USA schlägt Deutschland - Deutlich höhere Wohnungsmarktrenditen

Deutlich höhere Wohnungsmarktrenditen

Die Wohnungsmärkte in Deutschland und den USA zeigen typischerweise deutliche Renditeunterschiede. Diese sind auf die spezifischen Marktbedingungen und das jeweilige sozioökonomische Umfeld zurückzuführen. Nachfolgend werden aktuelle Entwicklungen und Trends beleuchtet, um die Unterschiede der Markt-Performance zu verstehen.

Renditen auf dem US-Wohnungsmarkt

Zwischen 2014 und 2021 verzeichneten die Immobilienpreise in den USA ein konstantes Wachstum, unterstützt durch eine expansive Geldpolitik und niedrige Zinssätze, die die Finanzierung von Immobilieninvestitionen erleichterten. Die steigende Inflation in den Jahren 2022 und 2023 führte jedoch zu einer restriktiveren Kreditvergabe, was auch den gesamten Immobilienmarkt beeinflusste.

Die Kapitalisierungsraten (Cap Rates) für Multi-Family-Immobilien spiegeln den Nettoertrag eines Objekts im Verhältnis zum Kaufpreis wider. Im Jahr 2024 blieben die Cap Rates am Wohnungsmarkt (Multi-Family-Segment) weitgehend stabil, während die Renditen von Staatsanleihen schwankten. Die mittlere Differenz zwischen den Cap Rates von Multi-Family-Immobilien und US-Staatsanleihen liegt bei etwa 277 Basispunkten (Durchschnitt seit 2000). Im zweiten Quartal 2024 betrug die Differenz nur 24 Basispunkte. Dies zeigt, wie gross das Vertrauen der Investoren in diesen Sektor trotz hoher Finanzierungskosten ist, insbesondere in Wachstumsregionen der USA, wo kaum Cap-Rate-Erhöhungen nachweisbar sind.

Auch die Erwartungen der Immobilienexperten spiegeln das Vertrauen in den Markt wider. In einer Studie von CBRE erwarteten weniger als 10 % der Befragten, dass die Cap Rates in den nächsten sechs Monaten steigen.

Renditen auf dem deutschen Wohnungsmarkt

Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt einen differenzierten Trend bei den Anfangsrenditen, die aus den typischerweise berichteten Vervielfältigern (Kaufpreis zu jährlicher Nettokaltmiete, im Folgenden abgekürzt mit V) abzuleiten sind. Die Anfangsrendite ergibt sich rechnerisch als Kehrwert des Vervielfältigers.

In Berlin lag die Anfangsrendite des Mietwohnungssegments im zweiten Quartal 2024 bei etwa 4,17 % (V: 24,0×), während sie im zweiten Quartal 2022 noch bei etwa 2,90 % lag (V: 34,5×). Dies bedeutet einen Anstieg von 1,27 Prozentpunkten über zwei Jahre. In München stieg die Rendite ebenfalls, und zwar von 2,38 % im zweiten Quartal 2022 (V: 42,0×) auf 3,85 % im zweiten Quartal 2024 (V: 26,0×), was einem Anstieg von 1,47 Prozentpunkten entspricht.

Die Anfangsrenditen sind in Deutschland in den vergangenen zwei Jahren spürbar gestiegen. Besonders deutlich wird dies in den liquiden Märkten der Grossstädte. Die Dynamik schwächte sich zuletzt sichtbar ab, was auf einen Abschluss der Marktanpassung hindeutet.

Rendite-Stabilität bei Investments in den USA

Insgesamt zeigt der Vergleich, dass die Renditen auf dem Wohnungsmarkt in den USA über die letzten Jahre geringere Fluktuationen aufwiesen als in Deutschland. Während die Cap Rates in den USA stabil blieben, zeigt der deutsche Markt eine Tendenz zu steigenden Renditen. Dies deutet auf eine Anpassung der Investoren an die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, insbesondere aber an den Zinsanstieg, hin. In den USA könnte das Vertrauen der Investoren in die Erholung des Markts weiterhin für stabile oder sogar sinkende Cap Rates sorgen, sobald die Finanzierungskosten wieder zurückgehen.

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