Immobilienkredite: Chancen entlang der Kapitalstruktur

Trotz sowie angesichts fortbestehender makroökonomischer und geopolitischer Unsicherheiten eröffnen sich im europäischen Immobilienfinanzierungsmarkt weiterhin attraktive Chancen.

Regulatorische Verschärfungen – etwa durch Basel IV – sowie erhöhter Refinanzierungsbedarf bei einem weiterhin gedämpften Investmentmarkt bieten ein breites Anlagespektrum über verschiedene Risikoklassen hinweg. Seit 2022 haben sich die Margen deutlich erhöht – eine Folge restriktiver Kreditvergaberichtlinien und zinsbedingter Abwertungen bei rückläufigem Transaktionsvolumen. Zuletzt zeigte sich jedoch im absoluten Prime-Segment eine Trendwende, unter anderem ausgelöst durch steigenden Wettbewerbsdruck. Trotzdem befinden sich die Margen langfristig betrachtet auf einem attraktiven Niveau, insbesondere in den für alternative Kreditgeber relevanten Teilmärkten. Aus Sicht der Kreditgeber hat sich ein Umfeld mit attraktiven Gesamtrenditen und Spreads herausgebildet – begünstigt durch die erfolgten Neubewertungen, die das Kreditrisiko spürbar reduziert haben.

Aus Rendite-Risiko-Perspektive erscheinen derzeit insbesondere Senior- und Whole-Loan-Finanzierungen attraktiv – vor allem dort, wo ein gewisses Maß an Strukturierungsflexibilität gefragt ist, höhere Beleihungsausläufe möglich sind oder Transaktionen unter Zeitdruck stehen. Solche Transaktionen weichen bewusst vom klassischen „Plain-Vanilla“-Profil ab und bieten Investoren die Chance, risikoadjustierte Mehrerträge zu realisieren. Da der (Core)Investmentmarkt nur langsam an Fahrt aufnimmt, ergeben sich zudem Chancen im Bereich kurzfristiger Überbrückungsfinanzierungen („Bridge-to-Sell“) mit Laufzeiten von ein bis drei Jahren. Whole-Loans gewinnen angesichts stabilisierter Kapitalwerte an Attraktivität – insbesondere in unterversorgten Märkten mit hohem Finanzierungsbedarf. Sie bieten bis zu 80% LTV, flexible Strukturen, schnelle Abwicklung und volle Kontrolle der Kapitalstruktur.

Junior-Loans bleiben attraktiv, da die Refinanzierungslücke in Europa weiterhin besteht. Zwar ist sie weniger ausgeprägt als erwartet – auch wegen verlängerter Kreditlaufzeiten durch Banken und verbesserter Bedingungen an den Anleihemärkten – doch konnten alternative Finanzierer punktuell von Marktverwerfungen profitieren. Entscheidend dabei bleiben die Lage der Immobilie und die Qualität der Mieter, da sich die Marktpolarisierung weiter verschärft.

Back-Leverage kann zur Renditesteigerung eingesetzt werden. Wobei die damit verbundenen Risiken wie synthetisches Junior-Exposure und das Risiko einer überproportionalen Verlustverstärkung, nicht zu unterschätzen sind. Die Struktur kann zwar zur Diversifikation des Portfolios beitragen, da sie eine größere Zahl von Transaktionen relativ zum Eigenkapital ermöglicht. Gleichzeitig erhöht sie jedoch das Risiko auf Portfolioebene: Eine einzelne unterdurchschnittlich performende Transaktion kann sich negativ auf das gesamte Kreditportfolio auswirken.

Die Immobiliensektoren lassen sich entlang des Rendite-Risiko-Spektrums klar differenzieren. Das Renditepotenzial variiert dabei erheblich – sowohl innerhalb der einzelnen Risiko-Rendite-Segmente als auch über das gesamte Spektrum hinweg. Dies unterstreicht die Notwendigkeit eines differenzierten und risikobewussten Investitionsansatzes. Segmente mit hoher Liquidität wie „Best-in-Class“-Büros, Prime-Logistik in urbanen Lagen sowie Core-Wohnen und PBSA bieten zwar geringe Risiken, jedoch auch begrenzte Renditepotenziale.

In Marktsegmenten mit begrenzter Kreditverfügbarkeit und damit erhöhter Verhandlungsmacht für Kreditgeber ergeben sich attraktive Investitionsmöglichkeiten – insbesondere dort, wo traditionelle Banken zurückhaltend agieren. Beispiele sind Wohnungsentwicklungen in Deutschland und Spanien, die trotz eingeschränkter Fremdfinanzierung durch solide Fundamentaldaten überzeugen und alternative Finanzierungsquellen anziehen. Auch spezialisierte Logistikimmobilien bieten Potenzial, da sie Fachkenntnisse erfordern und daher weniger stark umkämpft sind. Zudem bestehen Chancen bei Core-Büroimmobilien mit Vermietungsrisiken in illiquiden Teilmärkten.

Opportunitäten im Hochrisikosegment sind sekundäre Büroimmobilien mit ESG-Mängeln oder Einzelhandelsflächen in peripheren Lagen. Diese sind durch strukturelle Herausforderungen, Leerstandsrisiken und potenzielle Wertverluste geprägt. Angesichts der inhärenten Risiken ist eine differenzierte und sorgfältige Analyse solcher Investitionen unerlässlich.

Der europäische Markt für Immobilienkredite befindet sich im Wandel. Investoren, die regulatorische Komplexität und sektorspezifische Risiken meistern, finden attraktive Chancen – sowohl im Core- als auch im Nischenbereich. Während sich traditionelle Kreditgeber neu ausrichten, kann privates Kapital gezielt einspringen und über maßgeschneiderte Lösungen attraktive Renditen erzielen.

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