Klimaziele als stilles Ankaufskriterium

Der deutsche Büromarkt erholt sich graduell. Die Angebotsverknappung moderner Flächen sorgt auf der Nutzerseite für steigende Spitzenmieten in zentralen Lagen und sinkende Leerstände, was den Transaktionsmarkt in diesem Segment zunehmend belebt. Daneben verändert sich jedoch etwas, das in den Marktdaten nicht immer sichtbar ist. Ein wachsender Teil institutioneller Investoren setzt beim Ankauf von Büroimmobilien einen Filter, der über klassische Kriterien wie Lage, Mieter und Rendite hinausgeht: die Vereinbarkeit des Objekts mit den eigenen Klimazielen.

Viele institutionelle Investoren, die für Vehikel mit ESG-Verpflichtung investieren oder die auf Unternehmensebene öffentlich Klimaziele kommuniziert haben, stehen heute unter einem Zeitdruck, der sich im Transaktionsmarkt noch nicht vollständig widerspiegelt. Ihre Ziele, etwa CO₂-Reduktion bis 2030 oder Netto-Null bis 2040, sind nicht mehr nur strategische Absichtserklärungen. Über SFDR, CSRD und die seit 2024 geltende EU-Greenwashing-Richtlinie sind sie rechtlich bindend. Wer ein Ziel öffentlich kommuniziert, haftet dafür. Das hat einen unmittelbaren Einfluss darauf, wie und vor allem in welche Immobilien diese Investoren investieren.

Als Klimapfad bezeichnet man jene Emissionsintensität, die mit dem Pariser 1,5-Grad-Ziel vereinbar ist und die für jeden Gebäudetyp und jedes Land wissenschaftsbasiert berechnet werden kann. Ein Objekt, das diesen Pfad heute nicht einhält und nicht wirtschaftlich dorthin gebracht werden kann, scheidet für Investoren mit verbindlichen Klimazielen als Ankaufsobjekt aus. Unabhängig von Lage, Mieter oder Preis.

Büroimmobilien sind von dieser Entwicklung besonders betroffen. Der deutsche Bürobestand ist zu großen Teilen älteren Baujahrs und weist im Vergleich zu anderen Assetklassen eine hohe Emissionsintensität pro Quadratmeter auf. Gleichzeitig macht Büro traditionell den größten Anteil institutioneller Immobilienportfolios aus. Für einen erheblichen Teil dieses Bestands ist die wirtschaftliche Transformation auf den Klimapfad nicht ohne Weiteres darstellbar. Das beschränkt sich nicht auf ältere Bestandsimmobilien in peripheren Lagen. Auch ein vermeintliches „Core“-Objekt in bester CBD-Lage fällt für einen wachsenden Teil des institutionellen Kapitals aus dem Ankaufraster, wenn es wirtschaftlich nicht auf den Klimapfad gebracht werden kann. Die Adresse allein schützt nicht mehr.

Ein Effekt, der erst beginnt sichtbar zu werden 
Die Folgen dieser Entwicklung sind in den Transaktionsdaten noch nicht vollständig abgebildet. Was sich jedoch bereits beobachten lässt: Der Wertabschlag für nicht transformierbare Objekte wächst, das Käuferfeld für diese Segmente wird dünner, und Transaktionen bleiben aus. Investoren ohne Klimaverpflichtung können diese Lücke zwar teilweise füllen. Da jedoch Investoren mit Klimaverpflichtung zu den liquidesten und kapitalstärksten des institutionellen Marktes zählen, schlägt ihr selektiveres Ankaufverhalten auf Preise und Vermarktungszeiten durch.

Dieser Effekt wird in den nächsten zwei bis drei Jahren deutlich sichtbarer werden. Die Logik dahinter ist einfach: Wer bis 2030 oder 2035 ein verbindliches Klimaziel erreichen muss, kann beim Ankauf eines Objekts mit einer mehrjährigen Haltedauer nicht darauf hoffen, die Frage der Transformierbarkeit später zu klären. Sie muss vor dem Kauf beantwortet sein.

Handeln, bevor der Käufer fragt 
In der Praxis lässt sich das bereits beobachten: Investoren mit Klimaverpflichtung führen zunehmend einen Prescreen durch, bevor der formelle Due-Diligence-Prozess beginnt. Die Klimapfadkonformität entscheidet dabei, ob ein Objekt überhaupt in die engere Auswahl gelangt. Für Eigentümer ist dieser Filter schwer zu erkennen: Investoren, die ein Objekt im Prescreen aussortieren, begründen ihr Desinteresse nicht.

Wer Büroimmobilien heute noch ausschließlich nach Lage, Mieter und Preis bewertet, blendet aus, dass ein wachsender Teil des institutionellen Käuferfelds bereits nach einem zusätzlichen Kriterium selektiert. Still, aber mit wachsenden Konsequenzen für Handelbarkeit und Wert.

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