Immobilienmärkte im Vergleich: Europa vs. USA

Europäische Immobilienmärkte finden ihren Boden

Nach den starken Verwerfungen am europäischen Immobilienmarkt in den Jahren 2022/23 waren im Jahresverlauf 2024 wieder hoffnungsvollere Töne in Bezug auf die weitere Marktentwicklung im zweiten Halbjahr zu hören. Günstige Einstiegspreise, perspektivisch weiter sinkende Zinssätze, starke Fundamentaldaten und eine verringerte Angebotspipeline deuten allesamt auf eine Erholungsphase, höhere Gesamtrenditen und einen guten „Immobilien-Jahrgang“ 2024 hin.

Mit Blick auf die ersten sechs Monate des Jahres zeigten sich Anlageneigung und Marktdynamik allerdings gebremst, wenngleich sich die Entwicklung zunehmend stabilisiert und sich eine Beschleunigung der Deal-Aktivitäten auf niedrigem Niveau andeutet. Damit bietet sich kapitalstarken Anlegern im aktuellen Marktumfeld Zugang zu Immobilien, die in anderen Zyklusphasen nur bedingt verfügbar oder hoch bewertet sind. Dies zeigt sich in Ansätzen bereits am Beispiel von Logistik- oder Wohnimmobilien, wo erstklassige Objekte eine wachsende Anzahl von Bietern anziehen. Insgesamt scheint auch der zunehmend kompetitive Bieterprozess im Spitzensegment die Anfangsrenditen zu stabilisieren. Stiegen diese im Jahresverlauf 2023 weiter an, geht dieser Trend momentan gegen null. Hinzu kommen starke Fundamentaldaten an den europäischen Mietmärkten. Robuste Flächennachfrage, ein rückläufiges Neubauangebot und Leerstände auf oder unter dem Niveau des historischen Durchschnittswertes tragen das Mietwachstum im Spitzensegment sektorübergreifend.

Mit Blick auf einzelne Sektoren zeigen Wohnimmobilien und Logistikobjekte bereits erste Anzeichen einer Erholung, wenngleich Herausforderungen weiter bestehen. So stiegen Leerstände im Logistikmarkt nicht zuletzt aufgrund spekulativer Projekte leicht an, während Bedenken bezüglich zunehmender Regulierung im Wohnungsmarkt vorherrschen. Dennoch scheinen beide Sektoren gut aufgestellt, um in den kommenden fünf Jahren eine absolute, aber auch risikobereinigte Outperformance zu erzielen. Darüber hinaus bieten Büro- und Einzelhandelsimmobilien selektiv Chancen. Während der Bürosektor insgesamt leidet, nimmt die Polarisierung zu, entsprechend bleiben gut gelegene, energieeffiziente Spitzenobjekte weiter gefragt, werden jedoch häufig zu Unrecht abgestraft. Das Einzelhandelssegment scheint hingegen die lange Anpassungsphase der letzten Jahre zu überwinden. So geben stabile Arbeitsmärkte und reale Lohnzuwächse dem Sektor Aufwind.

US-Immobilienmärkte mit positivem Ausblick

Ähnlich stellt sich die Situation in den USA dar, wenngleich sektorale Unterschiede stärker zutage treten. Immobilienpreise haben zunehmend ihren Boden gefunden, entsprechend deutet sich der Beginn eines neuen Zyklus an, der durch höhere Cap Rates, starke Fundamentaldaten und begrenztes Neubauangebot getragen wird. Dies dürfte allerdings auch mit einer größeren Bandbreite der Immobilienperformance einhergehen.

Auf regionaler Basis dürften Sun-Belt und Mountain West Staaten von anhaltender Migration profitieren, da langfristige Treiber wie demographischer Wandel und Digitalisierung anhalten. Das Wohnungsangebot hat seit der Globalen Finanzkrise nicht mit der Nachfrage schrittgehalten, u.a. Millenials und Baby Boomer treiben weiterhin die Nachfrage. Andererseits erlaubt die Digitalisierung insbesondere in den USA die Arbeit aus dem Home Office und begünstigt das im Vergleich zu Europa deutlich stärker ausgeprägte Umzugsverhalten in weniger angespannte Wohnungsmärkte.

Auf sektoraler Ebene stützen Online-Handel und die Unterversorgung mit Wohnraum das Logistik- und Wohnsegment. Zwar haben sich die Fundamentaldaten im Logistikmarkt zuletzt abgekühlt, dies dürfte nach dem pandemiebedingtem „COVID-Spike“ aber temporärer Natur sein und sich dank intakter Langfrist-Treiber und sinkender Neubautätigkeit wieder normalisieren. Auch im Wohnungsmarkt wirkte der starke Angebotszuwachs der Jahre 2022-23 belastend, schwächt sich aber zunehmend ab und dürfte im Zusammenspiel mit stark gestiegenen Kosten der Eigentumsbildung den Mietwohnungsmarkt, so wie bereits in Europa, perspektivisch wieder beflügeln. Auch die Entwicklung im Einzelhandelssektor hellte sich zuletzt auf und stellt sich positiver als hierzulande dar. So liegen beispielsweise die Leerstandsquoten für Nachbarschaftszentren nicht zuletzt dank stärkerer Fokussierung auf ihren Service und Dienstleistungscharakter auf einem 20-Jahres-­Tief. Demgegenüber bleibt die Lage am Büromarkt deutlich angespannter als in Europa, was in Teilen auch auf die fehlende Polarisierung der Bürobestände zurückzuführen ist. Das Flächenüberangebot, Hybride Arbeitsmodelle und steigende Leerstände belasten den Sektor weiterhin, lediglich das Subsegment der Ärztehäuser bildet eine positive Ausnahme, ebenso wie der Büromarkt in Südflorida, der von Unternehmensverlagerungen profitiert. Letztlich dürfte anhaltendes Job-Wachstum und Flächenkonversionen die Situation aber auch hier mittelfristig entspannen.

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