Let’s Go West: Chancen im US-Markt nutzen

Der US-amerikanische Mietwohnmarkt befindet sich nach mehreren Jahren außergewöhnlicher Bautätigkeit in einer Phase der Anpassung. Zwischen 2023 und 2025 wurde ein historisch hohes Volumen neuer Wohnungen fertiggestellt. Die daraus resultierende Angebotsausweitung führte zu steigenden Leerständen, erhöhten Mietanreizen und einer temporären Abschwächung des Mietwachstums. Parallel dazu hat das gestiegene Zinsniveau die Transaktionsaktivität spürbar gebremst. 

Genau hier eröffnet dieses Umfeld eine strategische Oppertunität für den anspruchsvollen Investor: Während operative Kennzahlen kurzfristig unter Druck stehen, haben sich die strukturellen Nachfragefaktoren des Sektors kaum verändert. Gleichzeitig sind Baukosten, Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen weiterhin hoch. Diese Kombination führt dazu, dass ein wachsender Teil der Bestandsimmobilien zu Preisen gehandelt wird, die deutlich unter den heutigen Wiederbeschaffungskosten liegen. 

Der Erwerb von Vermögenswerten unterhalb der Wiederbeschaffungskosten gehört zu den klassischen antizyklischen Strategien im Immobilienmarkt. In Phasen, in denen Kapitalmarktrisiken als hoch wahrgenommen werden und die Preisfindung durch Unsicherheit geprägt ist, können Käufer Bestände zu Bewertungen erwerben, die ein replizierbares Angebot wirtschaftlich kaum zulassen würden. Für langfristig orientierte Investoren entsteht dadurch ein struktureller Sicherheitsabstand: Selbst bei moderatem Mietwachstum und konservativen Annahmen zur Exit-Bewertung bleibt die Eintrittsbasis attraktiv. 

Die aktuelle Marktsituation verstärkt diesen Effekt. Während die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil bleibt, ist die Pipeline neuer Projekte deutlich eingebrochen. Baustarts bei Mietwohnanlagen sind seit dem Hochpunkt 2021 um mehr als zwei Drittel zurückgegangen. Ursache sind gestiegene Finanzierungskosten, restriktivere Kreditvergaben sowie anhaltend hohe Baupreise. Viele Projekte lassen sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen schlicht nicht wirtschaftlich realisieren.

Für Investoren bedeutet dies, dass der heutige Bestandsmarkt faktisch zu Preisen gehandelt wird, unter denen vergleichbare Objekte derzeit nicht neu errichtet werden können. Dieses Missverhältnis zwischen Marktpreis und Reproduktionskosten bildet einen zentralen Bestandteil der Akquisitionsstrategie. 

Gleichzeitig verbessert sich die fundamentale Ausgangslage auf der Nachfrageseite. Reallöhne sind in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als Mieten, wodurch sich die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen erhöht hat. Zudem verschiebt sich der Zugang zum Wohneigentum aufgrund hoher Hypothekenzinsen und gestiegener Kaufpreise weiter nach hinten. Das durchschnittliche Alter von Erstkäufern liegt inzwischen auf einem historischen Höchststand. Für einen großen Teil der Haushalte bleibt der Mietmarkt damit langfristig die primäre Wohnform. 

Hinzu kommt eine demografische Dynamik, die den Mietwohnungsmarkt strukturell unterstützt. Millennials und Angehörige der Generation Z befinden sich in den einkommens- und mobilitätsintensiven Lebensphasen, in denen Mietwohnungen typischerweise stark nachgefragt werden. Die Haushaltsbildung dürfte in den kommenden Jahren entsprechend robust bleiben.

Vor diesem Hintergrund entsteht ein Investitionsfenster, das weniger von kurzfristigem Mietwachstum als vielmehr von der relativen Preisbasis geprägt ist. Während viele Marktteilnehmer weiterhin auf Stabilisierungssignale warten, konzentriert sich eine disziplinierte Akquisitionsstrategie darauf, qualitativ hochwertige Assets mit Abschlägen gegenüber den Wiederbeschaffungskosten zu erwerben. 

Gerade für institutionelle Investoren mit langfristigem Anlagehorizont ist dieser Ansatz besonders relevant. Immobilienzyklen verlaufen selten linear. Historisch betrachtet entstehen überdurchschnittliche Renditen häufig in Marktphasen, in denen Unsicherheit und eingeschränkte Liquidität die Preisbildung dominieren. Der Erwerb von Bestandsobjekten unterhalb ihrer Reproduktionskosten kann in solchen Phasen einen strukturellen Wettbewerbsvorteil darstellen – vorausgesetzt, Investoren verfügen über die notwendige Kapitaldisziplin und den zeitlichen Horizont, um zyklische Marktbewegungen auszuhalten. 

Der derzeitige Mietwohnanlagen-Markt in den USA zeigt viele Merkmale eines solchen Übergangs. Kurzfristige operative Herausforderungen stehen einem langfristig günstigen Angebots- und Nachfrageprofil gegenüber. Für Investoren, die sich konsequent auf den Erwerb von Vermögenswerten unterhalb der Wiederbeschaffungskosten konzentrieren, kann diese Phase daher den Ausgangspunkt für den nächsten Zyklus bilden. Also: Let’s go West!

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