Konjunkturelle Impulse für langfristiges Wachstum nutzen

Neben verbesserten konjunkturellen Aussichten werden auch makroökonomische Unsicherheiten, volatile Kapitalmärkte und strukturelle Trends die Immobilienmärkte im Jahr 2026 prägen.

Der konjunkturelle Ausblick 2026 für die deutsche Volkswirtschaft hat sich nach einem leichten Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 0,2 % in 2025 verbessert. Die wesentlichen Impulse sind vor allem von den verstärkten Investitionen in die Infrastruktur und Verteidigung zu erwarten. Auch der private Konsum dürfte sich weiter erholen, während vom Außenhandel auf Grund der globalen Unsicherheiten und verstärkten inländischen Investitionen erneut kein positiver Wachstumsbeitrag erfolgen dürfte.

Die konjunkturelle Erholung darf allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass das langfristige wirtschaftliche Wachstumspotenzial der deutschen Volkswirtschaft weiterhin von strukturellen Herausforderungen begrenzt wird. Der demografische Wandel, Infrastrukturdefizite, Fachkräftemangel und eine geringe Innovationsdynamik belasten die Wirtschaft unvermindert. Ebenso befindet sich die deutsche Volkswirtschaft in einer anhaltenden multidimensionalen Transformationsphase, deren erfolgreiche Bewältigung Zeit und substanzielle Investitionen erfordern wird. Dieser Transformationsprozess wird mit einem Anstieg der deutschen Staatsverschuldung einhergehen, die im internationalen Vergleich allerdings nach wie vor moderat ausfällt und sich in den letzten 25 Jahren nahezu stabil entwickelt hat. Volkswirtschaften wie die USA, Japan, Frankreich und Großbritannien verzeichnen über diesen Zeitraum hingegen einen deutlichen Anstieg der Staatsverschuldung in Relation zur Wirtschaftsleistung (siehe Abbildung 1).

Der Fokus bei den staatlichen Investitionspaketen sollte auf Ausgaben in Bereiche wie Infrastruktur und Bildung liegen – mit dem Ziel, die globale Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands wieder zu verbessern und das langfristige Wachstumspotenzial zu heben. Somit können auch die schuldenfinanzierten Ausgaben langfristig amortisiert und finanziert werden.

Die deutsche und globale makroökonomische Entwicklung sowie die Entwicklung der globalen Kapitalmärkte dürften auch im Jahr 2026 von erhöhten Unsicherheiten begleitet werden. Geopolitische Spannungen, Handelskonflikte, politische Eingriffe sowie strukturelle Transformationsprozesse wirken dämpfend auf das globale Wachstum und sorgen zugleich für eine erhöhte Volatilität an den Kapitalmärkten. An den diesen dürften auch die weitere Entwicklung der globalen Carry Trade-Positionen, die Umschichtungen im niederländischen Pensionskassensystem, weiter steigende Staatsverschuldungen sowie mögliche globale Kapitalumschichtungen zwischen den Währungsräumen im Fokus stehen und zumindest für temporär erhöhte Schwankungsbreiten sorgen.

Mit Blick auf die Zins- und Inflationsseite ist für den Euroraum ein stabiles Leitzinsniveau durch die EZB zu erwarten. Auch für die Kapitalmarktzinsen am langen Ende der Zinsstrukturkurve wird eine Seitwärtsbewegung prognostiziert. Die Inflationsentwicklung im Euroraum bewegt sich aktuell im Zielkorridor der EZB, die sich hierdurch mit ihrer Geldpolitik und dem aktuellen Leitzinsniveau in einer komfortablen Situation befinden dürfte. Kurzfristig wirken durch US-Zölle und sinkende Energiepreise sowie mit der Aufwertung des Euros zum US-Dollar dämpfende Effekte auf die Teuerungsrate. Mittel- bis langfristig sind für die Inflationsentwicklung und damit auch für die Geldpolitik jedoch vor allem strukturelle Treiber wie die Demographie, Deglobalisierungstendenzen, Auswirkungen des Klimawandels sowie ein anhaltender Lohndruck im Dienstleistungssektor im Auge zu behalten.

Die Immobilienmärkte haben sich trotz des volatilen und von Unsicherheiten geprägten Umfeldes insgesamt stabilisiert, differenzieren sich gleichzeitig allerdings auch immer weiter aus. Die Phase der Preiskorrekturen ist im Core-Segment inzwischen abgeschlossen und die Spitzenmieten steigen in diesem Segment weiter an, so dass die Kapitalwerte die Talsohle durchschritten haben. Auch die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer finden bei solchen Objekten wieder verstärkt zueinander und die Marktliquidität kehrt zurück. Bei älteren Objekten in peripheren Lagen bleiben die Preisfindung und damit auch die Fungibilität dagegen herausfordernd.

Ein analoges Bild zeichnet sich für die Vermietungsmärkte: Der „Flight to Quality“-Aspekt bestimmt auch hier die Märkte. Die Ausdifferenzierung zwischen Lage-, Objekt- und ESG-Kriterien in Verbindung mit der Bonität des Mieters wird sich in 2026 fortsetzen. Nutzungsarten und Standorte mit strukturellem Nachfrageüberhang, Mieter mit hoher konjunktureller Resilienz sowie nachhaltige, moderne Nutzungskonzepte bieten stabile Ertragsaussichten auf risikoadjustiert attraktiven Renditeniveaus.

In den Immobilienbestandsportfolien werden die Herausforderungen – neben Vermietungsaufgaben sowie steigenden Modernisierungs- sowie Bewirtschaftungskosten – in 2026 zunehmend auch in der Refinanzierung der Objekte und Portfolien liegen (siehe Abbildung 2). Einerseits werden sich die erhöhten Refinanzierungskosten unmittelbar auf die Liquiditäts- und Ausschüttungssituation auswirken. Andererseits dürften Finanzierer bei zahlreichen Refinanzierungen auf Grund der Wertkorrekturen an den Märkten zusätzliche Sicherheiten verlangen oder gewillt sein, nur einen geringeren Kreditbetrag zu prolongieren. Dies dürfte im Markt zu einem steigenden Verkaufsdruck in den Portfolien führen, woraus sich gerade für langfristig orientierte Investoren Investmentopportunitäten mit attraktiven Cash Flows und langfristigen Wertsteigerungsmöglichkeiten ergeben werden.

Die makroökonomischen und geopolitischen Unsicherheiten und die an den Märkten bestehenden Herausforderungen stellen Investoren weiterhin vor anspruchsvolle Allokations- und Selektionsentscheidungen. Die konjunkturellen Impulse, langfristige gesellschaftliche Megatrends, strukturelle Nachfrageüberhänge und die sich ergebenen Investmentopportunitäten im Jahr 2026 bieten in diesem Umfeld neue Chancen für langfristig orientierte, konjunkturresiliente Strategien und Investitionen mit attraktiven Ertragsrenditen und Wertsteigerungspotenzialen. Hierzu zählen insbesondere das Wohnsegment in wachstumsstarken Regionen mit einer positiven Bevölkerungsprognose, das Nahversorgungssegment im Bereich des Einzelhandels sowie Objekte mit einer hohen Lage-, Ausstattungs- und ESG-Qualität in den Nutzungsarten Büro und Logistik.

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