Immobilienstrategie 2026 – ist die schlechte Stimmung eine antizyklische Chance?

Beim Blick auf volks- und finanzwirtschaftliche Indikatoren fallen mit Deutschland und den Niederlanden zwei größere Industrieländer positiv auf – ein Befund, der insbesondere in Deutschland im weitgehenden Widerspruch zur aktuell vorherrschenden Stimmungslage steht.

Deutschland weist seit Jahren die niedrigsten Staatsanleihezinsen in der Eurozone auf. Begünstigt durch jahrelange hohe Export- und Leistungsbilanzüberschüsse, das weltweit höchste Nettoauslandsvermögen von rund 3,5 Bio. Euro sowie die seit 2020 rückläufige Staatsverschuldung (in % des BIP) verfügt der Staat über fiskalische Spielräume. Vor diesem Hintergrund übernimmt der öffentliche Sektor in den kommenden Jahren zunehmend die Rolle des heimischen Nachfragers – insbesondere in den Bereichen Infrastruktur und Verteidigung –, da private Haushalte und Unternehmen bislang zu wenig im Inland investieren, um das schwache Wirtschaftswachstum nachhaltig zu beleben.

Wirtschaftliche Stimmungsindikatoren deuten inzwischen auch auf eine allmähliche Verbesserung hin. Erste Anzeichen sind mittlerweile auch am Immobilienmarkt spürbar: Seit Jahresbeginn beobachten wir eine erhöhte Nachfrage nach Büroflächen – zunehmend auch in B Lagen – sowie Interesse an Logistikimmobilien an Standorten, die von der staatlichen Nachfrage profitieren.

Am Wohnungsmarkt sind an Standorten mit Bevölkerungswachstum bereits seit Jahren Marktmietsteigerungen oberhalb der Inflationsrate zu verzeichnen. Für 2026 erwarten wir, dass sich diese Dynamik erstmals wieder stärker auch in konjunktursensiblen Segmenten wie Büro und Logistik widerspiegelt. Höhere Durchschnittsmieten und eine steigende Nachfrage erscheinen dort realistisch, während sich ein weiterer Leerstandsanstieg – insbesondere im Bürosektor – voraussichtlich auf weniger Märkte beschränken wird.

Demgegenüber bleibt der Investmentmarkt weiterhin von Zurückhaltung geprägt. Die inländische Marktstimmung ist überwiegend negativ, und die Transaktionsvolumina verharren auf niedrigem Niveau. Auffällig ist jedoch, dass viele unserer internationalen Investorenpartner deutlich optimistischer auf den deutschen Markt blicken. Sie schätzen insbesondere die Marktgröße, die wirtschaftliche Stabilität sowie die hohe Rechtssicherheit und bewerten häufig kritisierte Faktoren wie Infrastruktur differenzierter.

Um in Deutschland wieder eine breitere Investmentnachfrage zu mobilisieren, sind jedoch weitere Preisanpassungen erforderlich. Risikoadjustierte Renditeaufschläge gegenüber festverzinslichen Anlagen implizieren – abhängig von der jeweiligen Strategie – ein höheres Anfangsrenditeniveau. In den vergangenen Jahren zeigte sich allerdings, dass viele Eigentümer nicht bereit waren, Preise zu akzeptieren, die nach dieser Logik als marktgerecht gelten würden. Entsprechend wurden hohe Preise seit dem Zinsanstieg vor allem von privaten Investoren und überwiegend in Toplagen bezahlt.

Sollte sich die wirtschaftliche Entwicklung in den kommenden Jahren verbessern und sich die Mietaussichten für die gewerblichen Mietmärkte – gestützt durch fiskalische Impulse – aufhellen, ließen sich höhere Mindestverzinsungen (Target IRRs) rechnen und rechtfertigen. In diesem Szenario könnte sich die aktuell bestehende Preisdifferenz zwischen Angebot und Nachfrage schrittweise verringern.

Vor diesem Hintergrund sehen wir 2026 Chancen bei folgenden Strategien: 

• Büroimmobilien in guten und sehr guten Lagen ausgewählter A und B Städte mit Core+ bis Value Add Profil
• Wohnorientierte gewerbliche Nutzungen mit Betreiberkonzepten (Core+ bis Value Add)
• Selektiver Fokus auf Logistiklagen mit mittel bis langfristiger Flächenknappheit (Core bis Value Add) sowie „Defense- Infrastrukturnutzer“
• Einzelhandelsobjekte mit Fokus auf Nahversorgung an demografisch geeigneten Standorten (Value Add)
• Soziale Nutzungen wie Schulen oder Ärztehäuser als defensives, langfristig stabiles Segment

Über Deutschland hinaus bietet aktuell das Wohnsegment in den Niederlanden eine attraktive Marktnische. Ähnlich wie Deutschland weist das Land hohe Leistungsbilanzüberschüsse und eine vergleichsweise geringe Staatsverschuldung auf, profitiert jedoch von einer soliden Wirtschaftsentwicklung und überdurchschnittlichen Lohnsteigerungen. Der Wohnungsmarkt ist landesweit stark angespannt, mit Leerständen nahe null. In der Folge sind Mieten und Preise in den vergangenen zwei Jahren deutlich gestiegen.

Aus Investmentsicht erweist sich derzeit insbesondere der Einzelverkauf leer werdender Wohnungen als attraktiv. Bei einer jährlichen Fluktuation lassen sich marktübliche Aufschläge von 30 % und mehr erzielen. Eigennutzer können Fremdkapitalzinsen steuerlich geltend machen und profitieren von deutlich geringeren Erwerbsnebenkosten, wodurch die finanzielle Belastung tragfähig bleibt. Ein vergleichbarer Ansatz wäre auch für Deutschland interessant, um mehr Menschen Eigentum zu ermöglichen.

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