Immobiliendachfonds: Gebündelte Vorteil

Investoren können mit Bündelungsvehikeln sowohl im operativem Management, im immobilienwirtschaftlichen Berichtswesen als auch in der Ergebnissteuerung profitieren.

Immobilien haben sich während des niedrigen Zinsumfeldes und des daraus resultierenden beispiellos langen Aufwärtstrends an den Immobilienmärkten zu einer der beliebtesten Anlageformen institutioneller Investoren entwickelt. Infolgedessen stieg der Immobilienanteil in vielen Portfolios erheblich an. Um Diversifikationseffekte zu erzielen, wurde überregional und nutzungsartenübergreifend in verschiedene Immobilien entweder direkt und/oder über Fonds investiert.

Zusammen mit dem quantitativen Ausbau des Immobilienportfolios wuchs die Komplexität im operativen Management sowie im immobilienwirtschaftlichen Berichtswesen und der Ergebnissteuerung. Investoren haben deshalb vermehrt die Dienste von spezialisierten Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) in Anspruch genommen und bündeln ihre Immobilienanlagen in einem separaten Vehikel, einer Immobilien -Master -KVG oder einem Immobiliendachfonds. Dies bietet viele Vorteile.

Die Vorteile der Bündelung

Fast alle Anlageformen können in solche Bündelungsvehikel eingebracht und verwaltet werden, sei es als Zielfonds, als Alternativer Investmentfonds (AIF), Club Deal (AIF), Immobiliengesellschaft oder als direkt gehaltene Immobilie. Auch eine luxemburgische Lösung kann gewählt werden, wenn beispielsweise bei Immobilieninvestments, die nicht mit deutschen regulierten Vehikeln vergleichbar sind, oder neben Immobilien auch noch weitere Alternative Anlagen gebündelt werden sollen.

Je mehr Fonds beziehungsweise Anlageformen gebündelt werden, desto größer sind die Herausforderungen im operativem Management sowie im immobilienwirtschaftlichen Berichtswesen. Denn während man auf Ebene der direkt gehaltenen Objekte in der Regel die immobilienwirtschaftlichen Aspekte meist sehr granular in den eigenen Systemen vorliegen hat, liefern Zielfonds diese Informationen oft mit zeitlichem Nachlauf und weniger Granularität. Fragen wie „Wie viele Büroimmobilien, mit welchen Verkehrswerten und Vermietungsquoten hat mein Portfolio in Frankfurt?“ kann so zu einer großen Arbeitsbelastung führen. Moderne, eigens von den KVGen für das Dachfondsreporting entwickelte Lösungen – entsprechende Datenversorgung der Zielfondsmanager vorausgesetzt – können hier Abhilfe schaffen und eine granulare, detaillierte Auswertung liefern, ergänzt um einen individuell zusammengestellten Standard-Report über alle Immobilienanlagen. Erfahrene Immobiliendachfondsmanager unterstützen auf Wunsch auch über das Reporting hinaus bei operativen Fragestellungen, beispielsweise der Einschätzung von Ankaufsvorlagen, der Zielfondsmanagerauswahl und beim Aufstellen einer Asset-Allocation für die Anlageklasse Immobilien.

Standardisierter Datenaustausch

Erfolgskritisch bei der Bündelung von Anlagevehikeln ist neben dem professionellen Datenmanagement insbesondere die Datenbeschaffung. Die gute Nachricht: In Deutschland haben sich große Teile der Branche mit dem Fondsverband BVI auf einen standardisierten Datenaustausch zwischen Immobiliendach- und Immobilienzielfonds, das sogenannte BVI-Template, geeinigt. Internationale Anbieter verwenden eher das vom europäischen Fondsverband INREV entwickelte Standard Data Delivery Sheet“, kurz SDDS, dessen Datenset aktuell allerdings noch nicht deckungsgleich mit dem BVI-Template ist.

Ein weiterer wichtiger Vorteil der Bündelung sind die erweiterten Möglichkeiten zur Ergebnissteuerung. Wird das Bündelungsvehikel beispielsweise als Fonds im Sinne des § 284 KAGB aufgelegt, genießt dieser das sogenannte Konsolidierungsprivileg gem. § 290 Abs. 2 Nr. 4 HGB. Vereinfacht ausgedrückt, bilanziert der Investor nur die Position des Bündelungsvehikels trotz eines faktisch „beherrschenden Einflusses“ und ist vor den Konzernabschlussregeln geschützt. Dies ist in der Regel eine große Erleichterung für das Rechnungswesen des Investors. Denn ohne Bündelungsvehikel ist jeder einzelne Vermögensgegenstand, in der Regel im Anlagevermögen gehalten, auszuweisen und mit dem gemilderten Niederstwertprinzip gem. § 253 HGB zu bilanzieren.

Investoren mit einem Bündelungsvehikel müssen dies hingegen nur für das Vehikel als Ganzes vornehmen. Denn bei einem Bündelungsvehikel werden die Vermögensgegenstände nicht nach HGB, sondern nach den geltenden investmentrechtlichen Bilanzierungsvorschriften des KARBV zu Marktwerten bilanziert. Damit können Vermögensgewinne und/oder -verluste im Bündelungsvehikel verrechnet werden und Investoren vermeiden ungünstige Situationen, in denen sie beispielsweise bei einem Zielfonds Abschreibungen vornehmen müssen gleichzeitig aber bei einem anderen Fonds aufgrund der gesetzlichen Vorschriften einen höheren Marktwert nicht ausweisen können. Somit gleichen sich auf Ebene des Dachfonds unterschiedliche Entwicklungen aus und Investoren können mit der Ausschüttungspolitik gezielt ihr Ergebnis steuern.

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