Schulimmobilien: Investments mit Social Impact

Investitionen in deutsche Bildungseinrichtungen bieten im Vergleich zu anderen ImmobilienInvestments ein attraktives ChancenRenditeProfil. Das hat mehrere Gründe: In vielen Regionen ist der Gebäudebestand veraltet, zahlreiche Schulgebäude müssen saniert, Ersatzneubau muss geschaffen werden. Ferner ist aufgrund der innerdeutschen Umzugsbewegungen – vor allem in die Ballungszentren und an die Stadtränder sowie der zurückliegenden Zuwanderungswellen der Bedarf in manchen Gemeinden enorm gestiegen. Die Mehrheit der Kommunen kann die anstehenden Investitionen weder personell noch finanziell stemmen. Daher werden häufiger privatwirtschaftliche Partner für die Planung und den Bau dieser wichtigen Infrastrukturobjekte gesucht. Zu diesen Ergebnissen kommt die PwCStudie „Der Markt für Schulimmobilien in Deutschland“.

Der Bedarf an privatem Kapital ist immens. Der Investitionsstau bei Schulimmobilien beläuft sich in Deutschland auf rund 55 Mrd. Euro. Bis 2030 werden laut Schätzungen der Kultusministerkonferenz etwa 700.000 zusätzliche Schulplätze benötigt, vor allem in allgemein und berufsbildenden Schulen. Gegenüber 2024 entspricht diese Prognose einem Zuwachs von sechs Prozent. Rechnet man sanierungsbedürftige Gebäude sowie Ersatzinvestitionen hinzu, ergibt sich ein noch höheres Investitionsvolumen.

Bei der Anmietung der Schulgebäude schließen die Kommunen in der Regel einen indexierten, langfristigen Mietvertrag ab. Laufzeiten von bis zu 30 Jahren sind nicht ungewöhnlich. Die Mieten bewegen sich in der Regel zwischen 16 und 23 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Deshalb sind die erzielbaren Ausschüttungsrenditen stabil, nachhaltig und auch im Vergleich zu anderen ImmobilienInvestments attraktiv. Die Nettoanfangsrenditen für Bildungseinrichtungen im Bestand liegen bei circa 4,5 bis 5,5 Prozent.

Für Anleger sind Investments in diese Spezialimmobilien aber noch aus einem anderen Grund sinnvoll: Bildungsimmobilien verfügen über einen hohen Social Impact. Insbesondere Neubauvorhaben erfüllen in der Regel umfassende ESGKriterien. Das erleichtert Investoren die Finanzierung der Objekte. Aufgrund der sozialen Aspekte eignen sich Bildungsimmobilien zudem hervorragend als PortfolioBeimischung.

Komplexe Förderlandschaft
Für Investitionen in Bildungseinrichtungen gibt es verschiedene Wege. Bestandsgebäude können verkauft und dann vom neuen Eigentümer saniert und erweitert werden, um danach an die Kommune zurückvermietet zu werden (Sale and lease back). Ferner können Investoren mit einem passenden Grundstück an die Gemeinden herantreten oder vorhandene kommunale Flächen erwerben oder pachten und darauf den gewünschten Schulneubau errichten. Dabei gilt, dass die Kommunen für Bau, Zustand und Unterhalt der Bildungsimmobilien verantwortlich sind, während die Länder vorrangig die Verwaltung und den Betrieb finanzieren und beispielsweise die Lehrkräfte bezahlen. Es gibt allerdings zahlreiche Schnittmengen, die auch Investoren betreffen: So verfügen Länder über spezielle Förderprogramme, mit denen bestimmte Bildungsziele verbunden sind, wie etwa die Unterstützung von Inklusion oder den Ausbau von Gesamtschulen. Neben öffentlichen Trägern gibt es zudem kirchliche und private Schulen, die bei ihrem Gebäudebestand vor ähnlichen Herausforderungen wie die Kommunen stehen.

Attraktive Ausschüttungsrenditen
Je nach Finanzierungsstruktur des Investments lässt sich eine laufende Eigenkapitalrendite in Höhe von ca. sechs bis acht Prozent abbilden (ohne Berück sichtigung etwaiger Fördermittel) – bei einem sehr geringen Betreiber und Mietausfallrisiko. Bei Projektentwicklungen sind im Markt Renditeerwartungen von über sieben Prozent zu beobachten.

Während in Deutschland Investments in Bildungseinrichtungen noch kaum verbreitet sind, sieht dies im europäischen Ausland anders aus. Investitionen in Schulimmobilien sind dort eine verbreitete Vermögensanlage insbesondere für langfristige Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen, Versorgungskassen sowie Family Offices. Eine ähnliche Entwicklung deutet sich aber auch in Deutschland an. Die Finanzlage vieler Kommunen einerseits und das wachsende Investoreninteresse andererseits werden den Anteil privatwirtschaftlicher Investoren in naher Zukunft erhöhen.

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