Nach vorne schauen – gewerbliche Immobilienfinanzierung

Zugegeben, ich wollte in der Überschrift zunächst formulieren, wie Finanzierung heute gelingen kann. Doch schon dieser kurze Eingangssatz führt zur ersten Erkenntnis der Sicht auf die aktuellen Marktgegebenheiten. Kreditzusagen gibt es eher morgen als heute. Wer also heute eine Kreditzusage benötigt, sollte insofern am besten gestern schon den Antrag gestellt haben. Doch der Reihe nach.

Das Jahr 2022 wird in der Rückschau das Jahr sein, das für die Wende in der Immobilien und Finanzierungslandschaft steht. Auch wenn die Signale schon vor diesem Zeitraum auf ein Ende der Traumbedingungen hindeuteten, so markieren der Beginn des UkraineKrieges im Februar 2022 und die sich im Sommer 2022 anschließende Kehrtwende der EZB in der Zinspolitik den Startpunkt der Krise, die bis heute Wirkung zeigt.

Im Herbst 2025 haben die Marktakteure in vielen Segmenten noch immer nicht das Gleichgewicht zwischen Angebots und Nachfragepreisen in freien Verhandlungen gefunden. Insofern ist es nicht verwunderlich, dass potenzielle Finanzierungspartner ebenso auf die Stabilisierung des Markt umfeldes warten.

Das German Debt Projekt 2025 der IREBS Immobilienakademie weist für den aktuellen Erhebungszeitraum einen Anstieg der Neugeschäftszahlen in den Bankreditbüchern aus. Was gut klingt, kann aber in die Irre führen. Denn zum Neugeschäft zählen auch der Abschluss von Anschlussfinanzierungen im eigenen Kreditbestand und eben diese überwiegen auch gegenüber Vertragsabschlüssen für neue Projekte.

Zudem ist erkennbar, dass sich das Neugeschäft der Banken auf diejenigen Segmente des Immobilienmarktes kon zentriert, in denen die Rückkehr zum „New Normal“ der Marktakteure fortgeschritten ist. Für Transaktionen in den Bereichen Lebensmittelbasierter Einzelhandel, Logistik und Bestandswohnungen können Kreditnehmer mitunter unter einigen finanzierungswilligen Banken und Versicherungen auswählen. Dem entgegenfinden insbesondere Projektentwickler zeitweise keinen einzigen Finanzierungspartner. Und zuletzt sind Prolongationen von Bestandsfinanzierungen dann eine Herausforderung, wenn Banken für die Assetklasse eine Reduzierung des Kreditbuchs eingeplant haben und Tilgungen zur Fortsetzung des Kreditverhältnisses einfordern.

Wie sagte ein inzwischen nicht mehr tätiger Bankvorstand in der letzten Krise: „Geld bekommt der, der es eigentlich nicht braucht.“ Dieses Fazit gilt aktuell für viele der klassischen Finanzierungen von Banken und Versicherungen. Wer in der Vergangenheit in langfristige Geschäftsbeziehungen zu seinen Partnern investiert hat, wer rechtzeitig den Prozess startet und wer ein sattes Eigenkapitalpolster mitbringt, ist derzeit eher auf der sicheren Seite. Für die übrigen Akteure ist die Fremdmittelbeschaffung eine mitunter große Herausforderung.

Was sind die Alternativen?
Der Kapitalmarkt, der zuletzt eine Rückkehr von Playern wie Vonovia oder Aroundtown gesehen hat, bleibt mittelständischen Kreditsuchenden meist verschlossen. Die in BoomZeiten bis zu € 8 Mio. finanzierenden Crowdplattformen stemmen derzeit nur Volumina im niedrigen 7stelligen Bereich.

Der Blick führt letztendlich zu den Debt Fonds. Die im Gegensatz zu Banken schlanken Verwaltungsstrukturen und geringeren regulatorischen Kosten liefern zunächst einen infrastrukturellen Vorteil. Jedoch unterscheiden sich die Risikoanforderungen dieser Debt Fonds oft nicht von den Anforderungen der vorgenannten klassischen Bankfinanzierer. Das von den Debt Fonds zu investierende Kapital verlangt jedoch eine Verzinsung, die im Rendite-Risiko-Profil im Vergleich mit anderen Investmentprodukten eines Investors bestehen muss. Sie liegt damit meist über vergleichbaren Zinsabsprachen klassischer Finanzierer aber eben nur in dem Fall, dass diese überhaupt eine solche Finanzierung zusagen.

Der Debt Fonds kann also dann eine Alternative zum Schließen einer Finanzierungslücke sein, wenn die zu finanzierende Immobilie den Zins dafür erwirtschaftet. Dies wird massgeblich vom Gleich gewicht der Angebots und der Nach fragepreise bestimmt. Hier schließt sich der Kreis, denn diese scheinen sich derzeit eher morgen als heute einzupendeln.

Wie kann gewerbliche Immobilienfinanzierung also morgen gelingen? Aus meiner Sicht gilt es, nach vorne zu schauen. Mit einer zurückkehrenden Bereitschaft von Investoren, in ihrer Kapitalallokation die Assetklasse Immobilien wieder höher zu gewichten, steigt auch die Bereitschaft von klassischen und alternativen Finanzierern, sich in diesen Strukturen zu engagieren. Liquidität ist also vorhanden. Die Kunst ist, sie für sich zu gewinnen.

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