Portfoliodiversifikation durch Hotelinvestments

Hotelimmobilien entwickeln sich zunehmend zu einem strategisch relevanten Diversifikator für institutionelle Portfolios. Sie verbinden stabile Erträge mit Inflationsschutz und Wachstumstrends. 

Im Unterschied zu anderen Nutzungsarten basiert die Attraktivität von Hotelimmobilien weniger auf kurzfristigen Konjunkturzyklen als auf langfristigen Trends wie dem Wandel hin zu erlebnisorientiertem Konsum, einer zunehmenden internationalen Mobilität und überproportional steigenden Ausgaben für Reisen und Freizeit. 

Diversifikationsvorteile 
Die Ertragsstabilität, die traditionelle Core-Immobiliensektoren bieten, geht häufig auf Kosten des Wachstums. Im Büroimmobiliensektor ist dieses durch das Timing von Konjunktur- und Mietzyklen eingeschränkt, während Wohnimmobilien durch einen hohen Managementaufwand für Neuvermietungen geprägt sind und regulatorische Vorgaben die Weitergabe von Inflationskosten einschränken. Der Einzelhandel steht vor anhaltenden strukturellen Herausforderungen; der Logistiksektor ist strukturell attraktiv, reagiert jedoch empfindlich auf das Angebotswachstum und weist oft eine hohe Abhängigkeit von einzelnen Mietern auf.

Dagegen bieten vermietete Hotelimmobilien in zentralen Stadtlagen drei wesentliche Vorteile. Erstens sind die Mietverträge zwar langfristig festgelegt, die zugrunde liegende Ertragsbasis wird aber auf operativer Ebene täglich neu festgelegt, sodass Wachstum über variable Mietmechanismen weitergegeben werden kann. Zweitens sorgt die breite Nachfragebasis – von Geschäftsreisen über Tourismus bis zu Events – für eine geringere Abhängigkeit von einzelnen Treibern. Drittens partizipieren Hotels an langfristigen strukturellen Trends. 

Ein weiterer Vorteil liegt in der geografischen Diversifikation. Während sich Büro- und Logistikinvestments häufig auf wenige globale Wirtschaftszentren konzentrieren, erlauben Hotels Engagements in einer Vielzahl internationaler Destinationen mit eigenständiger Nachfragebasis und begrenztem institutionellem Bestand. Selbst innerhalb einer Stadt können Hotels je nach Lage, Positionierung und Zielgruppe stark unterschiedliche Performanceprofile aufweisen. 

Die Segmentierung innerhalb des Sektors – zwischen Luxus-, Mittelklasse- und Budgethotels sowie Resort-Anlagen mit ihren unterschiedlichen Risiko-RenditeProfilen – kann eine weitere Diversifizierungsebene schaffen und eine bessere Balance von Ertragsstabilität und Aufwärtspotenzial ermöglichen. 

Core-Plus-Profil 
Diese Eigenschaften führen dazu, dass sich Hotelimmobilien häufig wie eine Core-Plus-Allokation verhalten: defensiv in Stressphasen aufgrund der vertraglich garantierten Mietzahlungen, aber in der Lage, längerfristig ein reales Ertragswachstum zu erzielen. 

Die folgende Abbildung zeigt für ein indikatives diversifiziertes Gewerbeimmobilien-Portfolio, wie eine Beimischung von 15 Prozent Hotelimmobilien die Effizienzkurve nach oben verschiebt, also bei einem gegebenen Risikoniveau eine höhere Rendite ermöglicht (siehe Abbildung). 

Strategische Optionen 
Vermietete Hotelimmobilien stellen eine Kombination aus Immobilien- und Betreiberinvestment dar. Als solche bieten sie Anlegern je nach Betreiberstruktur, Pachtmodell und Risikoprofil zahlreiche strategische Optionen. 

Anleger können Managementvereinbarungen mit einem höheren operativen Risiko abschließen, um Wachstumspotenziale zu realisieren. Oder sie geben einen Großteil dieses Risikos an den Mieter weiter und erzielen festgeschriebene Mieteinnahmen. Durch eine feste, indexierte Grundmiete in Kombination mit einer umsatz- oder gewinnabhängigen Beteiligung bei Mietlaufzeiten von häufig 20 bis 30 Jahren bieten insbesondere Hotelimmobilien mit hybriden Mietstrukturen langfristige, inflationsgebundene Erträge und eine Upside-Partizipation, die in anderen Sektoren aktuell nur schwer zu finden sind. 

Chancen nutzen, Risiken steuern 
Hotelimmobilien sind eine stark fragmentierte Assetklasse und wie jedes Investment mit Risiken verbunden – etwa durch saisonale Schwankungen, konjunkturelle Einflüsse, variierende Regulierung oder Investitionsbedarf in die Objekte. Diese Risiken lassen sich jedoch durch geeignete Vertragsstrukturen, eine breite Diversifikation und eine sorgfältige Auswahl von Betreibern und Objekten gezielt steuern. 

Detaillierte Einblicke in lokale Märkte sind daher genauso unerlässlich wie der enge Kontakt zu Betreibern und Marken, der Zugang zu geeigneten Transaktionen, die richtige Ausgestaltung von Pachtverträgen sowie die anschließende Umsetzung des Businessplans durch ein aktives, auf Wertsteigerung ausgerichtetes Asset Management mit gezielten Investitionen in Modernisierung, Nachhaltigkeit und Repositionierung oder Rebranding. Investitionen in Hotelimmobilien erfordern Expertise – bieten bei professioneller Strukturierung jedoch attraktive Renditechancen.

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