Perspektiven und Herausforderungen

18.11.2024

Autorin

Iris Schöberl

Managing Director Germany & Head of Institutional Clients

Columbia Threadneedle Investments

Blogbeitrag

Institutionelle Immobilieninvestitionen auf Deutschlands Highstreets

Der aktuelle Highstreet Report 2024 von Columbia Threadneedle Investments liefert einen umfassenden Überblick über die Entwicklung der deutschen Highstreets in den letzten fünf Jahren. Für institutionelle Investoren besonders relevant sind die Veränderungen in der Mieterstruktur, die wachsende Bedeutung multifunktionaler Nutzungskonzepte sowie die Anpassung an veränderte Konsumtrends. Der Rückgang internationaler Filialisten und des modischen Bedarfs wird durch die wachsende Präsenz der Gastronomie und lokaler Anbieter kompensiert. Attraktive Innenstadtlagen weisen nach wie vor stabile Immobilienwerte auf und bieten neue Chancen durch alternative Nutzungen.

Veränderungen der Mieterstruktur: Rückgang internationaler Filialisten und Modehändler

Der Fünfjahresvergleich im Highstreet Report 2024 zeigt deutliche Verschiebungen bei den Warengruppen und Filialisierungsgraden in deutschen Innenstädten. Besonders der modische Bedarf verzeichnet einen starken Rückgang von 17,9 %, während auch internationale und nationale Filialisten ihre Präsenz um 15,2 % verringerten. Die Filialisierungsgrade variieren stark je nach Stadtgruppe. Während Städte wie Hannover oder Koblenz Spitzenwerte von über 80 % aufweisen, sinken in kleineren Städten wie Marburg die Anteile internationaler und nationaler Filialisten auf nur noch 18,9 %.

Gastronomie und lokale Anbieter auf dem Vormarsch

Im Gegensatz zum Rückgang des modischen Bedarfs konnte die Gastronomie ihren Anteil an den Highstreets im Fünfjahresvergleich um 11,6 % steigern. Restaurants, Cafés und andere gastronomische Einrichtungen übernehmen zunehmend die früher von Modegeschäften eingenommene Rolle. Dieser Trend unterstreicht das veränderte Konsumverhalten der Bevölkerung.

Auch lokale Händler profitieren von diesen Veränderungen: Insbesondere in stark frequentierten Innenstädten haben sie die Lücken gefüllt, die durch den Rückzug internationaler Ketten entstanden sind. Institutionelle Investoren können diese Entwicklungen nutzen, um in Projekte zu investieren, die auf eine Diversifizierung der Mieterstruktur und eine größere lokale Verankerung setzen.

Multifunktionale Nutzungskonzepte als Schlüssel für die Zukunft

Ein zentrales Thema ist die Notwendigkeit, Innenstädte durch multifunktionale Nutzungskonzepte zu beleben. „Mixed-Use“-Konzepte schaffen hier eine höhere Aufenthaltsqualität und ermöglichen eine breitere Nutzung über den Tag hinweg, was insbesondere für Städte mit hohem Frequenzpotenzial wie Berlin, Köln und Hamburg relevant ist.

Chancen und Herausforderungen durch veränderte Marktbedingungen

Der Report hebt jedoch auch die Herausforderungen hervor, denen sich Investoren in kleineren und weniger stark frequentierten Städten gegenübersehen. Hier sinken die Immobilienwerte teils drastisch, so in Städten wie Bottrop und Hamm. Der Filialisierungsgrad in kleineren Städten liegt hier bei nur noch 58,2 %, und der Rückgang im modischen Bedarf ist mit 21,3 % besonders stark.

Für institutionelle Investoren ist daher eine gründliche Standortanalyse und eine flexible Anpassung der Nutzungskonzepte entscheidend. Investitionen in stark frequentierte Innenstädte mit hoher Aufenthaltsqualität und gemischter Nutzung bieten weiterhin attraktive Renditemöglichkeiten.

Ausblick: Neue Nutzungskonzepte und öffentliche Hand als Partner

Ein weiteres zentrales Thema ist die zunehmende Rolle der öffentlichen Hand bei der Revitalisierung von Innenstädten. Im ersten Halbjahr 2024 wurden 70 % der leerstehenden Kaufhäuser von Kommunen erworben, um sie neuen Nutzungen zuzuführen. Diese Entwicklung bietet institutionellen Investoren die Chance, gemeinsam mit öffentlichen Akteuren Projekte zur Umnutzung und Neubelebung von Innenstadtlagen zu realisieren.

Auch der Trend zu kleineren Flächen und flexibel nutzbaren Immobilien gewinnt an Bedeutung. Institutionelle Investoren können dort in innovative Nutzungskonzepte investieren, die auf die veränderten Bedürfnisse von Konsumenten und Mietern eingehen.

Fazit

Der Highstreet Report 2024 zeigt, dass Deutschlands Innenstädte weiterhin einen attraktiven Investitionsstandort für institutionelle Anleger darstellen. Der Rückgang im Einzelhandel wird durch den Aufstieg der Gastronomie und die stärkere Einbindung lokaler Händler kompensiert.

Multifunktionale Nutzungskonzepte, die Handel, Wohnen, Kultur und Freizeit integrieren, werden künftig entscheidend sein, um die Attraktivität von Innenstädten zu erhalten und zu steigern. Städte mit hoher Aufenthaltsqualität und gemischten Nutzungen bieten auch weiterhin stabile Renditechancen. Für institutionelle Investoren liegt der Schlüssel zum Erfolg in der aktiven Gestaltung dieser neuen urbanen Räume, gemeinsam mit öffentlichen Akteuren und lokalen Partnern.