Risikofaktor Hotelbetreiber kennen und managen

Die vergangenen Monate haben eindrücklich gezeigt: Der Betreiber einer Hotelimmobilie kann für Investoren ein erheblicher Risikofaktor sein. Prominente Insolvenzen – zuletzt die der Revo Hospitality Group mit 140 Gesellschaften – markieren einen Wendepunkt im deutschen Hotelmarkt. Lange als sicher geltende Pachtgarantien schützen nicht vor dem Risiko eines Betreiberausfalls. Für Investoren heißt das: Betreiberqualität, Vertragsgestaltung und laufendes Monitoring müssen neu gedacht werden. 

Herausforderungen im Hotelbetrieb 
Die Betreiberlandschaft war in den letzten Jahren von starkem Expansionsdrang geprägt – nicht zuletzt getrieben durch strategische Übernahmen, internationale Markenexpansion und teils großzügige Key-Money-Zahlungen. Eine sich nur langsam erholende Nachfrageseite und steigender Kostendruck belasten nun jedoch die Rentabilität. Kommen dann noch, wie im Falle von Revo, organisatorische Herausforderungen wie die komplexe Systemlandschaft durch diverse Zukäufe hinzu, kann es schnell eng werden. 

Marktdaten belegen, dass ein Hotel mit einem RCR von 1,3 in 2019 die Pacht seit 2022 nicht mehr erwirtschaften konnte – der RCR lag 2025 bei gerade mal 0,86. Diese Entwicklung ist kein Einzelfall und belegt den dringenden Handlungsbedarf. 

Fokus: Due Diligence im Betreiberauswahlprozess 
Im Auswahlprozess um den besten Betreiber sind folgende Aspekte kritisch: 

• Kapitalstruktur und Eigenkapitalquote
• Track Record im Krisenmanagement
• Portfolio-Komplexität bei MultiBrand-Strukturen
• Abhängigkeiten von Franchisegebern
• Managementqualität im Turnaroundund Kostenmanagement.

Ein gut strukturierter Betreiberselektionsprozess schafft Transparenz – ein entscheidender Faktor für den Erfolg eines Hotelinvestments. 

Hybridvertrag 2.0? 
Neben der Wahl des richtigen Betreibers entscheidet die Vertragsgestaltung über Stabilität und Performance. Doch viele der heute üblichen Absicherungsmechanismen – Hybridpacht, Step-in-Rechte, Reporting-Pflichten – sind längst Marktstandard. Die entscheidende Frage ist nicht mehr, ob man sie einbaut, sondern ob sie weit genug gehen. Verträge müssen völlig neu gedacht und am Ende partnerschaftlich zwischen Verpächter und Pächter strukturiert werden. 

Aktuelle Hybridpachtmodelle federn Marktzyklen größtenteils ab. Die derzeitige strukturelle Krise zeigt jedoch, dass diese am Umsatz bemessenen Pachtabschläge nicht ausreichend sind. Der Kostendruck setzt den Betreibern deutlich stärker zu. Hier greifen weiterführende Überlegungen: Sind Profit-Share-Strukturen, welche beide Seiten am operativen Ergebnis beteiligen, eine fairere Lösung? Lassen sich Performance-Tests nach der Managementvertrags-Logik integrieren, die bei Unterschreiten definierter Hürden echte Konsequenzen auslösen und somit dem Verpächter Handlungsoptionen geben? Wie verteilt man CapEx-Verpflichtungen fair zwischen Verpächter und Pächter? Vielversprechend sind auch Exit-Klauseln im Falle eines Verkaufs, welche das Betreiberrisiko im Exit deutlich minimieren. Und lassen sich Franchisegeber, deren Risiko im Vergleich zu den erzielten Gebühren vergleichsweise gering ist, stärker in die Pflicht nehmen? Hier ist insbesondere an eine sinnvollere Verwendung der Key-Money-Zahlungen zu denken. 

Vertragsklauseln, die vor zehn Jahren innovativ waren, sind heute Hygienefaktor. Künftig werden nur Strukturen erfolgreich sein, die Chancen und Risiken tatsächlich ausbalanciert verteilen. Verpächter müssen die echte Chance haben, aktiv Risiken entgegenzusteuern und somit ihr Investment nicht nur zu schützen, sondern auch zu maximieren. Dass das bei Betreibern nicht nur auf Gegenliebe stoßen wird, ist vermutlich klar. Hier braucht es ein grundsätzlich partnerschaftliches Verständnis sowie Herausarbeiten der Chancen und Risiken für beide Seiten. 

Aktives Asset Management als Pflicht 
Als Konsequenz müssen Investoren jedoch aktiv begleiten: durch Frühwarnsysteme und Monitoring, Benchmarking gegen den Markt, regelmäßige Pächtergespräche, Szenarioanalysen sowie Re-Tenanting-Strategien als Absicherung gegen Ausfälle. 

Hotelinvestments: vom stillen Investment zur attraktiven Management Produkt 
Hotelimmobilien bleiben für Investoren ein spannendes, ertragreiches Segment. Aber sie verlangen heute deutlich mehr Professionalität und aktives Management. Betreiberinsolvenzen, steigende Kosten und verschärfter Wettbewerb machen erneut klar: Wer in Hotels investiert, investiert auch in operative Strukturen. Erfolg hängt daher immer stärker von der Qualität des Hotelbetreibers, einer risikoausbalancierten Vertragsgestaltung und konsequenter Überwachung der operativen Leistung ab. Insbesondere der partnerschaftlicheren Gestaltung von Pachtverträgen wird aus Wertsicherungs- und Optimierungsgesichtspunkten ein immer größerer Fokus eingeräumt werden. Und das wird auch der Transaktionsmarkt honorieren. Pachtverträge mit fairen Chancen-Risiken Strukturen werden zunehmend auch den institutionellen Transaktionsmarkt dominieren. Die Angst vor Performance orientierteren Pachten wird der Erkenntnis weichen, dass diese bei gut strukturierten Investments zur langfristigen Wertsteigerung einer Hotelimmobilie beitragen.

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