Serviced Apartments zwischen Stabilität und Wandel

Serviced Apartments haben sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten von einem wenig strukturierten Nischenangebot zu einem eigenständigen Marktsegment innerhalb der Immobilienwirtschaft entwickelt. Sie nehmen heute eine klar definierte Position innerhalb der Hotellerie ein und reagieren damit auf grundlegende Veränderungen in Arbeitsund Lebensmodellen. 

Charakteristisch für das Konzept sind getrennte Wohn- und Schlafbereiche sowie integrierte Selbstversorgungsmöglichkeiten. Das Betriebsmodell setzt auf reduzierte Serviceintensität und einen hohen Digitalisierungsgrad, was im Vergleich zur klassischen Hotellerie effizientere Kostenstrukturen ermöglicht. 

Diese Kombination aus Flexibilität und Effizienz macht Serviced Apartments sowohl für kurze Aufenthalte ab einer Nacht als auch für längere Zeiträume bis zu sechs Monaten attraktiv – für Business- und Leisure-Gäste ebenso wie für Blended Travel. 

2025 zeigte sich das Segment mit einer Auslastung von 81 % weiterhin stabil, obwohl sich die Nachfrage deutlich verschoben hat. Während Geschäftsreisen an Bedeutung verlieren, wächst der Anteil privater Aufenthalte kontinuierlich. Erstmals dominiert der Leisure-Gast mit 56 % die Nachfrage. Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Aufenthaltsdauer auf 7 Nächte. Die Anforderungen an Preis-Leistungs-Verhältnisse steigen, da Unternehmen ihre Reisebudgets stärker kontrollieren. 

Diese Entwicklung führt zu einer veränderten Marktdynamik. Eine hohe Auslastung sowie verkürzte Aufenthaltsdauern gehen nicht zwangsläufig mit steigenden Durchschnittsraten einher, vielmehr steigt die Preissensibilität auf Nachfrageseite. Für Betreiber bedeutet dies, dass wirtschaftlicher Erfolg in diesem volatilen Marktumfeld zunehmend von der Fähigkeit abhängt, Betriebskosten zu optimieren und gleichzeitig ein differenziertes Angebot zu schaffen.

Parallel dazu befindet sich der Markt in einer Konsolidierungsphase. Nach Jahren nahezu ungebremsten Wachstums und eines starken Investoreninteresses kommt es, ähnlich wie in der klassischen Hotellerie, vermehrt zu Insolvenzen und Portfolioanpassungen. 

Für Investoren ist diese Entwicklung ambivalent. Sie führt einerseits zu mehr Zurückhaltung bei Transaktionen, insbesondere bei weniger erfahrenen Marktteilnehmern. Andererseits bleibt das grundsätzliche Interesse bestehen, vor allem bei Investoren mit fundierter Segmentkenntnis und langfristiger Perspektive. 

Das Segment verzeichnet bis 2029 eine prall gefüllte Pipeline von über 22.000 Einheiten, was einem Marktwachstum von 38 % entspricht. Ein wesentlicher Treiber der weiteren Entwicklung ist die zunehmende Umnutzung bestehender Immobilien. Insbesondere leerstehende Büroflächen bieten Potenzial für die Trans formation in Serviced Apartments. Die Flexibilität der Grundrisse sowie die Möglichkeit, unterschiedliche Aufenthaltsdauern abzubilden, machen das Segment zu einer geeigneten Antwort auf strukturelle Veränderungen in den Immobilienmärkten. 

Gleichzeitig verstärkt sich die Annäherung an die klassische Hotellerie. Nicht nur die Aparthotels mit umfassender Serviceleistung bedienen Kurzzeitaufenthalte im Segment, inzwischen tun das auch die in der Vergangenheit eher Longstay-fokussierten Serviced Apartmenthäuser. Diese Entwicklung führt zu einer stärkeren Annäherung der Segmente und erhöht den Wettbewerbsdruck. 

Eine zusätzliche Dynamik entsteht durch digitalisierte Betreiberkonzepte. Anbieter mit stark standardisierten und automatisierten Prozessen wachsen überdurchschnittlich und erschließen neue Märkte. Sie zeigen, dass Skalierung im Serviced-Apartment-Segment insbesondere über Effizienz und technologische Integration erfolgt.

Vor diesem Hintergrund gewinnt die Frage nach klaren Marktdefinitionen und Qualitätsstandards an Bedeutung. Die Weiterentwicklung der Charta der Apartmentkonzepte schafft mehr Transparenz und strukturiert das Segment klarer. Sie dient als Grundlage zur Einordnung verschiedener Betriebstypen und unterstützt Investoren sowie Betreiber bei der Bewertung von Konzepten. 

Die zunehmende Komplexität des Marktes erfordert darüber hinaus belastbare Daten und fundierte Analysen. Informationsplattformen und Branchendialoge tragen dazu bei, Entwicklungen einzuordnen und strategische Entscheidungen zu unterstützen. Sie ermöglichen es, Markttrends frühzeitig zu erkennen und differenziert zu bewerten. 

Langfristig wird sich der Erfolg im Serviced-Apartment-Segment weniger über Wachstumsgeschwindigkeit als über Konzeptqualität definieren. Standort, Zielgruppenansprache, Betriebseffizienz und die Fähigkeit zur Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen rücken in den Mittelpunkt. 

Serviced Apartments bleiben damit ein relevantes und zukunftsfähiges Produkt. Ihre Stärke liegt in der Verbindung von Flexibilität und Struktur, von Wohnlichkeit und Effizienz. In einem zunehmend volatilen Marktumfeld nehmen Serviced Apartments durch ihre 2025 gezeigte Resilienz eine stabilisierende Rolle ein.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsForumMagazin