Investmentchancen 2026: Positionierung schlägt Hoffnung

2026 wird kein Jahr der Rückkehr zu alter Stabilität. Statt einer „Normalisierung“ der Märkte sind wir mit einer neuen Dauerhaftigkeit von Volatilität konfrontiert. Geopolitische Spannungen, strukturelle Verschiebungen in den Ökonomien und ein weiterhin anspruchsvolles Finanzierungsumfeld sorgen dafür, dass Unsicherheit kein Übergangsphänomen mehr ist, sondern ein prägendes Merkmal des Marktumfelds. Vor diesem Hintergrund ist 2026 kein Jahr der schnellen, marktgetriebenen Gewinne, sondern ein Jahr der richtigen Positionierung.

Für Immobilieninvestitionen rückt damit ein Kriterium noch stärker in den Mittelpunkt, das in Phasen reichlich vorhandener Liquidität und vermeintlich einfacher Marktgewinne oft überlagert wird: Resilienz. Sie entscheidet darüber, ob Portfolios Schocks nicht nur absorbieren, sondern ob sie in der Lage sind, sich strukturell weiterzuentwickeln. Resilienz bedeutet nicht Stillstand, sondern aktive Gestaltung: konsequente Arbeit am Bestand, klare Priorisierung von Qualität und Lage, europäische Diversifikation und ein Fokus auf Nutzungsarten, deren Nachfrage weniger zyklisch als vielmehr strukturell getrieben ist.

Struktur ist entscheidender als Zyklik 
Investmentchancen liegen 2026 dort, wo langfristige Strukturen stärker wirken als kurzfristige Konjunkturzyklen. Das gilt insbesondere für Segmente wie Healthcare, Bildungsimmobilien und andere Formen sozialer Infrastruktur sowie für Wohnimmobilien. Demografische Entwicklungen, Urbanisierung und gesellschaftliche Grundbedarfe sorgen hier für eine Nachfragebasis, die auch in volatilen Marktphasen trägt. Ein Beispiel sind Pflegeheime, die im dritten Quartal 2025 für nahezu drei Viertel des gesamten europäischen Healthcare-Immobilien-Investmentvolumens entfiel: Der Investmentumsatz lag um 58 Prozent über dem Vorjahresquartal. Bei näherer Betrachtung zeigt sich, dass der Betrieb robuster ist, als es einige Schlagzeilen rund um Insolvenzen mitunter vermuten lassen: Von über 11.600 stationären Einrichtungen in Deutschland meldeten in den Jahren 2023 und 2024 lediglich 271 Einrichtungen Insolvenz an, nur 58 stellten den Betrieb tatsächlich ein. Das strukturelle Argument der demographisch bedingt steigenden Nachfrage wiegt wesentlich schwerer.

Qualität entscheidet bei allen Nutzungsarten 
Resilienz schließt klassische gewerbliche Nutzungsarten nicht aus, sie verlangt jedoch eine deutlich stärkere Differenzierung. Im Bürosektor zeigt sich diese Polarisierung besonders klar. Während die durchschnittliche Leerstandsquote in europäischen Büromärkten im dritten Quartal 2025 bei rund 10,9 Prozent lag, war sie in CBD-Lagen nur halb so hoch. Der Spread zwischen Toplagen und peripheren Standorten hat sich damit gegenüber 2010 mehr als verdoppelt. Hochwertige Büros in zentralen Lagen bleiben gefragt, während schlecht angebundene, qualitativ schwache Objekte zunehmend an Liquidität verlieren. Das Lagekriterium ist somit ein messbarer Risikofaktor. 

Ähnlich differenziert stellt sich der Hotelmarkt dar. Spanien verzeichnete bis einschließlich Oktober 2025 rund 460 Millionen Übernachtungen – ein neuer Höchstwert und neun Prozent über dem Vorkrisenniveau. Hotels profitieren dort von strukturellem Tourismuswachstum, nicht von einem kurzfristigen Nachholeffekt. Auch hier gilt: Qualität, Standort und Betreiberkonzepte entscheiden über die Krisenfestigkeit.

ESG ist und bleibt Resilienzfaktor 
Nachhaltigkeit ist 2026 vielleicht weniger laut, aber keineswegs weniger relevant. ESG-Kriterien sind längst von einem Reputations- zu einem Risikothema geworden und damit auch zu einem Fall für das Risikomanagement. Was nicht messbar ist, ist nicht investierbar. Gebäude, die energetisch, funktional oder regulatorisch nicht vorbereitet sind, verlieren nicht nur an Attraktivität für Mieter und Investoren, sondern auch an Finanzierbarkeit und neuerdings auch an Versicherbarkeit. Wenn sich beispielsweise für ein Gebäude keine Versicherung findet, die es zu akzeptablen Konditionen gegen immer häufiger auftretende Elementarschäden versichern will, ist das ein klares Warnsignal für das Risikomanagement. Resilienz bedeutet deshalb auch, klare Pfade für ESG und Risikominimierung aufzuzeigen und umzusetzen.

Viele klassische institutionelle Investoren agieren weiterhin risikoavers und zurückhaltend auf den Immobilien-Investmentmärkten. Für kaufbereite Kapitalanleger, die losgelöst von zyklischen Überlegungen investieren können, eröffnet diese Zurückhaltung durchaus attraktive Opportunitäten: Wer über Skalierung, Datenbasis und operative Kompetenz verfügt, kann selektiv zukaufen, während andere abwarten. Hoffnung ersetzt dabei keine Analyse. 2026 belohnt Investoren, die bereit sind, differenziert zu agieren, Risiken genauer zu identifizieren und sauber zu bepreisen und somit aktiv Wert zu schaffen.

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