Realistischer Optimismus - Europäische Logistikimmobilien als attraktive Assetklassen

Europäische Logistikimmobilien als attraktive Assetklassen

Seit Beginn der 2010er Jahre erlebte der europäische Logistikimmobilienmarkt eine lange Boomphase, die Anfang des Jahres 2022 ihren Höhepunkt erreichte. Grund dafür waren insbesondere der florierende Onlinehandel und die Störungen der Lieferketten, bedingt durch die COVID-19-Pandemie. Viele Unternehmen bauten ihre Lagerkapazitäten in dieser Zeit in Europa massiv aus. Kurz darauf veränderten erhebliche wirtschaftliche und geopolitische Umwälzungen den Markt. Der Beginn des Ukraine-Krieges, der dramatische Anstieg der Energiekosten, die bereits zuvor schon gestiegenen Inflationsraten, welche die Notenbanken dazu brachten, ihre Niedrigzinspolitik abrupt zu beenden – all das hatte auch auf den Logistikimmobilienmarkt erheblichen Einfluss: Im Jahr 2023 fiel der Flächenumsatz europaweit deutlich geringer aus und auch die Anzahl der Transaktionen verringerte sich massiv.

In den vergangenen Monaten zeigte sich trotz der anhaltend komplexen Rahmenbedingungen eine anfängliche Stabilisierung des Marktes. Im Vergleich zu anderen Assetklassen, insbesondere Büro, erweist sich der Logistikimmobilienmarkt als robust. Die Investmentaktivitäten ziehen in einigen Märkten, wie beispielsweise Deutschland, wieder etwas an. Die Flächennachfrage ist angesichts der geschwächten Konjunktur und der Zurückhaltung der Unternehmen in vielen Ländern zwar weiterhin verhalten, jedoch hat sich der Rückgang der Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr verlangsamt. Der Flächenumsatz liegt zur Jahresmitte 2024 leicht unter dem Vor-Pandemie-Niveau.

Rendite-Dekompression weitgehend abgeschlossen

Die Spitzen-Nettoanfangsrenditen sind zwischen Anfang 2022 und Ende 2023 in Europa deutlich gestiegen. Dieser Trend hat sich zuletzt stark abgeschwächt. In den meisten Ländern ist die Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen beendet und in eine stabile Seitwärtsentwicklung übergegangen. Während die Renditen in der zweiten Jahreshälfte 2023 europaweit im Durchschnitt noch um 24 Basispunkte zunahmen, waren es im ersten Halbjahr 2024 lediglich sechs Basispunkte.

Diese Entwicklung zeigt, dass europäische Logistikimmobilien aus Investorensicht ein etabliertes und sicheres Investment sind. Fielen die Renditen von Logistikimmobilien in der Vergangenheit noch deutlich höher aus als von Büroimmobilien, so hat sich das Renditeniveau inzwischen angeglichen. Doch auch wenn die Risikoprämien bei Investitionen in Logistikimmobilien inzwischen weitgehend entfallen, weisen sie nach wie vor eine sehr gute Rendite-Risiko-Performance auf. So hat sich Logistik als eine der nachgefragtesten Assetklassen auf dem europäischen Immobilienmarkt behauptet. Während Investitionen in Büro- und Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2024 einen Anteil von 24 beziehungsweise 23 Prozent am europäischen Investmentvolumen hatten, lag das Logistiksegment mit 21 Prozent nur unwesentlich dahinter.

Weitere Ausdifferenzierung der Märkte zu erwarten

Auch künftig bleiben europäische Logistikimmobilien ein attraktives Investment. Denn: Wenn die Wirtschaft – wie anzunehmen ist – wieder an Fahrt gewinnt und Inflation und Zinsen weiterhin sinken, werden die Spitzenmieten in den kommenden fünf Jahren wieder spürbarer ansteigen. So ist laut Oxford Economics und GARBE Research damit zu rechnen, dass in den europäischen Top-Märkten der Anstieg bei durchschnittlich 3,1 Prozent pro Jahr liegen wird – und damit oberhalb der prognostizierten Inflation in der Eurozone. Am stärksten werden die Spitzenmieten in den kommenden Jahren in London und München steigen, wo der Zuwachs bei jährlich 3,9 beziehungsweise 3,8 Prozent liegt. Darauf folgen Berlin, Hamburg und Manchester mit jeweils 3,5 Prozent.

Dabei ist darauf hinzuweisen, dass eine zunehmende Ausdifferenzierung der Märkte stattfindet: An den europäischen Top-Standorten werden die Spitzen-Nettoanfangsrenditen in den kommenden Jahren wieder zurückgehen – wenngleich sie nicht die Werte von Beginn 2022 erreichen werden. Dies liegt daran, dass Leitzinsen nicht wieder auf ihr niedriges Niveau zurückgehen werden. An einigen B- und C-Standorten dürfte die Dynamik der Renditekompression etwas geringer ausfallen, da sie weniger im Fokus der Flächennachfrage und damit auch der Investoren stehen.

Insgesamt bestätigen die aktuellen Marktdaten, dass Logistikimmobilien ihre Stellung als attraktives Investment auf dem europäischen Immobilienmarkt beibehalten – und zwar sowohl in krisenhaften Zeiten als auch in wachstumsstarken Phasen.

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