Vom Risiko zur Resilienz: Wie Klimadaten die Immobilienstrategie verändern

Die Immobilienbranche steht vor einem Paradigmenwechsel: Der Klimawandel ist kein Zukunftsszenario mehr, sondern ein realer Risikofaktor, sichtbar in Extremwetterereignissen, steigenden Betriebskosten und veränderten Standortbedingungen. Klimarisikoanalysen werden zunehmend Teil von Standort- und Investitionsentscheidungen, um Exponierungen und zukünftige Kosten besser einschätzen zu können. Diese Risiken sind lokal wirksam, entwickeln sich langfristig und bleiben oft schwer vorhersagbar. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Transparenz und Berichterstattung sowohl durch regulatorische Vorgaben wie die CSRD als auch durch Investoren, die belastbare Daten, Szenarioanalysen und klare Anpassungsstrategien einfordern.

Warum physische Risiken schwer zu greifen sind
Im Gegensatz zu klassischen Marktrisiken lassen sich physische Klimarisiken nicht aus historischen Daten ableiten. Zentral sind dabei langfristige Klimaprojektionen etwa gemäß den SSP-Szenarien des Weltklimarats (IPCC). Diese Projektionen ermöglichen es, die Entwicklung von Naturgefahren bis in das Jahr 2100 zu modellieren. Entscheidend ist jedoch nicht nur die globale Perspektive, sondern die standortspezifische Analyse. Nur durch Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten, wie Topografie, Versiegelungsgrad des Untergrundes oder bestehende Schutzmaßnahmen, lassen sich reale Risiken (Nettorisiken) für einzelne Objekte oder Regionen ableiten. Ein typisches Beispiel hierfür sind Starkregenereignisse. Großräumige, langanhaltende Ereignisse lassen sich gut vorhersagen – sowohl Einwirkung (z. B. Niederschlagsmenge) als auch Widerstand (z. B. Topografie, Versiegelung) sind bekannt, wodurch gezielte Vorsorgemaßnahmen möglich sind. Kurzzeitige, konvektive Ereignisse (< 1 Stunde) wie Sommergewitter treten hingegen plötzlich und lokal begrenzt auf und sind schwer vorhersagbar. Hier ist nur der Widerstand bekannt, die Einwirkung bleibt ungewiss – eine Vorbereitung muss daher auf potenziellen Extremwerten basieren.

Nur wenn klar ist, wie sich ein erhöhtes Risiko auf Versicherbarkeit, Betriebskosten oder Wiederbeschaffungswert auswirkt, können fundierte Investitionsentscheidungen getroffen werden. Ergänzend gewinnen Maßnahmen wie Portfolio-Diversifikation, Investitionen in klimaresiliente Infrastruktur sowie regelmäßige Neubewertungen an Bedeutung. Moderne Klimarisikoanalyse Tools verknüpfen wissenschaftlich fundierte Klimaprojektionen mit betriebswirtschaftlich relevanten Kennzahlen und ermöglichen eine modellbasierte Bewertung physischer Klimarisiken über verschiedene Emissionsszenarien und Zeithorizonte hinweg.

Stranded Assets: Wenn Klimarisiken den Vermögenswert entwerten
Ein zunehmend relevantes Thema sind sogenannte Stranded Assets. Darunter werden Vermögenswerte verstanden, deren wirtschaftlicher Wert durch externe Faktoren, wie etwa klimabedingte Schäden, regulatorische Anforderungen oder veränderte Marktbedingungen, dauerhaft beeinträchtigt werden. In der Immobilienwirtschaft betrifft dies insbesondere Objekte, die in hochgefährdeten Lagen liegen und für die weder wirtschaftlich tragfähige Anpassungsmaßnahmen noch Versicherungsschutz verfügbar sind oder perspektivisch sein werden. Solche Assets verlieren nicht nur an Marktattraktivität, sondern können im Extremfall unverkäuflich oder nur mit massivem Wertverlust veräußert werden. Die frühzeitige Identifikation potenziell gefährdeter Objekte ist daher essenziell, um Portfolien zukunftssicher aufzustellen.

Klimarisikoanalyse als Steuerungsinstrument eines internationalen Vermögensverwalters
Ein international tätiger Vermögensverwalter mit einem breit diversifizierten Immobilienportfolio hat physische Klimarisiken systematisch in seine Investitionsstrategie integriert. Grundlage war eine weltweite Analyse von über 700 Standorten, bei der verschiedene Klimaszenarien und Zeithorizonte berücksichtigt wurden. Die Ergebnisse zeigten, dass ein erheblicher Teil des Portfolios bereits heute einem hohen oder sehr hohen Gefährdungszustand durch unterschiedliche Naturgefahren wie Flut, Hagel oder Wind mit steigender Tendenz bis zur Jahrhundertmitte ausgesetzt ist. Diese Erkenntnisse führten zu einem grundlegenden Wandel im Investitionsprozess. Immobilien, die definierte Risikoschwellen überschreiten, werden künftig nicht mehr berücksichtigt. Statt Klimarisiken lediglich als Berichtspflicht zu behandeln, wurden sie zu einem zentralen Entscheidungskriterium für das Management. Die Analyse ermöglicht es, besonders exponierte Objekte zu identifizieren und den Einfluss von Naturgefahren zu quantifizieren. Strategische Investitionen in Anpassungsmaßnahmen können zusätzlich fundiert präsentiert werden. Folglich wird die Resilienz des Gesamtportfolios gezielt gestärkt und die Transparenz gegenüber Investoren erhöht.

Physische Klimarisiken sind kein Randthema mehr, sondern ein zentraler Bestandteil strategischer Planung. Wer sie frühzeitig erkennt, systematisch analysiert und gezielt adressiert, schafft nicht nur Sicherheit, sondern auch einen nachhaltigen Wettbewerbsvorteil.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsForumMagazin