Trends im Corporate Real Estate Management – RE-Vehikel als strategisches Instrument

Corporate Real Estate Management (CREM) hat sich von der reinen Verwaltung betrieblicher Immobilien zu einem entscheidenden strategischen Instrument entwickelt. Unternehmen erkennen zunehmend, dass Immobilien nicht nur Kosten verursachen, sondern aktiv zur Wertschöpfung und Umsetzung von Konzernzielen beitragen können. Real Estate Vehikel – also spezialisierte Immobilienstrukturen wie Besitzgesellschaften, Fonds oder Joint Ventures – helfen, Immobilien effizienter zu nutzen, finanzielle Spielräume zu schaffen, Kapitalstrukturen zu verbessern und regulatorische Vorgaben einzuhalten.

Die Entwicklung von CREM spiegelt die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wider:

• 2000er Jahre: Fokus auf Shareholder-Value, CREM als Facility Manager mit Betriebsfokus.
• Nach der Finanzkrise: Breitere Stakeholder-Perspektive inkl. Themen wie Risikomanagement, Steueroptimierung und Nachhaltigkeit relevant.
• Heute: CREM, wenn professionell gemanagt, ist zentraler Bestandteil der Unternehmensstrategie. Immobilien werden nicht nur als Kostenfaktor, sondern als wertschöpfende Ressource verstanden, die gezielt zur Effizienzsteigerung und Monetarisierung genutzt wird.

Die Finanzstrategie im CREM geht weit über reines Kostenmanagement hinaus und umfasst folgende zentrale Aspekte:

• Steuerliche Optimierungen: Strategische Portfolioumschichtungen können erhebliche steuerliche Vorteile bringen, z.B. durch die Nutzung von Verlustvorträgen oder die Vermeidung von Handänderungssteuern bei der Umstrukturierung von Immobilienbesitz.
• Bilanzielle Effekte (Balance-Light-Strategie): Immobilien aus der Bilanz auszulagern kann die Eigenkapitalquote verbessern und die Finanzierungsfähigkeit steigern. Viele Unternehmen setzen bspw. auf Sale-and-Leaseback-Modelle, um Liquidität freizusetzen, ohne auf die Nutzung der Immobilien zu verzichten.
• Kostenmanagement & Effizienzsteigerungen: Optimierungen bei der Flächennutzung, strategische Betriebsmodelle und digitale Lösungen können Betriebskosten senken und die Wettbewerbsfähigkeit steigern.

Zur Umsetzung einer effizienten Immobilienstrategie nutzen Unternehmen verschiedene strategische Instrumente:

1. Besitzgesellschaften: Immobilien werden in separate Gesellschaften ausgegliedert, um externes Kapital zu mobilisieren und das Management zu professionalisieren.
2. Joint Ventures: Partnerschaften mit Investoren oder anderen Unternehmen, um Synergien zu nutzen und Investitionsrisiken zu reduzieren.
3. Fondsstrukturen: Besonders für nicht betriebsnotwendige Immobilien interessant, um Werte langfristig zu monetarisieren.

Diese Modelle ermöglichen Unternehmen, Flexibilität zu gewinnen, finanzielle Spielräume zu erweitern und regulatorische Anforderungen zu erfüllen.

Trotz der vielen Vorteile erfordert ein modernes CREM-System strategische Weitsicht und Anpassungsfähigkeit:

• Internationale Skalierbarkeit: Unterschiedliche regulatorische Anforderungen, mit regelmäßig fehlender Transparenz über Deutschland hinaus.
• Systemische Anpassungen: Die Integration neuer CREM-Modelle benötigt Änderungen in Corporate Finance, Buchhaltungslogiken und Reporting-Strukturen.
• ESG & Nachhaltigkeit: Immobilien, die nicht den wachsenden Standards an energieeffiziente Gebäude und Taxonomiekonformität erfüllen, stellen finanzielle wie strategische Herausforderungen dar.

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