigkeit aufgrund erhöhter Baukosten und unsicherer Nachfrage. Mit Ausnahme von Rechenzentren, auf die sich ein Großteil der Investitionsdynamik weiterhin konzentriert, sind die Neuprojektstarts im US-REIT-Sektor im Jahr 2025 im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2019–2024 um 60 % zurückgegangen. Frühindikatoren wie der Architectural Billings Index und die Einstellungsentwicklung im Baugewerbe deuten auf eine anhaltende Flaute bei neuen Bauvorhaben hin.

Gleichzeitig scheinen die Miet- und Wertrückgänge in traditionellen Sektoren (mit Ausnahme von Rechenzentren) ihren Tiefpunkt erreicht zu haben. Angesichts des begrenzten neuen Angebots rechnen wir in den kommenden Jahren mit einer zunehmenden Verknappung auf den traditionellen Immobilienmärkten, was das Mietwachstum stützen dürfte. Selbst wenn die Bautätigkeit mit sinkenden Zinsen wieder anzieht, würde das neue Angebot aufgrund der langen Vorlaufzeiten erst 2029–2030 auf den Markt kommen.

Wichtig ist, dass der Immobiliensektor einen strukturellen Wandel durchläuft. Der KI-Boom verändert nicht nur die Aktienmärkte im Allgemeinen, sondern auch den Bereich der börsennotierten Immobilien.

Der Bedarf der KI an Rechenleistung hat zu einem Anstieg der Investitionen in die Infrastruktur von Rechenzentren geführt. In den USA sind die jährlichen Investitionen in Rechenzentren von unter 5 Milliarden US-Dollar im Jahr 2015 auf heute über 40 Milliarden US-Dollar gestiegen.

Diese Transformation spiegelt sich in der Zusammensetzung der börsennotierten REITs wider. Der Anteil der REITs für Rechenzentren ist von nur 1 % auf über 8 % gestiegen. Damit wiederholt sich ein Muster, das bereits während des E-Commerce-Booms zu beobachten war, als steigende Online-Handelsvolumina die Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien massiv erhöhten.

Trotz des derzeitigen Nachfragedrucks bleibt der längerfristige, KI-getriebene Wachstumspfad von Rechenzentren noch schwer abschätzbar – es handelt sich weiterhin um eine junge und dynamische Anlagekategorie. Der traditionelle Immobiliensektor befindet sich jedoch in einer Übergangsphase von einem Überangebot und einer schwachen Nachfrage hin zu einem begrenzten Angebot und einer steigenden Nachfrage. Diese Verschiebung stützt die günstigeren Gewinnaussichten für den Sektor und börsennotierte REITs weltweit.

Darüber hinaus würde ein allmählicher Rückgang und eine Stabilisierung der Fremdkapitalkosten das Ertragspotenzial weiter verbessern, und die relativ attraktive Bewertung der Anlageklasse bietet Renditepotenzial für die kommende Periode. Vor diesem Hintergrund behalten wir unsere konstruktive Einschätzung zu börsennotierten Immobilien bei.

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