Mehr Europa und Regionalstädte bei Wohninvestments

Institutionelle Investoren haben ihre Allokation in den Wohnsektor bereits in den vergangenen Jahren deutlich ausgeweitet. In einem von geopolitischer und makroökonomischer Unsicherheit geprägten Marktumfeld profitieren Immobilienmarktsegmente langfristig, deren Fundamente auch in herausfordernden Marktphasen intakt bleiben. Dazu zählt der Wohnimmobilienmarkt. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im INREV Annual Fund Index wider: Im ersten Quartal 2026 entfielen 25,5 Prozent des verwalteten Vermögens der im Index erfassten Fonds auf Wohnimmobilien – mehr als auf jeden anderen Immobiliensektor.

Für ertragsorientierte Investoren bieten sich im europäischen Wohnimmobilienmarkt weiterhin reale Chancen. Ein paneuropäischer Ansatz eröffnet Diversifizierungspotenziale, die sich aus unterschiedlichen Marktstrukturen, Migrationstrends, Bezahlbarkeit und regulatorischen Rahmenbedingungen ergeben.

Starke Fundamentaldaten, unterschiedliche Rendite-Risiko-Profile 
Der strukturelle Nachfrageüberhang ist kein deutsches Phänomen, sondern in nahezu allen bedeutenden urbanen Zentren Europas zu beobachten. Urbanisierung, demografische Verschiebungen und der erschwerte Eigentumserwerb infolge höherer Finanzierungskosten verstärken die Mietnachfrage. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit fast überall in Europa hinter dem Bedarf zurück. Die Fundamentaldaten sind die gleichen. Es gibt jedoch deutliche Unterschiede der individuellen europäischen Wohnmärkte hinsichtlich Größe, Reifegrad und Regulierung:

Deutschland, die Niederlande und Schweden zählen zu den liquidesten Investmentmärkten Europas. In Deutschland und den Niederlanden ist die Neubautätigkeit seit Jahren strukturell zu niedrig, wodurch die regulatorischen Rahmenbedingungen restriktiver bleiben werden. In Irland wurde in 2026 eine Lockerung der Mietregulierung umgesetzt, um Investitionen zu erleichtern und Neubauimpulse zu setzen. In Spanien und Italien ist die Eigentumsquote mit 73,7 beziehungsweise 75,9 Prozent vergleichsweise hoch (Eurostat, 2024). Der institutionelle Vermietungsmarkt für Mehrfamilienhäuser befindet sich dort noch in der Entwicklungsphase. In Südeuropa ergeben sich dafür mehr Chancen in Marktsegmenten wie Co- oder Micro-Living, die sich an Zielgruppen mit flexiblem Wohnraumbedarf richten, etwa (ausländische) Studierende, Expats oder Pendler.

Regionalstädte profitieren von Binnenmigrationstrends 
Diversifikation entsteht nicht nur über Länder, sondern auch innerhalb nationaler Märkte. Binnenmigration, steigende Wohnkosten und veränderte Arbeitsmodelle verschieben zunehmend die Nachfrage zwischen Städten und Regionen. Basierend auf aktuellen Binnenmigrationstrends lassen sich vier Städtecluster ableiten, die die aktuelle und zukünftige Nachfrage nach Mietwohnraum wesentlich prägen.

Neben klassischen Metropolen gewinnen daher insbesondere folgende drei Standorttypen an Bedeutung: suburbane Städte im Umland großer Zentren, Pendlerstädte mit vergleichsweise erschwinglichem Wohnraum sowie sogenannte „Hidden Champions“ – Regionalstädte mit hoher Lebensqualität, leistungsfähiger Infrastruktur und positiven wirtschaftlichen Perspektiven. Eine systematische Analyse dieser Standorttypen unterstützt die Identifikation attraktiver Investitionsmöglichkeiten.

Bezahlbarkeit und Regulierung als Erfolgsfaktor 
Bezahlbarkeit ist ein zentraler Baustein verantwortungsvoller institutioneller  Investmentstrategien und kann über die EU-Wohnkostenüberlastungsquote von 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens eingeordnet werden. Bezahlbarer Wohnraum setzt neben finanzieller Tragbarkeit auch eine angemessene Wohnqualität und Infrastruktur voraus. Für Investoren wirkt sich dies stabilisierend aus, da marktgerechte Mieten langfristig geringere Leerstände, stabile Cashflows und ein niedrigeres regulatorisches Interventionsrisiko begünstigen.

Die Regulierung europäischer Wohnungsmärkte unterscheidet sich teils erheblich. Attraktive risikoadjustierte Renditen sind jedoch auch in regulierten Märkten möglich – vorausgesetzt, die lokalen Rahmenbedingungen werden sorgfältig analysiert und berücksichtigt. Zusätzliche Chancen bieten Regionalstädte, in denen Wohnraum häufig erschwinglicher, regulatorische Eingriffe geringer und die Einstiegspreise attraktiver sind.

Fazit 
Europäische Wohnungsmärkte bieten institutionellen Investoren auch in Zukunft langfristig stabile Erträge und attraktive Diversifikationspotenziale. Lokale Marktkenntnis, Präsenz vor Ort sowie die konsequente Berücksichtigung von Bezahlbarkeit und Regulierung sind entscheidend, um Marktveränderungen frühzeitig zu erkennen, stabile Cashflows zu sichern und langfristig attraktive risikoadjustierte Renditen zu erzielen.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsForumMagazin