Sanierte Bestandsimmobilien als attraktives Investment für institutionelle Investoren

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steht unter strukturellem Druck. Seit Jahren wird die politisch gesetzte Zielmarke der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen verfehlt. 2024 sind lediglich rund 250.000 Einheiten fertiggestellt worden, ein Rückgang um 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig drücken regulatorische Anforderungen und gestiegene Baukosten die Rentabilität von Neubauprojekten. Vor diesem Hintergrund rücken die Ertragspotenziale sanierter Bestandsobjekte zunehmend ins Blickfeld institutioneller Investoren. Denn sanierte Bestandsobjekte sichern bezahlbaren Wohnraum, sind durch Fokus auf Energieeinsparungen eine pragmatische Antwort auf gestiegene ESG-Anforderungen und stellen eine attraktive Rendite alternative zu Investments im Neubau bereich dar.

Ein Blick auf den deutschen Wohngebäudebestand zeigt, dass rund 60 Prozent aller Wohngebäude vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) errichtet wurden. Vier Fünftel des Bestands (80 Prozent) wurden vor Einführung der Energieeinsparverordnung im Jahr 2002 fertiggestellt. Damit erfüllt ein Großteil des Bestands nicht die energetischen Standards, die derzeit regulatorisch gefordert und marktseitig erwartet werden. Der hohe Bestand an energetisch ineffizienten Wohngebäuden birgt ein erhebliches Wertsteigerung spotenzial durch gezielte Sanierungsmaßnahmen.

Dabei ist es weder energetisch noch ökonomisch erforderlich, Bestandsgebäude auf Neubauniveau zu bringen. Es geht nicht um Luxussanierungen. Bereits Modernisierungen auf das Level der Energieeffizienzklassen B oder C können den Energieverbrauch signifikant reduzieren – bei vergleichsweise moderatem Kapitaleinsatz. Gleichzeitig profitieren Mieter durch geringere Betriebskosten, was sich wiederum positiv auf die Vermietbarkeit und das Mietsteigerungspotenzial auswirkt. Darüber hinaus lassen sich durch die Anwendung der Modernisierungsumlage die Bestandsmieten im Rahmen des rechtlich Zulässigen anpassen. Bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – unabhängig von der Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Auch unter dem Gesichtspunkt der ESG-Regulatorik sprechen viele Argumente für Investitionen in den Bestand. 93 Prozent der institutionellen Investoren berücksichtigen gemäß einer Umfrage von Knight Frank aus dem Jahr 2023 ESG-Kriterien in ihren Investmententscheidungen. Rund drei Viertel, nämlich 76 Prozent, planen die Modernisierung ihrer Bestände zur Verbesserung der ESG-Performance. Sogenannte „Trans form to Green“-Investments im Bestand bieten hier eine dreifache Wirkung: Erstens adressieren sie ökologische Ziele durch CO₂-Einsparungen. Der ökologische Fußabdruck eines sanierten Bestandsgebäudes liegt in Bezug auf die grauen Emissionen bis zu 50 Prozent unter dem eines Neubaus. Zweitens ermöglichen sie insbesondere durch Sanierung bei laufender Vermietung und durch hohe Nachfrage stabile Cash flows und somit eine nachhaltige, ver gleichsweise risikoarme Kapitalanlage. Drittens ergibt sich nach Durchführung von qualitätssteigernden Maßnahmen beim Exit ein deutlich höherer Preis durch einen substanziellen Aufschlag bei den Verkaufsfaktoren sowie eine deutlich gesteigerte Jahresmiete.

„Transform to Green“-Bestandsinvestments in attraktiven Wohnlagen bieten eine bemerkenswerte Anpassungsfähigkeit an verschiedene Investorenprofile. Während renditeorientierte Investo ren beim Exit überproportionale Wertsteigerungen realisieren können, profitieren Investoren, die einen starken Fokus auf den Cashflow legen, von langfristig stabiler Vermietung.

In beiden Fällen hängt das Ergebnis solcher Strategien entscheidend von der Standortwahl, einer fundierten Ankaufsprüfung und einer professionellen Umsetzung ab. Dabei spielen neben den vorrangigen Top-7-Zielmärkten inklusive starker Metropolregionen auch sekundäre Standorte mit positiver Bevölkerungsentwicklung und stabiler Nachfrage – etwa Universitäts- und Hochschulstädte oder wirtschaftsstarke Mittelzentren – eine wichtige Rolle.

Sanierte Wohngebäudebestände vereinen ökologische, soziale und wirtschaftliche Zielsetzungen, denen institutionelle Investoren verpflichtet sind. Sie bieten stabile Cashflows, ESG-Konformität und – bei professioneller Umsetzung – sowohl höhere Mietniveaus als auch Bewertungsaufschläge beim Exit. Angesichts aktuell attraktiver Einstiegspreise eröffnet sich für institutionelle Investoren ein günstiges Zeitfenster, das es zu nutzen gilt.

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