Vom Potenzial des Seniorenimmobilienmarkts profitieren

„Menschen machen Märkte“ – der Nachfragedruck einer stetig wachsenden Seniorengeneration und die steigende Zahl pflegebedürftiger Menschen machen den Markt für Seniorenimmobilien einzigartig. Dennoch gibt es Herausforderungen: Bürokratische Hürden, fehlende Refinanzierung und stagnierender Bau entsprechender Immobilien verschärfen die angespannte Angebots-Nachfrage-Situation zusätzlich. Der Arbeitgeberverband Pflege verzeichnete seit 2023 über 1.000 Insolvenzen von Pflegeeinrichtungen und ambulanten Diensten. Wartelisten für Pflegeplätze und ambulante Versorgungslücken nehmen zu, während die Nachfrage nach modernen Seniorenimmobilien weiter steigt.

Zentraler Indikator für die Versor­gungssituation bzw. das Angebot eines Marktes ist dabei die Erfassung aller Wohnformen für Senioren mit Hilfe der so genannten Gesamtversorgungs­kennziffer (GVK). Sie wird errechnet aus dem Anteil der Bevölkerungsgruppe 65+ im Verhältnis zu den verfügbaren Wohn- und Pflegeangeboten.

Während man früher meist nur das Angebot an vollstationären Pflegeplät­zen im Verhältnis zu den über 65-Jäh­rigen betrachtet hat, ist heute aufgrund des veränderten Angebots- und Nach­fragespektrums eine erweiterte Be­trachtung mit Wohnformen für Senioren mit möglicher ambulanter Versorgung sinnvoll. Das gesamte Angebot an Wohnformen für Senio­ren mit Pflege- und Betreuungsinfrastruktur inkl. der stationären Pflegeplätze, ergibt derzeit eine Versorgungsquote von 8,1 % im Verhältnis zur An­zahl der über 65-Jährigen bundesweit. Abgeleitet von einer Mindestversorgungskennziffer von 10 % als Orientierungsgröße (konservative Annahme), besteht zurzeit eine Versorgungslücke bzw. ein Ergänzungsbedarf von über 350.000 Einheiten/Betten.

Viele – zum Teil zahlungskräftige – Senioren fühlen sich auch weit jenseits des 65. Lebensjahres körperlich so fit, dass sie sich ein Wohnumfeld wünschen, das ihnen noch lange alle Freiheiten, aber auch Unterstützung im Bedarfsfall bietet.

Dies macht Seniorenimmobilien zu einem sicheren und nachhaltigen Investment - und viele der aktuellen strukturellen Probleme lassen sich lösen, sofern alle Beteiligten rechtzeitig und miteinander agieren. Jede „Lebensphase“ einer Seniorenimmobilie bietet Möglichkeiten und justierbare Stellschrauben für eine nachhaltige und wirtschaftliche Positionierung. Für den Immobilieninvestor ist es entscheidend, das große Ganze im Blick zu behalten und mögliche Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen, um ihnen vorzubeugen.

Konzeptionsphase

Bereits vor dem Erwerb einer Immobilie gilt es, standortspezifische Faktoren zu berücksichtigen, um Folgefehler zu vermeiden. Eine gründliche Analyse der Senioreneignung des Standortes, der Lage, des Umfeldes und der Nachfrage ist entscheidend. Auch die Struktur- und Nutzungskonzepte der Immobilie müssen passen, um den Anforderungen gerecht zu werden. Eine in ihren Grundlagen stimmige Immobilie ist ein entscheidender Faktor. Ein harmonisches Ambiente wirkt sich nicht nur positiv auf die Bewohner, sondern auch auf die Motivation der Mitarbeiter aus und fördert einen nachhaltigen Betrieb – auch bei der Personalgewinnung. Der Zustand der Immobilie kann insbesondere durch gezielte Investitionen in Zusammenarbeit mit den Eigentümern verbessert werden. Die Erhöhung der Investitionskosten und der durchsetzbaren Mieten sind die logische Folge, wenn rechtzeitig und sachlich geschickt argumentiert wird. Die frühzeitige Kommunikation mit Behörden und Mietern ist dabei unerlässlich.

Laufender Betrieb

Entgeltverhandlungen spielen eine zentrale Rolle für die Wirtschaftlichkeit. Personalkosten sind schwer zu senken, zu hohe Sachkosten durch ineffiziente Prozesse oder fehlende Strukturen jedoch schon eher. Regelmäßiges Benchmarking kann hier Abhilfe schaffen. Overrentsituationen bei den Mietzahlungen können in bestimmten Fällen minimiert werden.

Zeitnahe Zahlungen der Kostenträger und die Minimierung der OPOS-Liste sind für die wirtschaftliche Stabilität der Betreiber überlebenswichtig. Eine überzeugende Argumentationslinie in Verbindung mit einer emotionalen und persönlichen Ansprache kann Lösungen und damit Stabilität bringen.

Organisatorische Strukturen, regelmäßiges Controlling, Monitoring und eine klare Kommunikation sichern die Qualität. Auch die Atmosphäre in Team und die Motivation der Mitarbeitenden bleiben in einer solchen Situation kritische Faktoren. Die Unterstützung des Betreibers durch eine externe Perspektive kann zusätzlich Potenziale und Risiken aufzeigen.

Zukunftsperspektive

Veränderungen im lokalen Markt, neue Trends in der Digitalisierung und Gebäudetechnik sowie regulatorische Entwicklungen und mögliche Veränderungen in den Refinanzierungsstrukturen sind Faktoren, die eine Anpassung der Strategie erfordern können. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Betreiber und Immobilieninvestor ist unerlässlich, um frühzeitig auf diese Trends zu reagieren und den Betrieb nachhaltig zu sichern.

Die Bewältigung aktueller und zukünftiger Herausforderungen erfordert eine enge Zusammenarbeit aller Beteiligten, um die Wirtschaftlichkeit zu steigern und die Versorgungsqualität langfristig zu sichern - mit dem positiven Nebeneffekt einer nachhaltigen Immobilieninvestition.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsForumMagazin