Investmentpotenziale im Real Estate Debt
Autor
Dr. Pamela Hoerr
Blogbeitrag
Investmentpotenziale im Real Estate Debt
Mit der graduellen Stabilisierung der Zinsentwicklung und der Entwicklung der Immobilienpreise scheint die Talsohle im Immobilienmarkt erreicht. Investoren gewinnen wieder an Planungssicherheit und manche von ihnen schalten vorsichtig vom Abwarten zurück aufs Anlegen.
Zukünftige Wertsteigerungen sind perspektivisch wieder möglich. Das zunehmende Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt im vierten Quartal 2024 spiegelt das zunehmende Vertrauen der Anleger in eine positive Entwicklung und in einen möglicherweise jetzt günstigen Einstiegszeitpunkt wider.
Dennoch sind dies alles keineswegs Zeichen für ein „Zurück zur alten Normalität“. Vielmehr weisen viele Indikatoren auf Diversifikation und Differenzierung als entscheidende Treiber hinter einer neuen Dynamik auf dem Immobilienmarkt. Das gilt für die Neuausrichtung verschiedener Assetklassen wie Gewerbe, Residential, Logistik oder Wohnen gleichermaßen wie für das Aufkommen neuer Objektklassen, zum Beispiel Rechenzentren, Senioren- und Pflegeheime – ebenso aber auch für die Fragmentierung des Marktes in taxonomiekonforme Objekte und „stranded assets“.
Während nämlich die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden weltweit wächst – auch weil sie oftmals neben besseren Finanzierungsoptionen und höheren Verkehrswerten als „nicht grüne“ Objekte auch Chancen auf „grüne“ Mietaufschläge vor allem in 1-a-Lagen bieten –, stellen jene Objekte, die nicht taxonomiekonform sind, aktuell meist eine besondere Herausforderung dar.
All diese Veränderungen wollen und müssen mit Investitionen finanziert werden, was auch zu einer neuen Gewichtung in der Immobilienfinanzierung führt. Neben der weiterhin dominanten Rolle von Banken als traditionellen Kapitalgebern etablieren sich nämlich sukzessive alternative Finanzierungslösungen wie Private Debt.
Veränderungen brauchen flankierende Finanzierungslösungen
In den USA stammen bereits rund 50 Prozent der Immobilienfinanzierungen von Nichtbanken. Europa zieht mit einem Anteil von Private Debt von rund 30 Prozent nach. Zudem erkennen internationale Investoren aus den USA oder auch Asien die Chancen, die sich aus einem frühzeitigen Engagement im Bereich flankierende oder alternative Lösung für die Immobilien- und Projektfinanzierung in Europa ergeben. Schließlich bietet der europäische Markt ein jährliches Finanzierungsvolumen von etwa 600 Milliarden Euro, mit Wachstumspotenzial bis 700 Milliarden Euro.
Diese Umverteilung der Marktanteile eröffnet Wachstumschancen für Real-Estate-Debt-Anbieter mit langfristigen, risikodiversifizierten und renditeorientierten Strategien und einer nachgewiesenen Expertise und Kundennetzwerk in der Immobilienfinanzierung. Diese Angebote sprechen institutionelle Investoren, die in einem volatilen Umfeld verstärkt auf diversifizierte Portfolios mit stabilen, planbaren Renditen und auf resiliente Portfolios setzen, besonders an.
Das unterstreichen beispielsweise auch die Ergebnisse einer Umfrage, die wir als Deutsche Pfandbriefbank unter institutionellen Investoren in Auftrag gegeben hatten. Demnach hat ein Großteil der befragten professionellen Anleger Real Estate Debt bereits als festen und aktiv genutzten Bestandteil in seine strategische Allokation integriert. Die Präferenzen liegen dabei auf erstrangig besicherten Senior und Whole Loans und indirekten Fondsinvestments.
Was Real Estate Private Debt für sie zudem besonders attraktiv macht, sind die gute Diversifikation und ein gezieltes Risikomanagement. Beides erleichtert den individuellen Zugang zu Nischenmärkten und spezifischen Assetklassen.
Datacenter sind die „new kids on the block“ bei den Assetklassen
Trends wie Demografie, hybride Arbeitsmodelle oder die rasante Entwicklung von künstlicher Intelligenz geben das Transformationstempo auf dem Immobilieninvestmentmarkt vor. Vor allem Rechenzentren tun sich in diesem Zusammenhang als vielversprechende neue Anlageklasse hervor.
Analysen der Immobilienberatung Savills zufolge dürfte allein in Europa die Rechenzentrumskapazität bis zum Jahr 2027 um 21 Prozent und damit um mehr als ein Fünftel steigen1.
Um aber die Lücke zwischen vorhandener und nachgefragter Rechenzentrumskapazität, die maßgeblich durch die zunehmende Internet-Bandbreitennutzung und die Anforderungen aus künstlicher Intelligenz weiterwachsen dürfte, zu schließen, müsste die Kapazität der europäischen Rechenzentren bis 2027 tatsächlich verdreifacht werden.
Die Finanzierung dieses Kapazitätsausbaus ist nicht zuletzt auch mit Blick auf „grüne“ Datenzentren eine entscheidende Stellschraube, um an der Entwicklung zukunftsfähiger und ertragskräftiger Objekte zu partizipieren. Auch hier können sich Anbieter innovativer „hybrider“ Finanzierungsmodelle (also bspw. Bankfinanzierung plus Investmentlösungen) als zuverlässiger Partner für institutionelle Investoren positionieren.
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