Real Estate Debt – aus gutem Grund wieder gefragt

Die europäischen Immobilienmärkte haben die Talsohle durchschritten und befinden sich auf dem Weg der Erholung. Langfristigen Anlegern bieten sich wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten.

Im aktuellen Marktumfeld scheinen die Vorzüge von Real Estate Debt als volatilitätsarmer Quelle der Diversifikation wieder in den Fokus der Investoren zu rücken. Laut einer diesjährigen Umfrage(1) unter globalen institutionellen Investoren wollen 40 Prozent der deutschen institutionellen Fonds ihre Real Estate Debt-Allokationen in den nächsten zwei Jahren ausbauen. Der Anteil der befragten globalen Investoren, die ein stärkeres Engagement in dieser Anlageklasse planen, ist mit 42 Prozent sogar noch etwas höher.

Private Immobilienkredite überzeugen mit mehreren Eigenschaften, vor allem einer hohen Rückzahlungswahrscheinlichkeit durch die Besicherung mit physischen Vermögenswerten und stetigen Einnahmen aus laufenden Zinszahlungen. Entscheidend für das deutlich gestiegene Anlegerinteresse ist aber, dass die Immobilienwerte in den letzten Jahren deutlich korrigiert haben.

Ein günstigeres Ausgangsniveau
Seit Beginn des Anstiegs von Inflation und Zinsen im Jahr 2022 sind die Immobilienbewertungen um rund 25 Prozent gesunken und haben sich durch zyklische und strukturelle Faktoren auf diesem niedrigeren Niveau eingependelt. Die Kapitalwerte erstklassiger Immobilien in Europa haben um rund 20 bis 25 Prozent korrigiert, bei deutlichen Unterschieden zwischen verschiedenen Sektoren und Regionen.

Durch den Trend zu hybriden Arbeitsmodellen und die veränderte Mieternachfrage hat der Bürosektor in den vergangenen Jahren stärker als andere Sektoren unter Druck gestanden. Auch hier scheint die Bewertungskorrektur inzwischen jedoch weitgehend abgeschlossen zu sein, und in einigen Segmenten gibt es erste Hinweise auf eine Stabilisierung und Erholung (Abb.).

Immobiliensektoren mit Bezug zur Lieferketteninfrastruktur könnten von Bemühungen um eine Minderung der Risiken im Zusammenhang mit der Zollunsicherheit und der drohenden Verschärfung des Konfliktes zwischen den USA und China profitieren. Der Wohnimmobiliensektor wiederum wird weiterhin durch starke Fundamentaldaten wie ein unverändert hohes Angebotsdefizit gestützt.

Traditionell sind Jahre nach einer Immobilienkorrektur attraktive Anlagejahre für Real Estate Debt. Häufig profitieren Investoren in solchen Nach-Krisen-Phasen von einer verbesserten Kreditstrukturierung, höheren Spreads und niedrigen Ausfallquoten.

Diversifikation und Stabilisierung
Eine Beimischung von Real Estate Debt kann sich weiterhin sehr positiv auf die Portfoliodiversifikation auswirken. Die geringere Korrelation der Anlageklasse mit den öffentlichen Märkten ist ein weiterer wichtiger Pluspunkt, da eine Allokation in Real Estate Debt helfen kann, eine negative Börsenperformance abzufedern. Gleichzeitig wirken die verlässlichen Zinseinnahmen aus Immobilienkrediten im Portfoliokontext stabilisierend.

Die physischen Vermögenswerte, die den Krediten zugrunde liegen, sorgen für eine gewisse Wertabsicherung nach unten. Dadurch haben Kreditgeber bei einer gravierenden Underperformance oder einem Zahlungsausfall mehr Optionen – beispielsweise können sie in einem solchen Fall auf den Verkauf eines Immobilienobjekts hinwirken.

Gleichzeitig fördern strengere EU-Vorschriften das Wachstum des europäischen Real Estate DebtMarktes. Mit den finalisierten Basel IIIStandards wurden die Eigenkapitalvorschriften für Banken nochmals verschärft, was diese dazu veranlasst hat, sich stärker aus der Immobilienkreditvergabe zurückzuziehen. Dadurch haben sich vielfältige neue Einstiegsmöglichkeiten für alternative Kreditgeber eröffnet, die diese Finanzierungslücke schließen können.

Gutes Marktverständnis gefragt
In Zeiten hoher Unsicherheit und Volatilität sind diversifizierende Private-Market-Anlagen für Anleger immer interessanter. In diesem sich schnell verändernden Umfeld bietet auch Real Estate Debt nach einigen schwierigen Jahren wieder attraktive Anlagemöglichkeiten.

Die Chancen variieren jedoch je nach Land und Sektor. Daher sind Anleger, die die verschiedenen Treiber der regionalen Märkte und Sektoren verstehen und ihre Allokationen entsprechend feinsteuern können, am besten positioniert, um von den langfristigen Trends zu profitieren, die sich in unterschiedlichen Bereichen der Immobilienmärkte abzeichnen.

(1) nuveen (2025): Equilibrium - Globale Umfrage unter institutionellen Investoren 2025

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