Stabilität als Erfolgsfaktor für Hotels

Nachrichten über vielerorts steigende Übernachtungszahlen und möglicherweise sogar die eigene Hotelrechnung können zu voreiligen Schlussfolgerungen verleiten: Die robuste Nachfrageentwicklung und höhere Umsätze sind nicht pauschal gleichzusetzen mit Entspannung oder gar eitel Sonnenschein auf Hotelbetreiberseite. Operative Kosten lassen Margen schwinden, Einsparmaßnahmen sind ausgereizt bzw. mit weiteren Investitionen verbunden und (zu) hohe Mieten setzen zu. Der Druck auf die Bottom-Line beflügelt die Anspannung am Betreibermarkt, einschließlich Konsolidierung und Turbulenzen.

Nachvollziehbar reagieren Eigentümer zunehmend verunsichert: Manch einst gefeierter Abschluss kippt oder das Mietverhältnis entpuppt sich als schwierig. Anderorts resultiert ein Verkauf der Betreibergesellschaft in einem ungeplanten Mieter, wenn nicht überhaupt der Insolvenzverwalter als neuer Ansprechpartner fungiert. 

Angesichts der extrem langen Laufzeiten von Hotelmietverträgen sind Ereignisse – positiver und negativer Natur – nicht umfassend vorhersehbar. Dennoch kann so manche unliebsame Überraschung eingeschränkt werden, wenn von vornherein von Vermieter und Mieter Stabilität als kritischer Erfolgsfaktor gesehen wird. 

Aus Sicht des Eigentümers beginnt die Hausaufgabe bei der Prüfung des Betreibers. Ein Blick auf dessen Historie, Unternehmensphilosophie und -kultur, Struktur, Geschäftsmodell, Strategie und Bonität lässt Rückschlüsse in jedwede Richtung zu. Gleichzeitig ist der Betreiber gut beraten, sich mit dem Eigentümer auseinanderzusetzen. Projekte, die dann doch nicht verwirklicht werden können, oder unterschiedliche Sichtweisen, wie mit der Immobilie über die Jahre umgegangen wird, beeinflussen Ressourcen und Wirtschaftlichkeit. 

Immer wieder zeigt sich der Mehrwert eines partnerschaftlichen Miteinanders zwischen Eigentümer und Betreiber. Eben dieses beginnt – ziemlich simpel, wenngleich scheinbar doch auch höhere Kunst - bei der Kommunikation. Mangelnde Erreichbarkeit, Verlässlichkeit und Verbindlichkeit sowie Gesprächsqualität können frustrieren und haben das Potenzial, so zeigt die Erfahrung, Mietverhältnisse aufs Spiel zu setzen. 

Zurecht erwarten Vermieter, dass sie regelmäßig über die Performance des Hotels informiert werden. Das ist für Betreiber verständlich und trägt zudem zum kontinuierlichen Austausch bei. Gleichzeitig sollen Reporting Verpflichtungen weiterhin im Verhältnis zu den operativen Chancen und Risiken stehen, die der Eigentümer trägt. Das aktuell vermehrt vorgebrachte Argument, dass ein über Gebühr detailliertes Reporting als Warnsystem für den Eigentümer fungiert, trägt bedingt. 

Mit der Belastbarkeit der Miete gilt es nämlich, sich bereits weit eher auseinander zu setzen. Die womöglich zentralste Stabilitätsfrage ist demnach nicht, welche Mieteinkünfte der Eigentümer für die Projektrealisierung braucht oder wieviel finanzielle Mittel der Betreiber in die Expansionsstrategie steckt, sondern welche Miete das Hotel nachhaltig und mitsamt adäquatem Betreibergewinn erwirtschaften kann. Ungeachtet der Negativschlagzeilen der letzten Zeit werden Business Pläne und Deal Parameter auch unter Berücksichtigung der betreiberseitigen Kosten für Garantien und Nebenkosten bisweilen weiterhin arg ausgereizt. Wenn mit zu spitzem Bleistift gerechnet wird, muss sich niemand wundern, falls die Rechnung am Ende womöglich doch nicht aufgeht, jeder Euro dreimal umgedreht wird, Nachverhandlungen folgen oder gar ein Plan B aufgetan werden muss. 

Das Vertrauen in die Hotel- und Hotelimmobilienbranche und deren Erfolg wird nur dann gestärkt, wenn die Asset Klasse für beide Seiten beständig funktioniert. Die Weiterentwicklung von Hotelmietverträgen, um Unabwägbarkeiten zu adressieren, ist im aktuellen Kontext verständlich. Gleichzeitig sorgen komplexere Ausgestaltungen nicht unbedingt für mehr Sicherheit und Hosenträger und Gürtel nicht für mehr Luft zum Atmen. Wünschenswerter mit Blick auf die marktseitigen Herausforderungen sind eher eine besonnene Einordnung des Vertragspartners, eine vertrauensvolle Zusammenarbeit und eine vernünftige wirtschaftliche Herangehensweise, selbst wenn dies den ein oder anderen Deal dann doch nicht ermöglicht. Von Stabilität profitieren Eigentümer und Betreiber gleichermaßen und sie sind auch beide dafür verantwortlich.

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