Rendite-Dreiklang bei Investitionen im geförderten Wohnungsbau

Die Wohnungskrise spitzt sich weiter zu: Die Anzahl fehlender Wohnungen steigt von Jahr zu Jahr und es ist keine Besserung in Sicht. Es fehlen inzwischen über eine Million Wohnungen, im Segment des bezahlbaren Wohnraums ist die Not besonders groß. Dabei lassen sich mit Investitionen im geförderten Wohnungsneubau laufende Ausschüttungsrenditen von jährlich über 4,0 % realisieren. Einen Nachfrage-Boom hat dies allerdings bislang nicht ausgelöst, was auch mit einer sehr heterogenen und teilweise unübersichtlichen Förderlandschaft zu begründen ist. Gut ist dies für Investoren, die sich jetzt intensiver mit diesem Marktsegment auseinandersetzen, solange sich attraktive Angebote auf dem deutschen Wohnungsmarkt befinden und sich viele Projektentwickler hinsichtlich der Kaufpreisfindung noch kompromissbereit zeigen.

1. Attraktive und kalkulierbare Mietrenditen
Die hohen Ankaufsfaktoren, begründet durch den regulatorisch begrenzten Mietzins, wirken auf den ersten Blick abschreckend und lassen sich nicht direkt mit dem frei finanzierten Sektor vergleichen. Es lässt sich aber zeigen, dass die Summe aus Mieten, Mietzuschüssen und reduzierten Darlehenszinsen dazu führen, dass sich im Vergleich zum freien Wohnungsmarkt häufig höhere laufende Eigenkapitalrenditen erzielen lassen. Zumindest dann, wenn für den freien Wohnungsmarkt eine moderate laufende Indexierung von 2 % bis 3 % p.a. unterstellt wird.

Im Hamburger Modell des dritten Förderweges erhält der Investor ein günstiges Finanzierungsdarlehen in Höhe von 1,0 % über die gesamte Bindungsdauer von 30 Jahren. Dies entspricht einem wirtschaftlichen Vorteil in Höhe von ca. 7,30 € pro m². Zusammen mit den laufenden Mietzuschüssen in Höhe von 1,62 € pro m² liegt die wirtschaftlich äquivalente Miete bei 21,77 € pro m². Die Mietrenditen werden durch die lange Zinssicherung und eine sehr geringe Fluktuation, auch über eine lange Haltedauer, gut kalkulierbar. Nachteilig wirken sich die reduzierten Mieterhöhungsmöglichkeiten aus, die in anderen Bundesländern bereits auf 2%ige Indexierungen angepasst wurden. Viele Bundesländer passen ihre Förderbedingungen derzeit weiter an – und es lassen sich weitere Besserungen aufgrund des großen politischen Drucks erwarten.

Auf Landesebene variieren die Zuschussmodelle sehr stark. In einigen Fällen sind hohe Einmalzuschüsse möglich oder auch Tilgungszuschüsse in Bezug auf Förderdarlehen. Diese Modelle erwecken mitunter den Eindruck, dass die Fördermittel im ersten Schritt lediglich bezahlt werden, nur um sich diese danach wieder selbst ertragswirksam ausschütten zu können. Dabei handelt es sich bei allen Modellen lediglich um verschiedene Wege, die alle das Ziel verfolgen eine wirtschaftliche Situation für den Investor zu erzeugen, die mit einem Investment im frei finanzierten Bereich vergleichbar ist. Als Richtwert lässt sich dafür eine Spanne zwischen 18 € und 20 € pro m² Mietfläche definieren, die entweder über die erzielbaren Mieten generiert wird oder durch die Fördermittel wirtschaftlich auszugleichen ist. Ein kritischer Punkt stellt dabei die Weiterreichung von Subventionen an den nächsten Käufer dar, die im Rahmen der Ankaufsprüfung genauer zu untersuchen ist.

2. Aufwertungstendenz im Immobilienportfolio
Bei der Verkehrswertermittlung wird im geförderten Wohnraum die Mietbindungsdauer als negativer Sonderwert berücksichtigt. Die Differenz aus der Marktmiete zur festgeschriebenen Fördermiete reduziert den Wert der Liegenschaft. Mit jedem Jahr der Haltedauer schmilzt dieser negative Sonderwert ab und der Verkehrswert erhöht sich (ceteris paribus). Damit kommen den geförderten Beständen innerhalb eines Immobilienportfolios, neben der stabilen und berechenbaren laufenden Rendite, auch eine stabilisierende Rolle innerhalb der Wertstabilität des Gebäude bestandes zugute, die sich in der BVI-Rendite widerspiegelt. Dabei gilt: je attraktiver die Lagen, desto größer ist der negative Sonderwert und desto höher sind die langfristigen Wert- und Mietsteigerungspotenziale.

3. Attraktive Substanzwerte
Nicht selten stellt die Quote für den geförderten Wohnraum innerhalb größerer Projektentwicklungen eine wirtschaftliche Last für den Entwickler dar. Geförderter Wohnraum entsteht mitunter auch in den besten Lagen deutscher Großstädte, kann aber aufgrund der Mietpreisbindung in der Regel maximal zu Herstellungskosten veräußert werden. Die Kaufpreisabschläge für geförderten Wohnungsbau gegenüber freiem Mietwohnungsbau betragen nicht selten zwischen 20 % und 40 %. Dabei sind die Lagen und häufig auch die Fassadengestaltung und Qualität der Grundrisse durch strenge Vorgaben nahezu identisch. Unterschiede ergeben sich zum Beispiel in den Bodenbelägen und Badezimmerausstattungen. Diese Unterschiede lassen sich auf wenige 100 € pro m² Wohnfläche beziffern und können am Ende der Mietbindungsdauer ohne größere Aufwände qualitativ angepasst werden. Damit trägt der preisgebundene Wohnraum hohe Wertsteigerungspotenziale in sich, gerade dann, wenn sich die Standorte in den urbanen Lagen deutscher Großstädte befinden.

4. Fazit
1 Investitionen im Segment „Bezahlbarer Wohnraum“ lohnen sich. Auch in den attraktiven Lagen deutscher Großstädte sind derzeit hohe Kaufpreisabschläge möglich, die zusammen mit langfristig gesicherten Förderdarlehen eine gute und sehr stabile laufende Rendite ermöglichen. Gleichzeitig bieten die langfristigen Wertpotenziale weitere Chancen für langfristig orientierte Bestandshalter, sofern sich die Immobilien in nachhaltig attraktiven Lagen befinden. Eine größere Nachfrage institutioneller Bestandshalter kann zudem helfen, die Wohnungsnot in Deutschland zu reduzieren. Den finalen Nachteilen des föderalistischen Wohnungsbaus steht der Vorteil gegenüber, dass sich daraus für spezialisierte Manager und deren Investoren zahlreiche Opportunitäten am Immobilienmarkt bieten.

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