„Mein Real“ und dann? Standortpotentiale von SB-Warenhäusern aus Bewertungssicht

Für (Mein) Real ist es das Ende von knapp dreißig Jahren Einzelhandelsgeschichte. Die SB­Warenhauskette, die zu Hochzeiten über 300 Standorte in Deutschland betrieb und selbst einmal zahlreiche Konkurrenten auf der Großfläche übernommen hatte, ist über die letzten Jahre zum Hauptakteur einer Hängepartie aus Teilverkäufen und Übernahmen geworden. Ein möglicher Plan, die nach der Aufteilung bei Real verbliebenen 63 Standorte unter der Bezeichnung „Mein Real“ weiterzubetreiben, glückteschlussendlich nicht und endete im September 2023 in der Insolvenz. Am 23. März 2024 öffnete der ehemalige Handelsriese in den 63 noch verbliebenen Filialen in Deutschland zum letzten Mal seine Türen.

Für viele der Standorte sollte damit jedoch noch nicht das letzte Kapitel geschrieben sein. An vielen Standorten geht es bereits weiter, teils durch direkte Übernahmen, teils nach umfangreichen Revitalisierungen. Grund genug sich aus Bewertersicht genauer mit den Potentialen und Herausforderungen des Objekttyps SB­Warenhaus auseinanderzusetzen und ein Zwischenfazit am Beispiel der „Mein Real“ Standorte zu wagen.

Für etwa die Hälfte der Standorte sind bereits Nachnutzungen bekannt
Für 31 der 63 ehemaligen Standorte liegen im August 2024 öffentlich zugängliche Informationen über eine Nutzung durch Dritte vor. Die Standorte sollen allesamt entweder vollständig oder mindestens durch einen Ankermieter aus dem Bereich des Lebensmitteleinzelhandels weitergenutzt werden. Dreizehn Standorte sind aktuell bereits wieder unter neuer Flagge geöffnet. Achtzehn Standorte sind temporär geschlossen und sollen im Rahmen der künftigen Nutzung zunächst umgebaut werden.

Bereits kurz nach der Insolvenz beantragte die Rewe Gruppe beim Bundeskartellamt die kartellrechtliche Freigabe zur Übernahme von 15 ehemaligen „Mein Real“ Standorten. Die Behörde erteilte im Oktober 2023 eine entsprechende Genehmigung. Acht der beantragten Standorte werden aktuell durch Rewe betrieben. Hinzu kamen noch zwei weitere Standorte in Brakel und Düsseldorf­Heerdt. Ab 2025 soll es nach Medienberichten am Standort Bexbach mit einem Nahversorgungszentrum aus Rewe und Penny weitergehen.

Mindestens zehn Standorte sollen, vielerorts nach Revitalisierung, von Kaufland übernommen werden. Darunter fallen teilweise auch vormals durch Rewe zur Übernahme beantragte Standorte. Kaufland hatte bereits bei vergangenen Übernahmen große Teile des ehemaligen Real Portfolios übernehmen können. Weitere neun Standorte sollen zudem künftig durch Edeka betrieben werden.

Standorte profitieren häufig vom bestehenden Baurecht
Die Standorte sind zumeist in etablierten dezentralen Lagen, häufig in Kombination mit umliegenden Handelsnutzungen angesiedelt. Vielmals begünstigen die alten Bebauungspläne die Nutzung im Bereich des großflächigen Einzelhandels. Aufgrund des Vertriebskonzeptes von Real, welches eine vergleichsweise hohe Non­Food­Prägung vorsah, sind hier vielfach noch planungsrechtliche Handlungsspielräume für Flächenaufteilungen gegeben.

Auch führt die Tendenz einer über die letzten Jahre restriktiveren Aufstellung neuer Planbeschlüsse, insbesondere im Bereich großflächiger Einzelhandelsvorhaben an dezentralen Standorten dazu, dass vielerorts nur wenige bis gar keine Alternativen mehr für vergleichbare Ansiedlungen zur Verfügung stehen. Auch hiervon können entsprechend die Bestandsakteure profitieren.

Herausforderungen vielerorts auf der Immobilienseite
Während die Standorte selbst an vielen Orten auch heute noch über gute Chancen verfügen, bringen mancherorts u.a. komplexe Eigentumssituationen, der bauliche Zustand sowie die Eigenschaften der Mietverträge zusätzliche Herausforderungen mit sich.

In vielen Fällen sind Wettbewerber bei einer Direktübernahme der Mietverträge zurückhaltend. Früher übliche mietvertragliche Regelungen, wie z.B. Triple­Net­Klauseln werden seltener beobachtet und von Mietern heute nur unter Zugeständnissen der Vermieterseite akzeptiert. Auch die Eigentumssituation kann eine Nachnutzung erschweren. So können z.B. Mischeigentumsformen oder komplexe Erbbaurechtsverhältnisse, die beispielsweise einen Zustimmungsbedarf vieler Eigentümer voraussetzen, eine Entscheidung über eine zukünftige Nutzung erschweren. Hinzu kommt, dass viele Standorte, um modernen Flächenkonzepten noch gerecht werden zu können, einen hohen Modernisierungsbedarf aufweisen.

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